Tránh bẫy dự án 'ma', cần chuyên nghiệp hoá hoạt động môi giới

Thời gian vừa qua, ở nhiều địa bàn trên cả nước xảy ra tình trạng môi giới không chuyên hay “cò đất” lợi dụng các thông tin về quy hoạch, “cầm đèn chạy trước ô tô” để thổi giá đất, đẩy giá đất, gây mất an ninh trật tự và khiến nhiều khách hàng tiền mất tật mang.

"Cò đất" lợi dụng thông tin quy hoạch để thổi giá, đẩy giá đất tại Đồng Trúc, Quốc Oai, Hà Nội hồi tháng 3/2020 (Ảnh: TL)

Loạn môi giới thổi giá

Câu chuyện nhiều khách hàng mua BĐS mắc bẫy phân lô bán nền, dự án ma khi chưa có quy hoạch chi tiết của địa phương diễn ra khá nhiều trong thời gian vừa qua. Hệ luỵ để lại là người dân mất tiền, địa phương chưa thể thu hồi lại phần đất này nên lãng phí nguồn lực của đất nước.

Còn nhớ, năm 2018 hàng loạt khách hàng “mắc cạn” ở Phú Quốc, Vân Đồn, Bắc Vân Phong khi có thông tin 3 khu vực này trở thành đặc khu kinh tế. Tuy nhiên, Quốc hội đã không thông qua, khiến khách hàng tháo chạy khỏi thị trường đến nay vẫn chưa hồi phục được.

Năm 2019 sự việc lừa đảo phân lô bán nền dự án ma của công ty Alibaba đã khiến hàng trăm tỷ đồng của khách hàng “không cánh mà bay”. Đã có bài học nhãn tiền, nhưng ngay trong năm 2019, có thông tin một huyện của Đà Nẵng trở thành quận, giới cò đất đã lợi dụng vấn đề này thổi giá đất cao gấp 3-4 lần lúc ban đầu. Khi chính quyền vào cuộc, tình trạng bát nháo mới được dừng lại.

Chưa hết, mới đây năm 2020, tại Khánh Hoà và Quốc Oai (Hà Nội), khi mới chỉ có thông tin một Tập đoàn bất động sản lớn nghiên cứu để đề xuất xây dựng khu đô thị, hay lợi dụng Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch khu đô thị Hoà Lạc, một số cò đất đã đẩy giá đất, rao bán những mảnh đất nông nghiệp lớn sang đất ở. Tuy nhiên, chính quyền ở đây đã “tuýt còi”, không cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất và cảnh báo người dân tỉnh táo với phân lô bán nền, kể cả có hợp đồng, thì đây cũng chỉ là hợp đồng dân sự giao kết giữa hai bên không có tính pháp lý.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc kênh thông tin batdongsan.com.vn cho biết, 51% người mua tìm được nhà qua Internet, 30% người mua nhà tìm kiếm môi giới, 87% bất động sản được mua qua môi giới.

Hiện Việt Nam có khoảng 14.000 doanh nghiệp môi giới BĐS lớn nhỏ. Khảo sát trên 1.200 môi giới, hiện có 14% môi giới doanh nghiệp còn lại là 86% môi giới tự do. 24% có chứng chỉ nghề, 76% không có. 22,6% môi giới có dự định thi lấy chứng chỉ nghề, 8,1% không và 69,2% chưa rõ.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, để xảy ra tình trạng dự án ma, hiện tượng sốt đất cục bộ, ngoài vấn đề chưa có chế tài chặt chẽ đối với môi giới không chuyên hoạt động, còn là vấn đề xây dựng hệ thống thông tin BĐS từ nguồn thông tin của các nhà môi giới, chưa có quy định chi tiết về việc đánh thuế hoa hồng, thiếu công cụ xử lý loạn giá…

Siết chặt hoạt động môi giới

Đánh giá về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhìn nhận, không thể phủ nhận vai trò của môi giới BĐS trong kích thích thị trường, khai thông và giải phóng hàng hóa tồn kho nhất là trong thời điểm thị trường khó khăn.

Luật Kinh doanh BĐS quy định rõ các hành vi giao dịch liên quan tới sản phẩm BĐS hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, trong thực tế hiện nay vẫn còn nhiều bát nháo, lộn xộn trong hoạt động mua - bán, thậm chí tiếp tay dự án ma gây thiệt hại cho khách hàng. Đây là biểu hiện hoạt động quản lý chưa chặt chẽ, môi giới BĐS chưa qua đào tạo, chưa tuân thủ quy định pháp luật nhất là quy định môi giới viên phải có chứng chỉ mới hành nghề.

Nhưng cũng phải thừa nhận vẫn còn nhiều bất cập, nguyên nhân từ một số vấn đề mâu thuẫn vương mắc trong quy định pháp luật, thời điểm ban hành góp phần quản lý và phát triển nhưng bây giờ có nhiều khác biệt, tốc độ lớn đòi hỏi quản lý khác, nhu cầu người tiêu dùng khác, quy định pháp luật cũng thay đổi nhiều.

Cần có chế tài xử lý nghiêm đối với hoạt động cò đất gây mất ảnh an ninh trậ tự (Ảnh: TL)

Do vậy, theo ông Đính cần xem xét điều chỉnh, nhất là việc môi giới bắt buộc phải học để cấp chứng chỉ, hay cấp chứng chỉ rồi vẫn cần có sự kiểm soát.

Bên cạnh đó, quy định không đưa giao dịch BĐS tại dự án qua sàn giao dịch, để chủ đầu tư tự tiếp xúc khách hàng, không có cơ quan nào thẩm định tính đúng đắn phù hợp dự án sẽ dẫn tới thông tin không đúng dự thật về sản phẩm.

Do đó cần bắt buộc qua sàn, công khai, niêm yết… tính pháp lý được đảm bảo thì trách nhiệm với khách hàng được gia tăng, ông Đính tin rằng, sẽ không có người bị hại và quyền lợi của người tiêu dùng được đảm bảo.

Hơn nữa, cần quy định rõ hơn trong hoạt động môi giới, môi giới viên cũng phải có mã số định danh, quản lý như dạng công chứng viên, quy định chặt chẽ sẽ không cho phép và không dám làm sai.

“Rõ ràng, môi giới viên có công sức lớn nhưng chưa đánh giá xứng tầm và cũng có nhiều lỗ hổng “tiếp tay” gây ảnh hưởng thệt hại người tiêu dùng. Nếu các dự án chưa đủ điều kiện mà đưa vào quảng bá, giao dịch theo quy định thì phải bị thu hồi và hủy bỏ và xử phạt, nghiêm trọng hơn thì có thể xử lý hình sự”, ông Đính nhấn mạnh.

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, để phát triển hoạt động môi giới chuyên nghiệp tại Việt Nam, các bộ ngành liên quan cần giao Hội môi giới BĐS Việt Nam hoặc Hiệp hội BĐS Việt Nam nghiên cứu ban hành tiêu chuẩn kỹ thuật và tiêu chuẩn đạo đức của nghề môi giới BĐS. Bên cạnh đó, tổ chức thực hiện cộng đồng môi giới viên đánh giá tín nhiệm hằng năm về nghiệp vụ và đạo đức cho từng thành viên của Hội.

Ngoài ra, Nhà nước có thể giao cho Hội môi giới tổ chức thực hiện nhiệm vụ đào tạo, sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới.