Văn phòng cho thuê rơi tự do

Ế vì dư cung

Qua giai đoạn sốt nóng khoảng 4 năm trước, thị trường BĐS đang bước vào giai đoạn “bội thực” khi phải đối mặt với tình trạng dư cung trên tất cả phân khúc. Đối với văn phòng cho thuê, tình hình càng tệ hại hơn. “Tỷ lệ trống tăng cao”, “giá cho thuê giảm” là những cụm từ quen thuộc dành cho phân khúc này trong báo cáo hàng quý của các doanh nghiệp dịch vụ BĐS vài năm trở lại đây.

Không khó để thấy tình cảnh ảm đạm thực tế của phân khúc văn phòng cho thuê. Ở phía Tây Hà Nội, dọc tuyến đường Phạm Hùng, Cầu Giấy... nơi được xem là khu vực rất sôi động với hàng loạt cao ốc văn phòng được xây dựng nay cũng đã “giảm nhiệt”, tỷ lệ trống tăng cao khi nhiều tòa nhà xây xong không ai thuê, nhiều tòa nhà xây dang dở cũng phải tạm dừng...

Thậm chí, khu vực này đang thực sự “ngập lụt” văn phòng cho thuê. Chỉ riêng trên địa bàn quận Cầu Giấy và huyện Từ Liêm (Hà Nội) đã nhiều cao ốc văn phòng hạng "khủng" như Keangnam Landmark Tower, Indochina Plaza hay Grand Plaza... Ngoài ra sẽ có thêm hàng trăm ngàn m² sàn cho thuê gia nhập thị trường và trong vài năm tới, dự báo nguồn cung còn tăng tiếp.

Ở các khu vực khác như phía Đông, tình hình còn tệ hơn khi không ít tòa nhà, trung tâm thương mại văn phòng được xây lên nhưng không ai đến thuê. Khu vực trung tâm tuy đỡ áp lực hơn nhưng tỷ lệ lấp đầy cũng không còn được như kỳ vọng.

Thời kỳ hoàng kim của chủ các tòa nhà văn phòng cũng nhanh chóng trôi qua khi phải chuyển sang hạ giá và tìm mọi cách để thu hút khách hàng. Theo ông Mac Townsend, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam, trước đây thói quen thuê văn phòng của khách hàng ở TPHCM và Hà Nội khác nhau.

Khách hàng Hà Nội không có thói quen chuyển địa điểm vì phần lớn thích sự ổn định nếu như khả năng tài chính của họ vẫn chấp nhận được mức giá.

Tuy nhiên, gần đây, xu hướng này đã đảo chiều. Khách thuê ở Hà Nội cũng bắt đầu thay đổi thói quen khi nguồn cung tăng mạnh đã mở ra nhiều lựa chọn, có ưu thế trong việc đàm phán giá... nên sẽ chọn văn phòng nào rẻ nhất, dịch vụ tốt nhất. Điều này đã tạo nên một áp lực lớn cho các chủ đầu tư trong điều kiện thị trường đã bão hòa như hiện nay.

Sẽ tiếp tục “rơi”

Cuối năm 2011, một báo cáo của Công ty Dịch vụ BĐS CBRE cho thấy tại Hà Nội tỷ lệ trống toàn thị trường trong quý IV lên cao nhất trong lịch sử, chiếm tới 28%.

Sang năm 2012, tình hình này cũng chưa được cải thiện, chưa kể trong 9 tháng năm 2012, giá thuê trung bình đã giảm 10% so với năm 2011 do nguồn cung mới dồi dào và nguy cơ dư cung.

Cao ốc văn phòng cho thuê hạng "khủng" Grand Plaza.Ảnh: T. TRUNG

Tình hình khó khăn đối với các doanh nghiệp đầu tư phân khúc này được dự báo sẽ chưa dừng lại. Mức giá thuê sẽ tiếp tục “rơi” trong năm 2013. Theo báo cáo của Savills Việt Nam, chỉ tính riêng khu vực trung tâm, mức giá thuê bình quân sẽ giảm 3% trong năm 2013.

Trong khi đó, khảo sát quý III-2012 của một số công ty nghiên cứu cho thấy giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội trung bình đạt 688.000 đồng/m²/tháng, giảm gần 4% so với quý trước và giảm 18,7% so với năm trước. Giá thuê hạng B đạt 437.000 đồng/m²/tháng.

Giá thuê hạng cao cấp và trung cấp giảm lần lượt là 3,93% và 5,18% so với quý trước. Đặc biệt, nguồn cung mới dự báo sẽ còn tăng mạnh trong vài năm tới bởi hầu hết các tòa nhà đang triển khai sẽ phải tiếp tục hoàn thành để đưa vào sử dụng.

Theo Savill, thị trường Hà Nội sẽ đón nhận thêm 48.500m² nguồn cung mới trong quý III, tăng 4,6% so với quý II. Từ nay đến năm 2013, Hà Nội sẽ đón thêm khoảng 400.000m² mới. Và trong vòng vài năm tới, nguồn cung của thị trường này sẽ có thêm khoảng 1,1 triệu m².

Theo các chuyên gia, những áp lực này sẽ khiến giá văn phòng dù đã giảm khá sâu nhưng vẫn sẽ tiếp tục “dò đáy” và tình hình sẽ chỉ khả quan hơn một chút khi bước sang năm 2014.

Như vậy, cùng với những khó khăn của năm 2012, nhiều doanh nghiệp bắt buộc sẽ phải tung nhiều “chiêu” hơn nữa để giữ chân khách hàng trong năm 2013.