Về định hướng năm 2012 tập trung đầu tư phân khúc nhà thu nhập thấp: Nên để thị trường tự điều chỉnh

Tuy nhiên, ở góc độ nghiên cứu thị trường BĐS lâu năm, ông Nguyễn Quốc Khánh - Chủ tịch HĐQT, TGĐ CTCP Đầu tư và Phân phối DTJ – cho rằng, nên để thị trường tự điều chỉnh, không nên can thiệp bằng các mệnh lệnh hành chính. PV Lao Động đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Quốc Khánh về vấn đề này.

´ Trong định hướng thị trường BĐS 2012, nhiều cơ quan chức năng đã hướng DN cần tập trung đầu tư vào phân khúc nhà giá thấp, nhà dành cho người thu nhập thấp với diện tích nhỏ, ông đánh giá thế nào về định hướng đầu tư này?

- Tôi cho rằng cần có cái nhìn thực sự khách quan về vấn đề này. Thứ nhất, Nhà nước xác định BĐS cũng đã được coi là hàng hóa và nền kinh tế Việt Nam đã định hướng phát triển cơ chế thị trường, như vậy đã là hàng hóa thì phải có đủ loại để người ta lựa chọn, phải đủ cả 3 cấp độ: Cao cấp, trung cấp và thấp cấp. Thứ hai, đã là cơ chế thị trường thì nên để thị trường tự điều chỉnh, DN kinh doanh sẽ nhanh nhạy để chọn căn hộ diện tích to hoặc nhỏ và mức giá phù với nhu cầu của thị trường và khách hàng đòi hỏi. Cái Nhà nước cần làm là nên quy hoạch định hướng về tỉ lệ không gian, mật độ dân cư, chức năng hành chính, thương mại, xây dựng tiêu chuẩn về chung cư và thống kê công khai về tỉ lệ về xây dựng và mật độ xây dựng, quy hoạch các khu vực cao tầng và thấp tầng để DN tránh sai lầm như hiện tại, có nghĩa là tập trung nhiều chung cư cao cấp vào một vài nơi, trong khi lại thiếu căn hộ giá trung bình. Nếu cứ định hướng tới đây chỉ tập trung xây nhà giá thấp thì khi kinh tế phát triển rất có thể lại lặp lại tình trạng lúc đó lại thiếu căn hộ cao cấp, hay căn hộ diện tích lớn. Thứ ba, kể từ năm 1995 trở lại đây thành phố đã phát triển nhiều KĐT mới như khu Định Công, Linh Đàm với các khu chung cư diện tích từ 60-80m2 đã làm thay đổi cách sống cách nghĩ của người dân đô thị và đặc biệt hạn chế không còn việc cơi nới (lồng sắt, chuồng cọp) như ở các chung cũ thời bao cấp, cải thiện cơ bản cảnh quan đô thị.

Ảnh: Bình An.

´ Có ý kiến cho rằng, khái niệm chung cư cao cấp chỉ có ở Việt Nam và chủ đầu tư đưa ra khái niệm này nhằm đẩy giá căn hộ lên cao. Về bản chất, chung cư là phục vụ cho tầng lớp những người có thu nhập trung bình và thấp, ông nhận định thế nào về ý kiến này?

- Tôi không đồng tình với ý kiến này. Trước hết phải thấy rằng, chung cư, căn hộ là giải pháp tiết kiệm quỹ đất và đặc biệt tại các thành phố lớn đông dân trên thế giới như New York, London, Singapore..., người ta xây dựng rất nhiều nhà chung cư không chỉ để tiết kiệm quỹ đất mà còn là giải pháp không gian trên cao để ngắm cảnh chiêm ngưỡng thành phố, tận hưởng không trong lành. Những ngôi nhà penhouse như thế có giá hàng triệu đôla/căn. Bản thân, trong Chiến lược phát triển nhà ở vừa được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt cũng định hướng trong mỗi kĐT mới nên dành đến 80% quỹ đất để xây dựng nhà cao tầng và coi đây là giải pháp tiết kiệm quỹ đất hiệu quả. Như vậy, không phải cứ ở nhà chung cư là người có thu nhập trung bình vì có nhiều loại nhà theo nhu cầu, tạo ra nhiều tiện ích phù hợp với nhiều nhu cầu khác nhau.

´ Theo nhiều chuyên gia BĐS, việc vỡ trận chung cư, nhất là các chung cư cao cấp là có thật và thời gian tới sẽ có hàng loạt các chung cư cao cấp buộc phải giảm giá bán, ông có cho rằng nhận định này là có cơ sở?

- Hiện tại thị trường chung cư đang khập khiễng giữa cung và cầu vì một số lý do sau: Do quy hoạch phân khu chức năng hành chính và mật độ dân số chưa đồng bộ. Ví dụ như các quận Cầu Giấy, huyện Từ Liêm, Tây Hồ thu nhập đầu người của người dân chưa cao, nhưng giá đất khu vực này rất cao, do vậy nhiều người có nhu cầu mua nhà không chọn được nhà phù hợp với điều kiện kinh tế của mình. Bên cạnh đó, do chưa có tiêu chuẩn như thế nào gọi là chung cư cao cấp, một số dự án lạm dụng từ “cao cấp” cho công trình nhưng thực tế không đảm về chất lượng và tiện ích, khiến khách hàng và dư luận mất lòng tin dẫn tới việc NĐT e ngại “chung cư cao cấp”, cũng là một nguyên nhân khiến hàng dư thừa, không bán được.

Trong khi đó, một số chung cư ở khu vực xa trung tâm có giá rẻ hơn, nhưng vì không có những tiện ích tối thiểu cho cư dân, hạ tầng xã hội như trường học và y tế - đường sá giao thông đi lại khó khăn, khiến cũng không bán được và nếu tình trạng này không được cân đối lại thì cũng dẫn tới dư thừa.

Tôi cho rằng, để giải quyết việc dư thừa chung cư cao cấp hiện nay, Nhà nước nên có đánh giá xếp loại cao cấp, trung cấp và thấp cấp công bố công khai, để các nhà tạo lập BĐS, chủ đầu tư phải tự điều chỉnh cho phụ hợp với đặc điểm sản phấm và hướng tới khách hàng sử dụng tiềm năng, tạo tính thanh khoản cao, sử dụng hiệu quả lâu dài, tránh lãng phí xã hội. Bên cạnh đó, các nhà quy hoạch cần xác lập quy hoạch những khu quận huyện mới với các khu chức năng hành chính, thương mại, tài chính... Và cùng với việc quy hoạch này là xác lập bảng giá đất phù hợp với từng điều kiện chi trả theo thu nhập của người dân. Ở các khu vực xa trung tâm, các khu dân cư bình dân, Nhà nước nên có chính sách thu thuế sử dụng đất thấp, hỗ trợ DN giảm được giá thành và đáp ứng đúng nhu cầu tại chỗ của người dân để cung và cầu gặp nhau, tránh việc dư thừa ở phân khúc chung cư như hiện tại.

- Xin cảm ơn ông!