Cách tính diện tích căn hộ theo phương pháp thông thủy được quy định trong Thông tư 03/2014 do Bộ Xây dựng ban hành, có hiệu lực từ ngày 8/4. Nếu như trước đây, người mua nhà phải trả tiền cho diện tích tường, cột và hộp kỹ thuật, thì nay chủ đầu tư phải chịu những phần này. Đây là một quy định được cho là có lợi cho người mua nhà. Tuy nhiên, trên thực tế, giá nhà không hề giảm.

Mua nhà nhưng không được xài tường?

Dạo quanh một vòng các dự án chung cư được rao bán trên mạng, có thể thấy hiện tại hiếm có dự án nào niêm yết giá bán theo đơn vị m2, mà được thay bằng tổng giá trị căn hộ. Trong khi trước đây, việc niêm yết giá bán bằng m2 được khá nhiều chủ đầu tư áp dụng bởi phương pháp này sẽ thu hút sự chú ý của người mua. Do niêm yết theo tổng giá trị, nên hầu như không dự án nào thừa nhận mình tăng giá bán căn hộ.

Tại dự án Ehome 3 (Q.Bình Tân, TP.HCM) của Công ty Nam Long, giá một căn hộ 49m2 vẫn được doanh nghiệp (DN) này niêm yết ở mức 690 triệu đồng. Với mức giá này, mỗi m2 (diện tích lọt lòng) tại căn hộ này hiện vào khoảng 14-15,5 triệu đồng, thay vì 13-14 triệu đồng (đo từ tim tường) so với trước ngày 8/4. Nhân viên môi giới của sàn giao dịch Nam Long giải thích, giá tăng là do vật giá leo thang. Tuy nhiên, khi đề cập đến vấn đề tính diện tích căn hộ theo Thông tư 03, nhân viên này thừa nhận, giá tăng là do tính diện tích thông thủy. “Diện tích giảm xuống thì tổng giá trị căn hộ cũng giảm xuống chứ?”, tôi hỏi. “Không, thông thủy hay tim tường thì tổng giá trị căn hộ cũng không đổi”, nhân viên môi giới cho hay.

Ngoài việc tổng giá trị không đổi, diện tích căn hộ hiện cũng vẫn được các chủ đầu tư giữ nguyên như trước (theo cách tính diện tích từ tim tường) để quảng bá. Tại Sunview town (Q.Thủ Đức, TP.HCM), dự án này quảng bá căn 59m2 bán với giá 688 triệu đồng. Có nghĩa là diện tích cũng như tổng giá trị căn hộ đều không có gì thay đổi so với trước ngày 8/4. Nhưng khi người viết vặn hỏi về cách tính diện tích theo quy định mới, nhân viên môi giới của dự án này cho biết, diện tích căn hộ thực tế chỉ còn... 54m2. Tuy nhiên, nhân viên này khẳng định tổng giá trị căn hộ vẫn không thay đổi. Với mức tiền này, giá mỗi m2 tại Sunview town hiện vào khoảng 12,7 triệu đồng, trong khi trước đó chỉ khoảng 11 triệu đồng/m2. “Nếu anh cam kết không sử dụng tường để... treo đồ thì tụi em bán cho anh theo diện tích thông thủy” (?), nhân viên môi giới cho hay.

Nguy cơ phiền toái

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, nếu tính diện tích căn hộ theo Thông tư 03, diện tích thực sẽ giảm từ 5-10% so với trước. Tuy nhiên, ông Đực lại cho rằng, tính giá căn hộ theo cách nào cũng không quá quan trọng với DN, bởi kiểu gì thì người mua nhà cũng phải trả từng ấy tiền. Nhiều DN khác cũng cho rằng, để giữ cho giá căn hộ vẫn như cũ - theo dự tính ban đầu của DN, các DN phải tăng giá mỗi m2 nhà lên 5-10% để bù trừ phần chi phí diện tích tường, cột... Cách giải thích này chưa ổn, bởi vì sao DN lại mặc định căn hộ phải có giá trị “từng ấy tiền” mà không điều chỉnh tính theo giá theo diện tích thông thủy như quy định?

Ngoài ra, rắc rối có thể sẽ phát sinh đối với các dự án đang bán dở dang, bởi sẽ có hai loại hợp đồng, một loại ký trước ngày 8/4/2014 với cách tính diện tích theo tim tường và một loại hợp đồng ký sau ngày 8/4 theo thông thủy, nên cách tính phí dịch vụ, quản lý chung cư (2% giá trị căn hộ) sẽ phức tạp hơn. Hiện, Bộ Xây dựng đã có dự thảo thông tư về phí dịch vụ chung cư nhằm tránh những tranh chấp phát sinh. Theo dự thảo này, diện tích căn hộ để làm căn cứ tính phí dịch vụ sẽ thống nhất theo Thông tư 03. Như vậy, khách hàng sẽ là người được hưởng lợi trong việc trả phí dịch vụ chung cư. Liệu các chủ đầu tư có chấp hành hay lại lấp liếm như việc tăng giá nhà để bù diện tích bị mất?

Mặt khác, ông Đoàn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn cho rằng, với cách tính diện tích thông thủy thì tường nhà không phải của chủ căn hộ mà là của chung. “Nếu anh đóng cây đinh lên tường nhà để treo bức tranh thì anh cũng phải xin phép ban quản lý chung cư, hay muốn sơn lại tường nhà cũng phải xin phép. Bởi theo nguyên tắc, tường bao là của chung mà”, ông Thanh cho biết. Quan điểm này tạo nghịch lý: Khi bán căn hộ thì DN bán luôn phần “tường chung”, nhưng khi khách đã mua thì phần tường ấy vẫn không phải của họ, mà là của DN.

Như vậy, cho đến thời điểm này, có thể thấy tác động của Thông tư 03 lên thị trường căn hộ là khá rõ, không theo hướng có lợi cho người mua nhà. Nếu không có những hướng dẫn cũng như chế tài xử lý cụ thể từ cơ quan quản lý, khả năng xảy ra tranh chấp từ quy định này trong tương lai là rất cao.

Ca Hảo (Phụ nữ Việt Nam)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Nguyên Nguyễn     Nguyên Nguyễn - 30/04/2014 10:04 AM     Trả lời

Đằng nào thì chủ đầu tư chả phải tính giá thành trong đó có cả tường bao quanh các căn hộ để sau đó tính ra giá bán. Vậy nên giá bán căn hộ sẽ là không đổi. Nếu chia ra cho cả tường bao căn hộ thì đơn giá theo mét vuông thấp xuống. Chia giá thành cho diện tích tính theo thông thủy thì đơn giá theo met vuông tăng lên. Đó là sự thật hiển nhiên. Tôi cho ràng tính từ tim tường là đúng hơn cả. Cùng một lượng tiền cho căn hộ đã mua mà người thì được sở hữu tường, người lại không được sở hữu tường. Phát sinh khiếu kiện khi sử dụng như sơn sửa hay treo đồ đạc , đục đẽo để sửa chữa điện đóm, nước....đều vào phần tường không thuộc sở hữu thì thật phiền phức. Hơn nữa, tới khi căn hộ tới kỳ thanh lý thì sở hữu của người tính theo thông thủy lại được đền bù ít hơn người sở hữu cả tường bao mặc dù công năng vẫn vậy và giá lúc mua là như nhau. Riêng việc tính theo tim tường còn khúc mắc là những hộp kỹ thuật sẽ trở thành sở hữu riêng mà khi sửa chữa lại vướng vấn đề pháp lý thì phải có luật nhà chung cư mà điều chỉnh. Đã ở chung cư phải chấp nhận quyền sử dụng chung những hệ thống chung như hệ thống cấp thoát nước, hệ thống đi đường điện, cáp truyền hình, internet vv...Không cá nhân nào có quyền ngăn cản việc sửa chữa cải tạo hệ thống kỹ thuật dùng chung với lý do nó là quyền sở hữu riêng được. Nếu hộ nào ngăn cản việc vào căn hộ sửa chữa thì hộ khác cũng có quyền không cho hệ thống kỹ thuật của nhà gây khó khăn đó đi qua căn hộ của họ. Cộng sinh thì mọi căn hộ đều phụ thuộc nhau, không thể tách riêng mà sống được

 (0 (0)

Trả lời
Tên dự án Triệu đồng
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
Cityland Park Hills 2,000 - 5,333
Mandarin Garden 2 2,010 - 3,900
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.