Trung Quốc: Thị trường nhà đất suy giảm gây ảnh hưởng nghiêm trọng hơn các đợt phong tỏa do Covid-19

Theo dự báo, thị trường nhà ở suy giảm có thể khiến tăng trưởng kinh tế tại Trung Quốc chỉ đạt mức dưới 4% trong các năm còn lại của thập kỷ này.

Doanh số bán nhà tại Trung Quốc đã giảm 11 tháng liên tiếp, một kỷ lục kể từ khi quốc gia này cho phép thị trường bất động sản tư nhân phát triển vào những năm 1990. Nhu cầu về các dịch vụ và hàng hóa được tạo ra từ ngành xây dựng và bất động sản hiện chiếm khoảng 20% GDP Trung Quốc. Do đó, sự suy giảm của thị trường bất động sản tạo ra lực cản rất lớn đối với tăng trưởng kinh tế trong năm nay.

Lu Ting, nhà kinh tế trưởng về Trung Quốc tại Nomura Holdings Inc., cho biết: “Đây là đợt suy thoái bất động sản tồi tệ nhất được ghi nhận”. Thời gian sụt giảm hiện đã vượt quá mức của năm 2008 và 2014, từng gây ảnh hưởng lên thị trường hàng hóa toàn cầu khi nhu cầu nhập khẩu thép và đồng của Trung Quốc giảm mạnh.

Sự sụt giảm này bắt đầu từ năm ngoái khi Bắc Kinh thực hiện nhiều biện pháp để giảm tình trạng vay nợ và huy động vốn của các nhà phát triển bất động sản, từ đó kiềm chế giá nhà và giảm rủi ro tài chính. Chính phủ Trung Quốc vẫn đang rất kiên định với lập trường này, kéo theo sự suy giảm của thị trường bất động sản và đặt nền kinh tế trước tốc độ tăng trưởng dưới 4% trong thời gian còn lại của thập kỷ này.

Tốc độ giảm doanh số bán nhà ở của Trung Quốc dự kiến ​​sẽ cải thiện một chút trong năm nay khi các chính quyền địa phương nới lỏng hạn chế để hỗ trợ tăng trưởng. Nhưng do tình trạng phong tỏa ở Thượng Hải và hàng chục thành phố khác kể từ tháng 3, mức giảm doanh số năm nay dự kiến sẽ lớn hơn năm 2021. Mặc dù nhiều thành phố lớn nhất đã nới lỏng các hạn chế mua nhà trong những tháng gần đây và Ngân hàng Trung ương Trung Quốc đã cắt giảm lãi suất thế chấp kỷ lục trong tháng 5, doanh số bán nhà tại các thành phố lớn đã giảm hơn 40% so với tháng 5 năm ngoái do phong tỏa kéo dài ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh và khiến tỷ lệ thất nghiệp tăng đột biến.

Chuyên gia kinh tế Iris Pang cho biết: “Số lượng việc làm phải phục hồi thì nhu cầu mua nhà mới tăng. Điều này phụ thuộc vào các đợt phong tỏa trong tương lai có diễn ra hay không. Tuy nhiên, doanh số bán nhà khó trở lại cho đến năm 2023”.

Trung Quốc không thay đổi lập trường trong việc quản lý thị trường nhà ở, một điều rất khác so với các đợt suy thoái kinh tế trước đây khi tài sản này được dùng làm biện pháp kích thích tăng trưởng. Các nhà lãnh đạo hàng đầu tại đây đã nhắc đi nhắc lại rằng nhà ở “không phải để đầu cơ”, và tiếp tục duy trì việc thắt chặt tín dụng đổ vào lĩnh vực bất đông sản. Bắc Kinh cũng đánh giá tầm quan trọng rất lớn của việc kiềm chế bong bóng bất động sản trong chiến lược quốc gia.

Theo các nhà kinh tế của Goldman Sachs Group Inc, các chính sách này đặt mục tiêu tăng trưởng 5,5% vào năm 2022 của Trung Quốc vượt ngoài tầm với. Một số nhà kinh tế cho rằng việc kinh tế Trung Quốc đạt mức tăng 3% cũng còn khá khó khăn.

Các cơ quan quản lý của Trung Quốc đã tập trung vào việc đảm bảo các vụ vỡ nợ của những nhà phát triển lớn không dẫn đến một cuộc khủng hoảng tài chính rộng hơn. Lãi suất thế chấp đã ở mức cao hơn nhiều so với mức được thấy sau đợt sụt giảm năm 2014. Chính quyền không muốn mọi chuyện vượt khỏi tầm kiểm soát.

Mặc dù doanh số bán nhà và xây dựng sụt giảm mạnh, giá cả vẫn không giảm nhiều như trong các đợt suy thoái trước đây do nguồn cung nhà ở dư thừa ít hơn, giúp các quan chức có nhiều cơ hội hơn để duy trì các chính sách chặt chẽ mà không làm các hộ gia đình bất bình. Tuy nhiên, sự sụt giảm này đã thay đổi bức tranh kinh doanh tại Trung Quốc. Các ông trùm bất động sản, nằm trong số các doanh nhân thành công nhất tại Trung Quốc trong nhiều thập kỷ, đã mất tổng cộng 65 tỷ USD giá trị tài sản ròng kể từ năm 2020 đến cuối tháng 05/2022, theo Bloomberg. Các doanh nghiệp bất động sản thuộc sở hữu nhà nước đang đóng vai trò lớn hơn, bao gồm việc mua các dự án còn dang dở từ khu vực tư nhân để xoa dịu khách hàng.

Một số nhà phân tích kỳ vọng doanh số bán nhà sẽ tăng trưởng ở mức khiêm tốn vào cuối năm nay, khi các thành phố nới lỏng hơn nữa các chính sách cho vay thế chấp và nhiề biện pháp kiểm soát khác. Tuy nhiên, một số chuyên gia khác lại e ngại doanh số sẽ giảm hơn 10% trong năm nay so với năm 2021, và không bao giờ có thể quay trở lại mức đã từng thấy trong 2 năm qua.

Ngay cả khi Trung Quốc muốn hoạt động xây dựng nhà ở bùng nổ trở lại, mọi chuyện cũng không dễ dàng. Quá trình đô thị hóa tại đây đang chín muồi, tăng trưởng dân số ở các thành phố và thị trấn lần đầu tiên giảm xuống dưới 1% vào năm 2021 kể từ năm 1996. Ở các tỉnh thành phát triển hơn như Quảng Đông, khoảng 75% dân số là thành thị, một tỷ lệ không xa so với 83% tại Mỹ.

Đầu tư vào nhà ở chiếm khoảng 11% GDP của Trung Quốc và con số đó sẽ giảm xuống gần 7% vào năm 2030, theo một nghiên cứu của Viện Lowy, một tổ chức tư vấn ở Sydney. Các hình thức đầu tư khác như cơ sở hạ tầng và xây dựng nhà máy sẽ không mở rộng đủ nhanh để lấp đầy khoảng trống tạo ra do thu hẹp chi tiêu cho xây dựng nhà ở.

Nghiên cứu của Lowy kết luận rằng ngay cả khi Trung Quốc có thể tránh được khủng hoảng tài chính do suy giảm nhà ở, mức đầu tư thấp hơn sẽ kéo tăng trưởng GDP tổng thể xuống khoảng 4% trong phần còn lại của thập kỷ này.

“Tăng trưởng chậm lại cho thấy Trung Quốc không thể trở thành đầu tầu của nền kinh tế thế giới thay Mỹ”, Roland Rajah, nhà kinh tế trưởng của Lowy cho biết.