TP. Hồ Chí Minh: Căn hộ “tối”, mặt bằng bán lẻ “sáng”

Mặt bằng bán lẻ vẫn là "điểm sáng" tại TP. Hồ Chí Minh.

Tồn kho 28.000 căn hộ

Theo CBRE, mặc dù đã giảm giá bán trên tất cả các phân khúc trong đó phân khúc căn hộ cao cấp có mức giảm nhiều nhất so với quý trước (2,3%) và năm trước (7,6%). Việc giảm giá bán được thực hiện dưới nhiều hình thức như giảm giá trực tiếp và giảm giá gián tiếp bao gồm chiết khấu trên giá bán cho hình thức thanh toán một lần hoặc thanh toán trước thời hạn, tặng vé du lịch nước ngoài, tặng vàng miếng, tặng gói nội thất và hỗ trợ lãi suất.

Ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam, nhận định: “Việc giảm giá bán là một động thái tích cực của các nhà đầu tư nhằm giảm lượng hàng tồn kho đang rất cao trên thị trường. Trong khi đó nhu cầu căn hộ có mức giá từ 10 - 14 triệu đồng/m2 vẫn còn rất lớn, đặc biệt là ở ven trung tâm thành phố như Quận Gò Vấp, Bình Tân, Nhà Bè, Quận 9 và Thủ Đức”.

Đại diện CBRE cho rằng, 9 tháng đầu năm 2012, hàng loạt chủ đầu tư đã tung ra các dự án căn hộ diện tích vừa phải với giá bán từ 600 triệu đến 1 tỷ đồng thanh khoản nhanh, như: dự án Ehome 3 với 333 căn tạiThị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh vẫn còn tồn kho trên 28.000 căn hộ, đặc biệt là ở phân khúc cao cấp và hạng sang, do mức giá chào bán “trên trời” so với khả năng chi trả của đại bộ phận người tiêu dùng.

Quận Bình Tân đạt tỷ lệ bán khoảng 75% trong chưa đầy 5 tháng. Quý IV/2012, TP. Hồ Chí Minh tiếp tục đón nhận thêm dự án Tanibuilding Sơn Kỳ 2 với 150 căn hộ và dự án này cũng đã bán được 75% căn hộ.

Đáng nói, trên toàn thị trường TP. Hồ Chí Minh vẫn còn tồn kho trên 28.000 căn hộ, đặc biệt là ở phân khúc cao cấp và hạng sang do mức giá chào bán của phân khúc này “trên trời” so với khả năng chi trả của đại bộ phận người tiêu dùng. Ngay cả khi giá bán giảm, người mua chưa vội vàng mua ngay bởi họ kỳ vọng mức giá sẽ giảm hơn nữa.

Trên thực tế điều này phụ thuộc rất nhiều vào niềm tin của người mua trong khi hiện tại có rất ít các chủ đầu tư mới gia nhập thị trường. Điều quan trọng nhất là nên điều chỉnh thị trường cho vay mua nhà, giúp thị trường này trở nên hấp dẫn hơn, đặc biệt đối với các cặp vợ chồng trẻ đang có dự định mua nhà.

“Số lượng hàng tồn kho như trên sẽ giải quyết được trong 2 - 3 năm tới nếu giá được điều chỉnh lại, người mua cảm thấy tự tin hơn hoặc có khả năng tiếp cận được nhiều nguồn vốn vay hơn”, ông Ông Marc Townsend, nhận định.

Mặt bằng bán lẻ vẫn “sáng”

Trái ngược với phân khúc căn hộ đang rơi vào cảnh “ế ẩm” tồn kho lớn thì mặt bằng bán lẻ trong quý IV/2012 ghi nhận có tỷ lệ lấp đầy tăng cao. Điển hình với sự góp mặt của hai dự án trung tâm thương mại: dự án Vincom Center A tại quận 1 với diện tích sàn 38.000 m2 và dự án Pandora City tại quận Tân Phú với diện tích sàn 40.000 m2. Cả hai dự án đạt tỷ lệ lấp đầy rất khả quan lần lượt là 95% và 80%.

Cùng với sự khai trương của hai trung tâm thương mại trên, hàng loạt thương hiệu nổi tiếng trên thế giới lần đầu tiên có mặt tại Việt Nam như Hugo Boss, Banana Republic, Hermes, Christian Dior, Sisley, Ermenegildo Zegna, 7 For All Mankind, Rauph Lauren và thương hiệu thời trang bình dân Payless…

Bên cạnh các nhãn hàng thời trang, các chuỗi cửa hàng thức ăn nhanh cũng tìm cách mở rộng thị trường tại Việt Nam: Subway công bố sẽ mở thêm 10 cửa hàng trong năm 2013, Burger King đã mở thêm 5 cửa hàng tại TP.Hồ Chí Minh trong năm 2012; Lotteria và KFC sẽ mở rộng ra 200 cửa hàng, Starbucks, McDonald và 7-Eleven sẽ vào Việt Nam trong năm 2013.

Mặc dù có sự gia tăng nguồn cung trong quý vừa qua, tỷ lệ trống của toàn thị trường trung tâm thương mại không thay đổi theo quý và thậm chí giảm 8 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước, nhờ vào sự cải thiện diện tích cho thuê tại Crescent Mall và Vincom Center B.

Giá chào thuê trung bình của toàn thị trường cũng tăng cao hơn nhờ mức giá chào thuê cao của dự án Vincom Center A mới đi vào hoạt động. Với lợi thế nằm ở vị trí gần như đắc địa nhất thành phố, dự án Vincom Center A tự tin đưa ra mức giá cao hơn mặt bằng chung và trở thành trung tâm thương mại có mức giá chào thuê cao nhất tại TP.HCM hiện nay.

Bà Dương Thùy Dung, Quản lý cấp cao của CBRE Việt Nam, cho biết: “Thị trường bán lẻ vẫn là một điểm sáng trong bức tranh bất động sản ảm đạm của năm 2012, với mức tăng trưởng doanh thu bán lẻ cùng với sự thiếu hụt những mặt bằng bán lẻ có chất lượng tốt, đạt tiêu chuẩn quốc tế là những yếu tố khiến thị trường bán lẻ vẫn luôn là một thị trường hấp dẫn cho các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài có thương hiệu”.

“Để có một thành công bền vững, bên cạnh vị trí dự án tốt các nhà đầu tư bán lẻ cần có sự chuẩn bị kỹ về năng lực tài chính và chiến lược đầu tư bài bản trong trung và dài hạn, bao gồm việc khảo sát thị trường và nghiên cứu khả thi ngay từ giai đoạn đầu phát triển dự án”, bà Dương Thùy Dung, nhận định.