Tin vui cho thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam

Theo Báo cáo Tiêu điểm Bất động sản Công nghiệp 2025 của Savills Việt Nam, Vùng Kinh tế phía Nam (Southern Economic Zone - SEZ) đang bước vào thời kỳ “hiện thực hóa hạ tầng”, khi hàng loạt dự án quy mô lớn đồng loạt triển khai và chuẩn bị vận hành. Đây được xem là bước ngoặt mở ra một chu kỳ tăng trưởng mới, nơi lợi thế không còn nằm ở diện tích đất rẻ hay vị trí truyền thống, mà ở khả năng kết nối, tốc độ lưu chuyển hàng hóa và mức độ tích hợp logistics.

Trong nhiều năm trước, phát triển hạ tầng tại khu vực phía Nam chủ yếu dừng ở quy hoạch và chuẩn bị đầu tư. Các trục giao thông chiến lược được vẽ trên bản đồ, nhưng tác động thực tế đến thị trường bất động sản công nghiệp còn hạn chế. Giai đoạn 2025-2026 đánh dấu sự chuyển pha quan trọng khi những dự án này bắt đầu hình thành trên thực địa, tạo ra tác động lan tỏa rõ nét đến quyết định đầu tư và phân bổ dòng vốn.

KCN Hạnh Phúc, hay còn gọi là KCN Đức Hoà 1 tại Long An (cũ)

Nổi bật nhất là sân bay quốc tế Long Thành - dự án hạ tầng mang tính chuyển đổi của toàn vùng. Giai đoạn 1 đang được đẩy nhanh với mục tiêu đưa vào khai thác từ năm 2026, công suất thiết kế đạt 25 triệu lượt khách và 1,2 triệu tấn hàng hóa mỗi năm. Khi Long Thành đi vào vận hành, vai trò cửa ngõ hàng không quốc tế của Tân Sơn Nhất sẽ dần được san sẻ, đồng thời mở rộng đáng kể năng lực logistics và xuất khẩu cho các trung tâm công nghiệp tại Đồng Nai, Bình Dương, Long An và TP.HCM. Không chỉ rút ngắn thời gian vận chuyển, sân bay mới còn giúp nâng tầm khả năng kết nối trực tiếp với các chuỗi cung ứng toàn cầu.

Song song với Long Thành, mạng lưới cao tốc và vành đai đang dần hoàn thiện khung kết nối liên vùng. Vành đai 3 TP.HCM, tuyến giao thông chiến lược kết nối TP.HCM với Đồng Nai, Bình Dương và Long An, đã đạt nhiều bước tiến trong năm 2025 và dự kiến mở các đoạn chính từ 2026. Trong khi đó, Vành đai 4 và cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu từng bước hình thành trục kết nối trực tiếp giữa các khu công nghiệp với cụm cảng nước sâu Cái Mép - Thị Vải, tạo nên hành lang logistics hoàn chỉnh từ sản xuất đến xuất khẩu.

Theo ông John Campbell, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam, đây là thời điểm mang tính bản lề của toàn khu vực. Khi các dự án hạ tầng lớn đi vào vận hành, quy mô thị trường được “mở khóa”, khả năng kết nối được nâng cấp và lợi thế cạnh tranh của bất động sản công nghiệp phía Nam bước lên một mặt bằng mới.

Tái định vị điểm đến đầu tư

Tác động của hạ tầng không chỉ nằm ở tốc độ tăng trưởng, mà còn ở việc tái cấu trúc không gian phát triển. Báo cáo của Savills cho thấy các trục giao thông mới đang mở rộng hành lang công nghiệp ra ngoài những khu vực lõi truyền thống. Dòng nhu cầu bắt đầu dịch chuyển theo các tuyến kết nối đến sân bay Long Thành và cụm cảng Cái Mép - Thị Vải, giúp phân bổ lại áp lực lên quỹ đất hiện hữu, đồng thời mở ra cơ hội cho các địa phương còn dư địa phát triển.

Khi các dự án trọng điểm đồng loạt vận hành từ 2026, lợi thế cạnh tranh của bất động sản công nghiệp phía Nam sẽ bước sang một chu kỳ hoàn toàn mới

Trong nửa cuối năm 2025, khu vực SEZ ghi nhận khoảng 25.700 ha đất khu công nghiệp đang hoạt động, với tỷ lệ lấp đầy bình quân xấp xỉ 90%. Các thị trường đã phát triển lâu năm như Bình Dương, Đồng Nai và TP.HCM tiếp tục duy trì tỷ lệ lấp đầy trên 90%, cho thấy quỹ đất sẵn sàng cho thuê ngày càng hạn chế. Trong khi đó, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu nổi lên như những điểm đến mới nhờ quỹ đất còn dồi dào và vị trí chiến lược dọc các trục hạ tầng đang hình thành.

>> Xem thêm thông tin về thị trường bất động sản khu công nghiệp

Giá thuê đất công nghiệp tiếp tục duy trì ở mức cao, phản ánh nhu cầu ổn định từ các nhà sản xuất trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu đang tái cấu trúc. Theo Savills, giá thuê trung bình tại SEZ đạt khoảng 193 USD/m2/kỳ thuê, tăng so với mức 183 USD/m2 của năm 2024, trong đó TP.HCM ghi nhận mức giá cao nhất khu vực. Điều này cho thấy thị trường đã bước qua giai đoạn cạnh tranh bằng giá, chuyển sang cạnh tranh bằng chất lượng hạ tầng, dịch vụ và khả năng kết nối.

Không chỉ phân khúc đất công nghiệp, mảng nhà xưởng và kho xây sẵn cũng hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng đầu tư hạ tầng. Tổng nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tại SEZ đạt khoảng 11,6 triệu m2, với tỷ lệ lấp đầy lên tới 92%, tăng mạnh so với năm trước. Giá thuê trung bình khoảng 4,4 USD/m2/tháng, phản ánh nhu cầu cao từ các doanh nghiệp sản xuất, logistics và thương mại điện tử - nhóm khách thuê cần triển khai nhanh, linh hoạt và tối ưu chi phí vận hành.

>> Tham khảo các dự án khu công nghiệp trên toàn quốc

Savills đánh giá, khi thời gian di chuyển giữa nhà máy, cảng biển và sân bay được rút ngắn, lợi thế của các dự án xây sẵn càng trở nên rõ rệt. Đây cũng là phân khúc có khả năng phản ứng nhanh nhất với các thay đổi về hạ tầng, đóng vai trò “chỉ báo sớm” cho xu hướng thị trường.

Về dài hạn, sự kết hợp giữa cảng nước sâu Cái Mép - Thị Vải, sân bay Long Thành và mạng lưới cao tốc - vành đai đang hình thành một hệ sinh thái hạ tầng toàn diện nhất Việt Nam cho sản xuất và logistics. Điều này không chỉ củng cố vai trò đầu tàu của Vùng Kinh tế phía Nam, mà còn đưa khu vực tiến gần hơn tới vị thế trung tâm công nghiệp - logistics cấp khu vực.

“Hạ tầng đang tái định hình nơi tăng trưởng công nghiệp diễn ra, chứ không chỉ quyết định tốc độ tăng trưởng,” ông John Campbell nhấn mạnh. Khi các dự án trọng điểm đồng loạt vận hành từ 2026, lợi thế cạnh tranh của bất động sản công nghiệp phía Nam sẽ bước sang một chu kỳ hoàn toàn mới, nơi yếu tố chất lượng, kết nối và giá trị gia tăng đóng vai trò quyết định.