Triển vọng nào cho thị trường bất động sản năm 2013

Tuy nhiên, tại thị trường bất động sản châu Á sẽ có thêm các xung lực phát triển nóng mới nhờ dòng vốn rẻ từ Mỹ tràn sang châu Á, và tạo ra bong bóng tài sản tại đây như là hệ quả phát sinh từ các kế hoạch nới lỏng chính sách tài chính - tiền tệ của Mỹ, châu Âu, cũng như của hầu hết các đầu tàu kinh tế thế giới khác.

Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có thêm hy vọng chuyển sáng dần vào cuối năm 2013…

Nợ đọng bất động sản hiện là con số lớn, nhưng khó có con số chính xác do những biến động thường xuyên của giá cả thị trường bất động sản, hay cách tính toán kỹ thuật khác nhau giữa các tổ chức, ngân hàng và cơ quan quản lý về giá trị tài sản. Song, có thể thấy, vẫn còn nhiều tỷ đồng vốn đang bị ứ đọng trong bất động sản và hàng hóa tồn kho, tập trung nhiều nhất là ở TP Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.

Thực tế cho thấy, sự trì trệ trên thị trường bất động sản hiện chính là kết quả tất yếu cộng hưởng nguyên nhân khách quan và chủ quan. Đó là việc triển khai đồng loạt các dự án lớn và các sản phẩm kinh doanh theo tinh thần thu lãi nhanh và khủng nhờ dựa vào quy mô diện tích xây dựng, chứ không phải coi trọng tiện ích và nhu cầu người sử dụng. Cơ cấu các sản phẩm và giá các bất động sản đang “tồn kho”, khó bán chủ yếu là do chưa phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của đại đa số người dân. Những dòng sản phẩm căn hộ và biệt thự cao cấp, tiện nghi và giá cao, lại đòi hỏi “mua đứt bán đoạn” đã trở nên dư thừa và quá tải trước khả năng thanh toán thực tế thị trường, trong khi lại khá thiếu hụt sự đa dạng sản phẩm bình dân giành cho giới lao động có thu nhập trung bình và thấp, nhà cho thuê và bất động sản giành cho hoạt động sản xuất và kinh doanh công nghiệp, dịch vụ… Sự cao giá ngất ngưởng của nhiều bất động sản thời gian qua còn là do sự gia tăng chi phí các yếu tố đầu vào, nhất là của giá nguyên vật liệu, nhân công xây dựng, các chi phí định mức và chi phí không chính thức do tham nhũng, thất thoát; nhất là do chi phí vốn cao gắn với lãi suất tín dụng cao, chiếm tới từ 20 - 50% giá thành. Sự bùng nổ các cầu trung gian và phong trào đầu cơ, lướt sóng bất động sản gắn với tín dụng đen và các lỗ hổng pháp lý, quản trị và đạo đức trong hoạt động ngân hàng…

Thực tế cũng cho thấy, chìa khóa thành công trên thị trường bất động sản đã, đang và sẽ ngày càng chuyển mạnh từ kiểu kinh doanh phong trào, ngắn hạn, đầu cơ “lướt sóng” hoặc “đắp chiếu chờ thời”, chụp giựt, xin - cho và kiếm lợi từ cơ chế 2 giá đất, 2 giá bán nhà sang đòi hỏi nhà đầu tư và doanh nghiệp phải nâng cao khả năng nắm bắt đúng và đáp ứng tốt nhất nhu cầu thực của thị trường, coi trọng chất lượng và tiện ích công trình xây dựng, khung giá bán phù hợp với phương thức thanh toán linh hoạt và bảo đảm tiến độ xây dựng - bàn giao, với các điều kiện đi kèm ổn định theo hợp đồng cam kết được chuẩn bị chặt chẽ về pháp lý và an toàn cho các bên liên quan.

Với tinh thần đó, triển vọng và cơ hội kinh doanh cho thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2013 tùy thuộc không chỉ vào hệ quả chính sách nới lỏng tài chính - tiền tệ, mà còn tuỳ thuộc quyết định vào sự triển khai các giải pháp đồng bộ cho thị trường bất động sản với sự tham gia của các bên hữu quan.

Thứ nhất, sự chủ động của các doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản:

Doanh nghiệp trước hết nên tự cứu mình bằng tái cấu trúc danh mục đầu tư cho phù hợp với quy mô và năng lực tài chính bản thân, nhu cầu thực tế thị trường; huy động tối đa các khả năng nội lực, cũng như của các đối tác chiến lược và tiềm năng để hoàn thành những dự án dở dang, hiệu quả; đồng thời, xem xét thực hiện dừng, chuyển đổi sở hữu hoặc công năng, mục đích những dự án khó có khả năng hoàn thành, chủ động cắt lỗ, giảm giá bán, tăng các hình thức khuyến mại hay chiết khấu để tập trung nguồn lực cho chu kỳ đầu tư mới; cơ cấu lại sản phẩm và hạ giá thành xây dựng bằng nhiều cách khác, như giảm chi phí trung gian, chi phí quản lý và lao động, giao nhà thô, dùng công nghệ, vật liệu đảm bảo chất lượng, nhưng rẻ tiền; tích cực và có chiến lược đa dạng hóa sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tế thị trường, theo hướng chuyển từ căn hộ cao cấp, trung cấp, xuống căn hộ bình dân hoặc chuyển dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội, chuyển từ nhà một hộ thành nhà đa thế hệ, kiểu chung cửa nhưng biệt lập về sinh hoạt. Các căn hộ được cơ cấu lại hợp lý sẽ phù hợp với đại đa số thanh toán của người dân, do đó sẽ giúp doanh nghiệp thoát nhanh hơn khỏi nợ tồn đọng trong bất động sản...

Thứ hai, sự đồng cảm và chia sẻ từ phía các ngân hàng:

Vấn đề vốn cho thị trường bất động sản khó có thể trông chờ một chiều vào hệ thống ngân hàng do những e ngại nợ khó đòi gia tăng và hạn chế về tăng mức tín dụng cho nền kinh tế. Tuy nhiên, trong thời gian tới, các ngân hàng - chủ nợ vẫn cần xem xét và tiếp tục cho vay, cơ cấu lại nợ và tạo điều kiện cho doanh nghiệp hoàn thành dự án, thu hồi vốn, không biến doanh nghiệp - con nợ đang có “nợ đẹp” bị chuyển thành nợ xấu vì thiếu vốn hoàn thiện, với nhiều di hại khó tính hết. Các ngân hàng cũng cần có chính sách mở rộng tín dụng cho vay mua nhà, hỗ trợ cho vay tiêu dùng với lãi suất thấp cho người có nhu cầu mua nhà để ở và liên kết với chủ dự án nhận thế chấp từ căn hộ mà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bán. Đồng thời, các ngân hàng cũng cần chủ động tỉnh táo với nguy cơ bị mất kiểm soát do lạm dụng quy chế lãi suất cho vay thỏa thuận để thiên về cho vay tín dụng lãi suất cao bất chấp thực tế thị trường và khả năng thanh toán của doanh nghiệp; tăng cường kiểm soát, giám sát, nâng cao khả năng quản trị rủi ro, nhất là rủi ro đạo đức gắn với lợi ích trước mắt và lợi ích nhóm… trong kinh doanh ngân hàng.

Đặc biệt, việc trích dự phòng rủi ro cho vay bất động sản cần được thực thi nghiêm túc và linh hoạt theo yêu cầu thực tế; đồng thời, việc giải chấp tài sản thế chấp bất động sản cũng cần được thực hiện đúng quy trình, thận trọng với sự giám sát của NHNN và tư vấn của các cơ quan hữu quan, nhằm tránh trường hợp “đổ thêm dầu vào lửa” trong cuộc chiến với giảm giá bất động sản và bảo đảm an toàn của hệ thống tín dụng…

Thứ ba, sự hỗ trợ cần thiết từ các cơ quan quản lý và chính quyền các cấp:

Bên cạnh việc cho phép doanh nghiệp phân nhỏ các căn hộ phù hợp với quy hoạch, khuyến khích hạ giá bán để đáp ứng nhu cầu và khả năng thanh toán của nhiều đối tượng dân cư, các cơ quan quản lý cần giảm thời gian và công đoạn quản lý hành chính các dự án, giảm thuế VAT, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất, loại bỏ những chi phí không chính thức làm đội giá nhà đất trong giải quyết thủ tục hành chính, thủ tục đầu tư xây dựng, không phiền hà, không vô cảm với doanh nghiệp. Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố có thể chủ động tìm nguồn vốn phù hợp để mua lại với giá thị trường qua đấu giá các khu nhà thương mại, cho phép chia nhỏ căn hộ làm nhà tái định cư, nhà ở xã hội, ký túc xá sinh viên...

Về tổng thể, các cơ quan quản lý cần chủ động quản lý chặt chẽ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ động rà soát, điều chỉnh lại quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở phù hợp với điều kiện và chiến lược, quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, cũng như định hướng tái cơ cấu của các ngành và từng địa phương; tăng cường quản lý đô thị và kinh doanh bất động sản, rà soát lại các dự án bất động sản, phân loại chi tiết, từ đó cho phép chủ đầu tư chuyển đổi công năng và mục đích sử dụng của dự án, xác định các dự án tạm dừng, dự án được tiếp tục triển khai, các dự án cần điều chỉnh cơ cấu sản phẩm cho phù hợp; đẩy mạnh phát triển các bất động sản phục vụ tái cơ cấu kinh tế và nhà ở xã hội; tăng cường quản lý thị trường đất đai sơ cấp và đưa quỹ đất vào thị trường thứ cấp hợp lý, thông qua biện pháp giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất phù hợp với cơ chế thị trường; hoàn thiện các chính sách thuế để hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản và khuyến khích sử dụng tiết kiệm đất; giãn thuế, điều chỉnh mức thu và tiến độ thu tiền sử dụng đất.

Đặc biệt, cần phát triển thị trường bất động sản đầy đủ và lành mạnh, bảo đảm giá nhà đất phải do thị trường quyết định dựa trên quy luật cung cầu và sự hài hòa lợi ích; đẩy nhanh tiến độ cấp sổ đỏ và khuyến khích góp quyền sử đụng đất, cũng như phát triển thị trường quyền sử dụng đất để tạo động lực cho quá trình đầu tư phát triển kinh tế, đa dạng hóa sản phẩm bất động sản và thực hiện dễ dàng việc chuyển giá trị bất động sản thành vốn đầu tư thông qua quyền bảo lãnh, thế chấp và góp vốn… Đồng thời, cần nâng cao chất lượng dự báo nhu cầu của thị trường, xem xét, điều chỉnh chính sách bán nhà cho các đối tượng là người nước ngoài có dự án đầu tư, kinh doanh lâu dài tại Việt Nam và đẩy mạnh thu hút đầu tư nước ngoài nhằm tăng thêm nhu cầu văn phòng làm việc, căn hộ cho thuê; nghiên cứu xây dựng các định chế tài chính mới để hỗ trợ thị trường, như quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ đầu tư bất động sản.

Không thể nói chắc về thời gian, nhưng thị trường bất động sản chắc chắn sẽ ấm dần cùng với việc phục hồi kinh tế. Những cơ hội mới cần nắm bắt của thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2013 sẽ gắn với xu hướng kích cầu đầu tư và tiêu dùng trên toàn cầu và trong nước tiếp tục được tô đậm hơn và điều này hứa hẹn có sự cải thiện dòng vốn mới bổ sung cho thị trường bất động sản; quá trình đô thị hóa và chuyển đổi cơ cấu của Việt Nam vẫn tiếp tục mở rộng và sẽ làm gia tăng nhu cầu bất động sản về nhà ở, thương mại bán lẻ, cũng như các bất động sản cần thiết phục vụ các quá trình tái cấu trúc kinh tế cả cấp vĩ mô, cũng như vi mô…

Trong bối cảnh đó, cơ hội phục hồi và mở rộng sản xuất với các doanh nghiệp đang đậm dần, nhất là với các doanh nghiệp có phương án hữu hiệu chủ động tái cấu trúc, nắm bắt và xử lý sớm thông tin, tham gia ngày càng chặt chẽ, hiệu quả vào quá trình tái cấu trúc, phân công lao động và hiệp tác kinh tế chung, các chuỗi cung ứng và giá trị gia tăng trên thị trường trong nước và quốc tế...

Ts Nguyễn Minh Phong