Tìm cách “phá băng” bất động sản

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, tồn kho bất động sản (BĐS) đang có xu hướng giảm dần. Tính trên phạm vi toàn quốc, đến tháng 12-2013, tổng giá trị tồn kho khoảng 94.458 tỉ đồng, trong đó tồn kho căn hộ chung cư vào khoảng trên 20.000 căn, tồn kho nhà thấp tầng trên 13.500 căn, tồn kho đất nền khoảng 10,8 triệu m2. Tại Hà Nội đang tồn kho khoảng 6.580 căn chung cư và thấp tầng (12.900 tỉ đồng), TP HCM tồn kho khoảng 7.830 căn chung cư và 0,26 triệu m2 đất nền (17.480 tỉ đồng). Làm thế nào để giải cứu BĐS, đây là bài toán mà Bộ Xây dựng đang tìm lời giải bằng hàng loạt phương án.

Lạc quan về chính sách

Người đứng đầu ngành xây dựng khẳng định năm 2014 sẽ đẩy mạnh việc xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến BĐS. “Việc thông qua các luật (Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS - PV) sẽ tạo ra điều kiện mới cho phát triển BĐS” - Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng nói.

Hàng loạt dự án nhà ở tại huyện Nhà Bè, TP HCM được tung ra bán trong 1-2 năm nay Ảnh: TẤN THẠNH

Theo Bộ Xây dựng, năm nay ngành sẽ tăng cường công tác quản lý, kiểm tra, giám sát trong đầu tư xây dựng, nhất là đối với các dự án sử dụng vốn nhà nước, các công trình quy mô lớn, phức tạp có ảnh hưởng lớn đến an toàn của cộng đồng, nâng cao hiệu quả sử dụng vốn đầu tư, bảo đảm chất lượng công trình xây dựng. Các giải pháp này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS gắn với thực hiện chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, đặc biệt là nhà ở xã hội, kết hợp với kiểm soát phát triển đô thị theo quy hoạch và kế hoạch.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng tiếp tục rà soát, phân loại, điều chỉnh cơ cấu các dự án phát triển nhà ở, dự án khu đô thị mới; đẩy mạnh tăng nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có diện tích trung bình và nhỏ, giá bán thấp; tích cực hỗ trợ doanh nghiệp (DN), người dân được tiếp cận gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỉ đồng.

Theo ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, việc hoàn thiện các quy định của pháp luật, khắc phục những bất cập hiện nay sẽ tạo điều kiện cho các DN có điều kiện giảm giá nhà. “Nếu làm tốt trong năm 2014 thì có thể khẳng định thị trường BĐS sẽ phát triển hơn” - ông Thành nhìn nhận.

Bi quan trước thực tế

Tuy nhiên, những người trong ngành không lạc quan kiểu như vậy. Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành, cho rằng năm 2013, hàng loạt giải pháp đã được triển khai nhằm giải cứu thị trường BĐS nhưng hiệu quả rất ít, ngược lại, rất nhiều DN BĐS đã rệu rã, hiện đang cầm cự từng ngày. Năm qua, thị trường BĐS ghi nhận chỉ có khoảng 10 DN BĐS làm ăn có lãi, còn hàng ngàn DN khác lao đao. “Chỉ 10 đốm lửa trên tảng băng lớn thì làm sao tan băng?” - ông Đực ví von.

Những ngày đầu năm 2014, khó khăn vẫn chưa buông tha BĐS khi mới đây, một DN xây dựng lớn ở Hà Nội tiếp tục bị khách hàng khiếu nại, đòi nhà hay chủ tịch một DN BĐS khác bị bắt…

Theo thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, hơn 60.000 DN đã phá sản, ngừng hoạt động trong năm qua, trong đó có khoảng 10.000 DN ngành xây dựng mà phải đến 70%-80% số này là DN BĐS. “Thời gian hoạt động của những DN BĐS chỉ tính bằng tháng. Năm 2014, tình hình sẽ không khá hơn bởi số DN đang rệu sẽ... rã; những DN cố gắng trả lương, thưởng cho công nhân Tết này xong sẽ dẹp tiệm sau đó. Có thể số lượng các dự án tranh chấp giữa chủ đầu tư với nhà thầu, người mua nhà, ngân hàng thương mại sẽ tăng lên” - ông Đực bi quan.

Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM, ông Lê Hoàng Châu, bức tranh BĐS năm nay sẽ tiếp tục khó khăn dù thị trường đang có dấu hiệu ấm dần. Qua một năm triển khai Nghị quyết 02 của Chính phủ nhằm giải cứu thị trường BĐS, đến nay kết quả đạt được quá thấp, không như kỳ vọng. Hiện nhiều DN đang tự cứu để vượt qua giai đoạn đóng băng. Hướng chủ đạo của thị trường lúc này là DN đầu tư vào các dự án căn hộ vừa và nhỏ, diện tích dưới 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 cho phù hợp với nhu cầu nhà ở của người dân. Một số DN nảy ra sáng kiến chuyển dự án sang công trình dịch vụ như Công ty TNHH Xây dựng Bình Dương tại phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2, TP HCM xin chuyển 360 căn hộ thành bệnh viện 500 giường…

TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính, cho rằng thị trường BĐS mất giá thì nhanh nhưng lại mất thời gian rất lâu để hồi phục. Tại Mỹ, giá BĐS lao dốc từ năm 2008, phải đến năm 2011 mới ổn trở lại. Việc hồi phục thị trường BĐS phụ thuộc rất lớn vào kinh tế vĩ mô, DN làm ăn tốt và thu nhập của người dân tăng. Tại Việt Nam, thị trường BĐS đóng băng do cung quá nhiều nhưng nguồn cung cho phân khúc đáp ứng nhu cầu của người dân lại quá ít; giá BĐS trong quá khứ bị đẩy lên quá cao… “Gói cứu trợ 30.000 tỉ đồng được bơm ra thị trường với kỳ vọng tháo gỡ phần nào khó khăn cho thị trường nhưng lại kém hiệu quả. Năm nay, nếu gói này giải ngân được ít nhất 1/3 thì mới kỳ vọng kích thích thị trường BĐS mạnh mẽ hơn. Thời gian vay gói ưu đãi này chỉ 10 năm cũng chưa phù hợp, cần nâng lên 20-30 năm thì người dân mới có cơ hội trả nợ” - TS Nguyễn Trí Hiếu đề xuất.

Kỳ vọng vào nhà ở xã hội

Điểm sáng này của BĐS trong năm nay? Ông Nguyễn Ngọc Thành đoan chắc: Năm 2014, nhà ở xã hội giá rẻ sẽ bung hàng, buộc giá nhà thương mại cũng phải “nhìn trước ngó sau” để điều chỉnh giá theo.

Số liệu của Bộ Xây dựng cho biết cả nước có 124 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô xây dựng khoảng 78.700 căn. Tính từ đầu năm 2013 đến nay, đã có 15 dự án nhà ở xã hội được triển khai xây dựng mới; riêng Hà Nội khởi công 6 dự án, Đà Nẵng 3 dự án... Báo cáo của các địa phương cho thấy cả nước có khoảng 4.015 dự án nhà ở và khu đô thị mới với tổng diện tích đất xây dựng nhà ở theo quy hoạch là 36.076 ha; trong đó số dự án được tiếp tục triển khai là khoảng 3.258 (chiếm 81%), diện tích đất 81.565 ha (chiếm 79,2%), diện tích xây dựng nhà ở 29.545 ha (chiếm 81,9%) và số dự án cần được điều chỉnh cơ cấu cho phù hợp, điều chỉnh quy hoạch vào khoảng 455 dự án (chiếm 11,2%).

Theo Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng, cơ cấu hàng hóa BĐS đã được điều chỉnh sát với nhu cầu của thị trường, tăng nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại diện tích nhỏ, giá bán thấp, hướng tới nhu cầu của số đông người dân trong xã hội. Cả nước hiện có 57 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với quy mô xây dựng khoảng 34.837 căn, tổng mức đầu tư khoảng 20.567 tỉ đồng; có 62 dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ với số lượng căn hộ ban đầu là 31.999, điều chỉnh thành 40.500 (tăng 8.501 căn). “Giá nhà ở đã giảm nhiều so với thời điểm sốt giá giai đoạn 2008-2010. Hầu hết các dự án đã giảm từ 10%-30%, nhiều dự án giá giảm tới 50%, trở về giá tương đương thời điểm năm 2006, do đó có lợi cho người mua” - ông Dũng nhận xét.

Cũng theo Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng, lượng giao dịch thành công trên thị trường BĐS năm 2013 đã tăng dần trong những tháng cuối năm. Lượng giao dịch quý III, IV đã tăng gấp đôi so với quý I, II, nhất là đối với phân khúc căn hộ chung cư có diện tích nhỏ, đã hoàn thiện và có giá bán hợp lý mà điển hình như các dự án nhà ở có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 tại Hà Nội.

Ông Nguyễn Ngọc Thành cho rằng những chính sách, ưu đãi trong năm 2013 của Chính phủ và Bộ Xây dựng đã tạo điều kiện cho việc hình thành rất nhiều dự án nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp được xây dựng và dự kiến sẽ được hoàn thiện trong năm 2014-2015. “Năm 2014, những dự án đó mới bắt đầu có sản phẩm để bung ra. Điều này tạo ra được 2 mục tiêu: Có sản phẩm phù hợp với nhu cầu, thực tế của xã hội và gây áp lực cạnh tranh, buộc các chủ đầu tư nhà ở thương mại phải xem xét, điều chỉnh giá bán cho hợp lý hơn. Năm 2013 các nhà đầu tư đã điều chỉnh giá bán, thậm chí giảm mạnh nhất từ trước tới nay và năm 2014 sẽ phải tiếp tục giảm. Đó là điều kiện để người dân sở hữu một căn hộ ưng ý, phù hợp khả năng chi trả” - ông Thành nhận định.