Thủ Thiêm, vì sao biến dạng quy hoạch?

Một khu dân cư cao cấp ở Thủ Thiêm. Ảnh: Độc Lập

Để làm cơ sở pháp lý triển khai việc xây dựng khu đô thị mới Thủ Thiêm (gọi tắt là Thủ Thiêm), ngày 27.5.1996, UBND TP.HCM trình Thủ tướng đồ án quy hoạch xây dựng tỷ lệ 1/5.000 (thời điểm đó thuộc H.Thủ Đức). Trên cơ sở tờ trình của TP.HCM, ngày 4.6.1996 Thủ tướng ký Quyết định (QĐ) 367 phê duyệt quy hoạch Thủ Thiêm.

Mất trung tâm hành chính, tăng đất ở

QĐ 367 nêu rõ quy mô Thủ Thiêm 930 ha, trong đó khu đô thị mới 770 ha với dân số khoảng 200.000 người, khu tái định cư 160 ha với dân số 45.000 người; đồng thời nêu rõ các phân khu chức năng của Thủ Thiêm gồm: khu trung tâm thương mại, tài chính, dịch vụ 92 ha; khu trung tâm hội chợ, triển lãm quốc tế 100 ha; khu nhà ở cao cấp 55 ha; khu trung tâm văn hóa, du lịch, giải trí 100 ha; công viên trung tâm 95 ha; khu trung tâm hành chính 18 ha; đất dành cho giao thông kết hợp trồng cây xanh 177 ha; phần còn lại trong tổng 770 ha là diện tích mặt nước kênh rạch và sông Sài Gòn. Về quy mô chiều cao công trình kiến trúc, QĐ 367 cho phép cao ốc từ 30 - 100 tầng.

Theo tìm hiểu của PV Thanh Niên, Thủ Thiêm được phê duyệt để xây dựng và phát triển trên nền tảng quy hoạch tổng thể TP.HCM đã được Thủ tướng phê duyệt tại QĐ 20 ngày 16.1.1993, trong đó nhấn mạnh “cần xây dựng TP.HCM thực sự là TP văn minh của nhân dân lao động, thể hiện được tính ưu việt của chế độ và nguyện vọng của nhân dân...”.

Thế nhưng, quá trình thực hiện quy hoạch theo QĐ 367, UBND TP.HCM nhiều lần điều chỉnh, điển hình nhất là 2 lần điều chỉnh quy mô vào năm 2005 (QĐ 6565/QĐ-UBND) và năm 2012 (QĐ 3165/QĐ-UBND), xác định tính chất, chức năng Thủ Thiêm “là khu trung tâm mới, hiện đại và mở rộng của trung tâm TP.HCM, với các chức năng chính là trung tâm tài chính, thương mại, dịch vụ cao cấp của TP, khu vực và có vị trí quốc tế; là trung tâm văn hóa, nghỉ ngơi, giải trí; đảm nhiệm một số chức năng mà trung tâm TP hiện hữu còn thiếu và hạn chế phát triển”.

Thực tế, thay đổi lớn nhất về phân khu chức năng qua các lần điều chỉnh quy hoạch là TP.HCM đã loại bỏ chức năng trung tâm hành chính (18 ha) mà trước đó QĐ 367 của Thủ tướng đã xác định rõ. Đặc biệt, QĐ 3165/QĐ-UBND của UBND TP.HCM vào năm 2012 (căn cứ hiện hành thực hiện quy hoạch - PV) đã tăng chức năng đất ở lên hơn gấp 2 lần theo QĐ 367, từ 55 ha tương ứng 7,1% lên 112 ha tương ứng hơn 17% diện tích quy hoạch; tầng cao công trình tối đa hạ xuống chỉ còn 86 tầng, số tầng cao tối thiểu là 4.

Mất gì khi điều chỉnh quy hoạch?

Theo nhiều chuyên gia, các bản quy hoạch Thủ Thiêm mà TP.HCM duyệt điều chỉnh qua các đợt đã bộc lộ nhược điểm về mặt chiến lược, bỏ qua nhiều “cơ hội vàng” khiến thực tế Thủ Thiêm đến bây giờ vẫn rơi vào tình cảnh “hao tiền tốn của”, ngân sách không được lợi và người dân cũng không được lợi.

“TP.HCM điều chỉnh quy hoạch bỏ chức năng trung tâm hành chính của Thủ Thiêm nên khi mở rộng, xây dựng mới trụ sở HĐND, UBND TP.HCM, TP phải tính đến việc bỏ đi tòa nhà dinh Thượng Thơ hàng trăm năm tuổi. Nếu làm trung tâm hành chính ở Thủ Thiêm, kết nối giao thông vào thẳng trung tâm Q.1 theo trục đường Hàm Nghi, thì có thể chỉ sau 1 năm Thủ Thiêm sẽ thay đổi diện mạo. Thủ Thiêm rất có giá trị vì nằm sát trung tâm Q.1 nhưng sai lầm là việc kết nối giao thông lại nằm ở rìa hết”, kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn phân tích.

Bà Phạm Thị Vinh, bị khuyết tật, bên căn nhà tạm bợ, suốt 17 năm nay vẫn còn khiếu nại. Ảnh: Ngọc Lê

Cũng theo ông Sơn, việc TP.HCM điều chỉnh hạ chiều cao công trình ở Thủ Thiêm là “không hợp lý”. “Thủ Thiêm là đô thị mới, đúng ra phải xem là nơi có thể phát triển không giới hạn chiều cao nhằm giảm mật độ xây dựng, tăng mảng xanh. Thủ Thiêm là vùng đất thấp, nếu xây cao thì chỉ cần làm móng sâu, về giải pháp kiến trúc công trình là không khó.

Đằng này quy hoạch điều chỉnh lại làm ngược lại, đó là khống chế chiều cao nhưng lại cho phát triển dàn hàng ngang (tăng diện tích đất ở, giảm số tầng cao tối thiểu xuống chỉ còn 4 tầng, trong khi QĐ 367 là cao ốc 30 tầng - PV). Đây là một điều bất lợi, bởi bê tông hóa Thủ Thiêm thì nguy cơ gây ngập lụt là rất lớn”, ông Sơn phân tích thêm.

Cho đến thời điểm này, qua các đợt điều chỉnh quy hoạch, TP.HCM đã di dời, giải tỏa hơn 12.000 hộ dân trên địa bàn 5 phường: Thủ Thiêm, An Lợi Đông (giải tỏa trắng), An Khánh (gần như giải tỏa trắng), Bình Khánh và Bình An (giải tỏa một phần).

Dù số tiền TP.HCM đổ ra đầu tư đã lên đến gần 30.000 tỉ đồng, nhưng diện mạo Thủ Thiêm chủ yếu vẫn là những bãi đất trống rộng lớn; dân cư thì tương phản giữa một bên là một số dự án nhà ở cao cấp được xây mới và một bên là những căn nhà cũ nát, tạm bợ của người dân Thủ Thiêm vẫn còn bám trụ tại nơi ở cũ của mình...

“Mình giải tỏa rồi có khu đất đẹp nhưng cứ để trống thì người dân có được lợi gì đâu. Ngân sách có được hưởng lợi? Đến nay sau 22 năm triển khai quy hoạch, chỉ nghe thông tin TP.HCM cứ chi tiền ngân sách trả lãi vay ngân hàng để đầu tư cho Thủ Thiêm, chứ chưa nghe công khai là thu được gì. Mà ngân sách cũng là tiền thuế của người dân. Cần phải có một sự cải cách chiến lược, nếu không thì e là sau 10 năm nữa diện mạo Thủ Thiêm có thể cũng vẫn cứ vậy”, kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn nói.