TP.HCM: Mua nhà 18 năm chưa được cấp chủ quyền

“Treo” quyền lợi người dân

Ông Bùi Tiến Dũng, một trong 37 hộ dân tại đây, cho biết năm 2002 ông nhận chuyển nền nhà từ Công ty Vật liệu kinh doanh và xuất nhập khẩu vật liệu xây dựng (nay là Công ty FICO trực thuộc Bộ Xây dựng) thông qua “Hợp đồng góp vốn nhận nền nhà xây dựng nhà ở”, giá bán 17 triệu đồng/m2, mỗi lô có diện tích 110m². Trong hợp đồng quy định, khi bàn giao nền nhà khách hàng đóng 95% giá trị lô đất, chủ đầu tư tổ chức làm hạ tầng, chịu trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất và cấp GCN cho người dân.

Tuy nhiên, đến nay đã 18 năm trôi qua, những hộ dân mua nhà tại dự án này vẫn miệt mài ngày đêm gõ cửa các cơ quan chức năng đề nghị được cấp GCN. Vì không được cấp GCN nên người dân không thể mua bán, sang nhượng hay thế chấp ngân hàng vay vốn kinh doanh. Việc học hành của con cái cũng gặp rất nhiều khó khăn.

Người dân tại khu dân cư 9A Sư Vạn Hạnh đang mòn mỏi chờ cấp GCN. Ảnh: M.Tuấn

Theo tìm hiểu, tháng 12-2001, Bộ Quốc phòng ban hành quyết định thu hồi đất, cơ sở, nhà xưởng gắn liền với diện tích đất 7.020m² thuộc phường 12, quận 10 của Công ty Tây Hồ, chuyển nhượng trực tiếp cho Công ty FICO. Cũng vào thời điểm này, Bộ Quốc phòng ban hành quyết định phê duyệt hợp đồng chuyển nhượng cơ sở nhà xưởng gắn liền quyền sử dụng đất giữa Cục Tài chính (Bộ Quốc phòng) với Công ty FICO.

Sau đó, Kiến trúc sư trưởng TP có văn bản thỏa thuận về quy hoạch - kiến trúc xây dựng nhà ở trên khu đất này. Diện tích được xây nhà 6.363m², với 37 nền nhà. Tiếp đó, Công ty FICO ký hợp đồng chuyển nhượng nền nhà tự xây dựng cho người dân. Năm 2009, Sở Xây dựng có văn bản yêu cầu FICO liên hệ với Sở Tài nguyên - Môi trường (TN-MT) để hoàn thành thủ tục pháp lý về quyền sử dụng đất; UBND quận 10 xem xét cấp sổ cho các căn hộ thuộc dự án đối với các căn nhà xây dựng đúng phép theo quy định.

Tuy nhiên, các hộ dân trong dự án KDC 9A Sư Vạn Hạnh vẫn chưa được cấp GCN do các cơ quan có thẩm quyền lúng túng trong việc xử lý những sai phạm của chủ đầu tư, đặc biệt là xác định nghĩa vụ tài chính cho dự án. Sở TN-MT cho rằng, việc kéo dài có nguyên nhân từ vi phạm pháp luật của chủ đầu tư là doanh nghiệp nhà nước trước đây (tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất, chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, chưa được cấp GCN quyền sử dụng đất); xây dựng nhà ở không đúng mẫu nhà được duyệt…

Lúng túng xử lý sai phạm

Pháp luật về đất đai quy định, tổ chức kinh tế thực hiện dự án nhà ở phải chuyển mục đích sử dụng đất, nộp tiền sử dụng đất, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và hoàn thiện nhà ở trước khi chuyển nhượng lại cho các cá nhân mới có cơ sở cấp GCN về nhà, đất. Còn đối với trường hợp sử dụng đất của các tổ chức kinh tế không phải là doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa, bất luận trong mọi trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất.

Về vấn đề này, Sở Tư pháp TP cho rằng, về nguyên tắc Công ty FICO là chủ thể sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất tại thời điểm UBND TP ban hành Quyết định 636/QĐ-UBND ngày 12-2-2018 về cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, kế thừa việc tiếp tục xử lý các vấn đề có liên quan đến việc đã chuyển nhượng nền nhà dự án.

Bên cạnh đó, chưa có quy định nào về việc xử lý trường hợp chuyển nhượng nền nhà dự án cho khách hàng và đã thu tiền 95% của khách hàng trước khi được cơ quan nhà nước cho phép sử dụng đất để thực hiện dự án. Đồng thời, cũng chưa có quy định về việc giá trị do chuyển nhượng nền nhà dự án cho khách hàng và đã thu tiền 95% của khách hàng được đưa vào phần vốn nhà nước tại doanh nghiệp cổ phần hóa, được xem đã thực hiện nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất của khu đất thực hiện dự án.

Thực tế, khu đất 9A Sư Vạn Hạnh được Công ty FICO nhận chuyển nhượng và đã trả số tiền 63,5 tỷ đồng, đồng thời chuyển nhượng lại đất (theo quy hoạch là đất ở) cho các cá nhân để xây dựng, thu về số tiền 68,7 tỷ đồng, còn lại 3,1 tỷ đồng (tương ứng 5%). Số tiền 3,1 tỷ đồng được xác định là chi phí dở dang khi cổ phần hóa, trong khi dự án chưa có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của UBND TP.

Theo Sở TN-MT, dù không có quy định pháp luật cụ thể nào để xem xét và xác định một phần số tiền 68,7 tỷ đồng thu được là tiền sử dụng đất, nhưng nếu buộc Công ty FICO phải nộp tiền sử dụng đất trong khi số tiền thu về trước đây đã được xác định là phần vốn nhà nước tại doanh nghiệp cổ phần cũng không phù hợp.

Nhằm giải quyết dứt điểm những khó khăn, vướng mắc về xác định nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất tại dự án, làm cơ sở giải quyết cấp sổ đỏ cho người dân, mới đây, Sở TN-MT TP kiến nghị UBND TP chủ trì họp lấy ý kiến của các sở, ngành có liên quan để thống nhất giải quyết. Trong trường hợp các sở ngành chưa thống nhất ý kiến, UBND TP làm văn bản xin ý kiến Bộ Tài chính, Bộ TN-MT, Tổng cục Thuế để được hướng dẫn.

Mới đây, tại cuộc họp nghe báo cáo về giải quyết các khó khăn, vướng mắc của các dự án trên địa bàn quận 10, Phó Chủ tịch UBND TP Võ Văn Hoan, đã chỉ đạo Sở TN-MT chuyển toàn bộ hồ sơ liên quan đến KDC 9A Sư Vạn Hạnh đến Sở Tư pháp để rà soát, đề xuất UBND TP xem xét, giải quyết.