Vì sao bong bóng địa ốc Trung Quốc vẫn phì đại?

Các tập đoàn nhà nước lớn đều giành phần thắng trong 82% những cuộc đấu giá đất ở Bắc Kinh năm nay do trả giá cao hơn các doanh nghiệp tư nhân.

Anhui Salt Industry Corporation (Tập đoàn công nghiệp muối Anhui) là một công ty nhà nước có 11.000 nhân viên, được sử dụng những mỏ muối của chính phủ và ông chủ công ty này là Đảng viên Đảng Cộng sản Trung Quốc. Hiện nay, công ty này bước vào một lĩnh vực kinh doanh mới, đó là Bất động sản. Công ty này đang phát triển một khu nhà cao tầng liên hợp sang trọng với tên gọi Platinum Bay (Vịnh Bạch Kim) trên mảnh đất họ giành được năm ngoái nhờ trả giá cao hơn hai công ty khác, trong một cuộc đấu giá đất của chính quyền địa phương.

• Ảnh bên : Ở Wuhu, Trung Quốc, Tập đoàn công nghiệp muối Anhui đang xây dựng một khu nhà cao tầng có tên gọi Platinum Bay

Hầu như Anhui Salt không đơn độc mà xung quanh họ còn rất nhiều công ty nhà nước lớn. Tại Bắc Kinh, China Railway Group (Tập đoàn đường sắt Trung Quốc) đang xây dựng những khu liên hợp nhà ở sau khi thắng thầu một mảnh đất lớn ở đó.

Tương tự, China Ordnance Group (Tập đoàn quân nhu Trung Quốc), nhà sản xuất quân sự của nhà nước nổi tiếng với những vũ khí tác chiến thuỷ bộ, đã trả 260 triệu đô la cho một khu bất động sản ở Bắc Kinh nơi họ dự định xây dựng những khu nhà ở và cửa hàng bán lẻ cao cấp.

Và trong một cuộc mua bán đất đai lớn nhất gần đây ở Trung Quốc, tập đoàn đóng tàu nhà nước Sino Ocean đã trả 1,3 tỉ đô la vào tháng 12 năm ngoái và tháng 3 vừa rồi để mua hai khu đất khổng lồ từ chính quyền thành phố Bắc Kinh để xây dựng những khu nhà ở.

Trên khắp Trung Quốc, các tập đoàn dầu khí, hoá chất, quân sự, viễn thông và giao thông lớn đang tăng giá bỏ thầu các khu đất mở rộng cho những dự án bất động sản lớn chẳng có liên quan gì tới lĩnh vực kinh doanh cốt lõi của họ.

Giáo sư Deng Yongheng của Đại học Quốc Gia ở Singapore nói: “ Đó là những tập đoàn có tiền để mua khu đất đó. Bởi vì ở Trung Quốc, chính chính phủ kiểm soát cả cung tiền lẫn chi tiêu”.

Bằng cách đẩy giá bất động sản, các doanh nghiệp do chính phủ Trung Quốc kiểm soát đang mâu thuẫn với chính nó bởi chính phủ đang nỗ lực ngăn chặn sự bùng nổ trên thị trường bất động sản có thể dẫn tới bong bóng đầu cơ tạo ra nợ nần - giống như các thị trường tài chính phương Tây đã tan vỡ cách đây hai năm.

Những tài liệu đất đai cho thấy, trong 82% những cuộc đấu giá đất ở Bắc Kinh năm nay, các tập đoàn nhà nước lớn đều giành phần thắng do trả giá cao hơn các doanh nghiệp tư nhân, tỉ lệ này tăng lên so với mức 59% năm 2008.

Một nghiên cứu mới đây của National Bureau of Economic Research (Tổ chức nghiên cứu kinh tế quốc gia) ở Cambridge, Massachusset, Hoa Kỳ, chỉ ra rằng, từ năm 2003, giá đất ở Bắc Kinh tăng vọt khoảng 750%, trong đó, 2 năm gần đây chiếm một nửa tỉ lệ đó. Giá nhà ở cũng tăng vọt, trong vài năm gần đây tăng gấp đôi ở nhiều thành phố.

Báo cáo của tổ chức này chỉ ra nguyên nhân khiến giá nhà đất tăng vọt là do các tập đoàn nhà nước đã “ trả cao hơn các công ty đấu thầu khác 27% cho cùng một mảnh đất”.

Các nhà phê bình còn nói chính phủ trung ương ở Bắc Kinh đã vô tình đẩy giá đất tăng điên loạn hơn khi đưa ra một gói kích thích kinh tế lớn 586 tỉ đô la vào năm ngoái và khuyến khích các ngân hàng nhà nước cho vay ồ ạt.

Và giá của những căn hộ mới tăng vọt, ví dụ ở Thượng Hải, giá các căn hộ thường vượt quá 200.000 đô la, trong khi thu nhập trung bình sau khi nộp thuế chỉ khoảng 4.000 đô la một năm. Xu hướng này cũng đe doạ phá hỏng mục tiêu của chính phủ trung ương là cung cấp nhà ở với mức giá hợp lý cho tầng lớp trung lưu đang lên có thể mua được.

Trong một vài trường hợp, những chính quyền địa phương - kiếm được hơn 230 tỉ đô la từ những cuộc đấu giá đất năm 2009 – cũng bị buộc tội phá huỷ những khu nhà ở cũ và mập mờ trong việc đền bù.

Nhật báo Thanh niên Trung Quốc (China Youth Daily), một tờ báo của nhà nước, gần đây tiến hành một cuộc điều tra dư luận, trong đó, hơn 80% người trả lời nói rằng chính quyền địa phương là “động lực thúc đẩy chính” đằng sau giá bất động sản tăng vọt.

Tất cả những việc này đang diễn ra trước sự thất vọng của các doanh nghiệp tư nhân vốn chi phối thị trường bất động sản Trung Quốc hơn một thập kỷ nhưng hiện giờ đang cảm thấy bị loại ra khỏi cuộc chơi này - cuộc chơi ưu ái những doanh nghiệp được nhà nước hậu thuẫn tài chính.

Yang Shaofeng, người đứng đầu Hãng bất động sản Conworld (Conworld Real Estate Agency) ở Bắc Kinh nói: “ Việc này hơi giống một cậu con trai vay tiền của mẹ mình”.

Năm ngoái, các ngân hàng nhà nước đã lập kỷ lục với những khoản vay trị giá 1,4 nghìn tỉ đô, gần gấp hai lần so với năm kia. Các nhà phân tích nói rằng họ tin phần lớn trong khoản tiền đó được chuyển sang thị trường bất động sản thông qua những hoạt động ngoại bảng, dẫn đến giá bỏ thầu cao kỷ lục và giá bất động sản tăng vọt. Niềm tin đó bổ sung cho các mối lo ngại rằng một vài ngân hàng nhà nước lớn nhất ở Trung Quốc có thể sẽ ngồi trên món nợ khổng lồ không ghi trong báo cáo.

Hiện nay, Bắc Kinh đang vật lộn xiết chặt tín dụng mà không kìm hãm nền kinh tế đang phát triển mạnh của mình. Và các cơ quan điều hành đang nỗ lực ngăn các ngân hàng nhà nước sử dụng các “chiêu thức” tài tình để bí mật cho những doanh nghiệp nhà nước vay tiền.

• Ảnh bên : Anhui Salt giành được lô đất nhờ trả giá cao hơn hai công ty khác, trong một cuộc đấu giá đất của chính quyền địa phương

Bắc Kinh cũng muốn kiềm chế các công ty nhà nước vốn có ít hoặc không có chuyên môn về bất động sản. Tháng 3 vừa qua, Uỷ ban Giám sát và Quản lý Tài sản Nhà nước của Trung Quốc, một trong những cơ quan quyền lực nhất của chính phủ nước này, đã yêu cầu 78 công ty nhà nước tách riêng lĩnh vực kinh doanh bất động sản của họ.

Nhưng các nhà phân tích cho rằng, chính phủ sẽ gặp khó khăn khi ngăn cản hàng trăm tập đoàn nhà nước và vô số công ty con của họ tham gia vào lĩnh vực đang trở thành một trong những ngành công nghiệp “hot” nhất của đất nước này. Các chuyên gia nói rằng, hơn 90% trong số 125 doanh nghiệp nhà nước do Bắc Kinh trực tiếp kiểm soát vẫn có những phòng (bộ phận) kinh doanh bất động sản. Và chính quyền địa phương và chính quyền tỉnh cũng quản lý nhiều nhiều doanh nghiệp bất động sản mới của họ.

Chính phủ Trung Quốc đang vật lộn với một loạt những động cơ phức tạp thúc đẩy các công ty nhà nước đầu cơ trong thị trường bất động sản nhờ sự trợ giúp của chính quyền địa phương.

Rosealea Yao, một nhà phân tích của Dragonomics, công ty tư vấn nghiên cứu ở Bắc Kinh nói rằng, số các thành phố tự trị đang thành lập những tổ chức đầu tư địa phương nhằm vay vốn từ các ngân hàng nhà nước để tái định cư và xây dựng cơ sở hạ tầng xung quanh những khu đất lớn mà họ dự định bán đấu giá. (Ở Trung Quốc, các chính quyền địa phương không thể trực tiếp vay tiền từ các ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu để phát triển bất động sản).

Bà nói, những món nợ không tính vào sổ sách kế toán đó đang đánh cược vào giá đất đang tăng, có thể sẽ trở thành những khoản nợ lớn nếu giá đất giảm mạnh hoặc thị trường đấu giá trở nên bình lặng. “ Đó là lý do tại sao các chính quyền địa phương đang nhiệt tình xây dựng cơ sở hạ tầng” bà Yao nói. “ Họ vay tiền để xây dựng những cơ sở hạ tầng làm tăng giá trị khu đất mà họ muốn bán đấu giá”.

Tại Wuhu, một thị trấn công nghiệp không mấy nhộn nhịp, cách Nam Ninh 70 dặm về phía Tây, Anhui Salt đang khởi công dự án nhà cao tầng của họ ở trung tâm thị trấn - cạnh một khách sạn do Anhui Conch Holdings điều hành.

Tháng 5 năm 2009, mảnh đất này được đem ra đấu giá và chỉ có ba nhà dự thầu – một nhà dự thầu trong số đó cũng là một công ty nhà nước. Anhui Salt còn khoe khoang rằng họ đang điều hành một công ty buôn bán thép, một doanh nghiệp tài chính và thậm chí hai đại lý Honda, họ vẫn đang háo hức mở rộng kinh doanh ra bên ngoài lĩnh vực sản phẩm công nghiệp và muối ăn.

“ Platinum Bay là dự án toà nhà cao cấp đầu tiên của Anhui Salt Industry nhắm tới đối tượng khách hàng là người giàu có và tầng lớp tinh hoa của Wuhu,” Su Chuanbo, Giám đốc marketing nói.

Khi được hỏi tại sao Anhui Salt muốn phát triển sang lĩnh vực bất động sản, ông Su nói, chính phủ trung ương khuyến khích doanh nghiệp nhà nước mang lại nhiều lợi nhuận hơn, và bất động sản sinh lợi đáng kinh ngạc. Như vậy, ông nói thêm, chính phủ thật sự đứng sau sự mở rộng của họ vào lĩnh vực bất động sản. “ Mặc dù nhiều doanh nghiệp do chính phủ trung ương kiểm soát bị cấm kinh doanh bất động sản” - Ông Su nói, “ những công ty nhà nước ở địa phương như Anhui Salt vẫn có thể phát triển những dự án của họ trong giới hạn hợp lý. Tình trạng này giống nhau trên toàn đất nước Trung Quốc”.