Thủ Thiêm: rục rịch chuyển động

Bán đảo Thủ Thiêm. Ảnh: Đình Dũng

Hơn 10 năm trôi qua, khoảng 15.000 hộ gia đình với khoảng 60.000 người dân thuộc năm phường của quận 2 đã phải lần lượt rời bỏ nơi ở của mình để nhường chỗ cho khu đô thị mới Thủ Thiêm, nơi sẽ mọc lên những tòa nhà mới hiện đại, sẽ trở thành trung tâm tài chính của TPHCM trong tương lai. Tới thời điểm này, khu dân cư rộng hơn 700 héc ta ngày nào gần như đã được san phẳng, sẵn sàng cung cấp những khu đất sạch cho các doanh nghiệp bất động sản. Hơn nữa, chính quyền thành phố cũng đang rộng tay chào đón các nhà đầu tư trong và ngoài nước có tiềm lực tài chính đến tìm cơ hội đầu tư. Tuy nhiên, vấn đề nhiều người quan tâm là bao giờ mới thấy hình dáng khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Manh nha những chuyển động mới

Đã có những chuyển biến gần đây về số lượng các nhà đầu tư, trong đó đáng chú ý là tập đoàn Vingroup. Tập đoàn này, sau khi đã chuyển nhượng tổ hợp trung tâm thương mại khách sạn Vincom Center A tại khu trung tâm thành phố cho Công ty cổ phần tập đoàn Phát triển hạ tầng và Bất động sản Việt Nam (VIPD) với giá 9.823 tỉ đồng, đang để mắt đến hai khu đất lớn tại khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Dự án đầu tiên là một phần trong khu trung tâm tài chính ngân hàng quốc tế, thương mại, dịch vụ và nhà ở nằm trong khu chức năng số 1 có diện tích khoảng 170.000 mét vuông. Đây là một trong những khu đất có vị trí đắc địa nhất tại khu đô thị mới này, với một mặt tiếp giáp khu hồ trung tâm, một mặt tiếp giáp cây cầu đi bộ nối khu trung tâm hiện hữu với Thủ Thiêm và một mặt có cây cầu Thủ Thiêm 2 bắc sang khu Ba Son.

Dự án thứ hai là khu dân cư thương mại dịch vụ tổng hợp đa chức năng tại khu chức năng số 6 có diện tích khoảng 79.000 mét vuông. Trước đây, khu đất này được giao cho liên doanh TA Associates Vietnam thực hiện dự án Công viên Phần mềm Thủ Thiêm. Tuy nhiên, thành phố đã quyết định thu hồi dự án và giấy chứng nhận đầu tư bởi sau ba năm được giao đất, liên doanh này đã không thực hiện dự án. Ban quản lý khu Thủ Thiêm cho biết khu đất trên đã được quy hoạch trở lại thành khu phức hợp dịch vụ tổng hợp, thương mại và dân cư để có thể giao cho Vingroup thực hiện.

Nhà đầu tư thứ hai đáng chú ý đó là Công ty cổ phần Địa ốc Đại Quang Minh, một cái tên còn rất mới trong giới kinh doanh và phát triển địa ốc tại khu vực phía Nam. Đáng chú ý là ngay vào thời điểm thị trường địa ốc khó khăn, nhiều đại gia trong làng bất động sản đang khốn đốn thì Đại Quang Minh vẫn quyết định đầu tư dự án quy mô lớn tại khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Nhưng trước khi nói đến Đại Quang Minh, phải nhắc đến Tổng công ty Phát triển hạ tầng và Đầu tư tài chính Việt Nam (Vidifi). Công ty này tham gia vào Thủ Thiêm với vai trò là chủ đầu tư dự án hạ tầng, cụ thể là các tuyến đường chính được đầu tư theo hình thức BT (xây dựng - chuyển giao) với vốn đầu tư khoảng 10.000 tỉ đồng. Bốn tuyến đường bao gồm đại lộ vòng cung, đường ven hồ trung tâm, đường ven sông Sài Gòn, đường trên cao qua khu lâm viên sinh thái phía Nam. Khi hoàn thành, các tuyến đường sẽ kết nối các phân khu chức năng chính của khu đô thị Thủ Thiêm. Đổi lại, Vidifi được giao khu đất nằm cạnh dọc theo đại lộ Đông Tây (Mai Chí Thọ), đoạn gần đường hầm Thủ Thiêm.

Tuy nhiên, một phần do năng lực tài chính, một phần do thị trường bất động sản không thuận lợi và một phần do không được phép đầu tư ngoài ngành, Vidifi xin rút khỏi dự án trên sau khi đã chuyển nhượng cổ phần cho Đại Quang Minh. Không chỉ thay thế Vidifi thực hiện bốn tuyến đường, Đại Quang Minh còn được giao thực hiện một số hạng mục khác trong đó có bến du thuyền. Đổi lại, công ty này được giao khu đất rộng 37 héc ta nằm trên trục đường Mai Chí Thọ, và một số khu đất lớn khác, trong đó có cả khu đất rộng khoảng 25 héc ta trước đây mà Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) từng ngấp nghé.

Không ít người đặt dấu hỏi Đại Quang Minh là ai, có tiềm lực tài chính ra sao? Đây là một liên doanh ba công ty trong nước được thành lập từ đầu năm 2011 với vốn điều lệ 3.500 tỉ đồng, gồm Công ty cổ phần Đầu tư Mai Linh nắm giữ 60% cổ phần, Công ty cổ phần Thương mại quốc tế và Tư vấn đầu tư Invecon nắm giữ 10% cổ phần, và Công ty cổ phần Ô tô Trường Hải nắm giữ 30% cổ phần.

Trong ba công ty trên, Mai Linh (không liên quan đến Công ty Mai Linh kinh doanh taxi) là công ty có ít nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực phát triển dự án bất động sản với các dự án ở khu vực phía Bắc, cụ thể là dự án tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại, khu căn hộ cao cấp Golden Palace trên đường Mễ Trì-Phạm Hùng, Hà Nội. Trong khi đó, Invecon hoạt động trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, khai thác khoáng sản, sản xuất công nghiệp; và Trường Hải là doanh nghiệp được biết đến trong lĩnh vực sản xuất ô tô - đơn vị vừa gây chú ý với vụ xin và đã được chấp thuận cho gia hạn 1.200 tỉ đồng thuế nhập khẩu trong vòng một năm.

Như vậy tính đến thời điểm này, ngoài hai nhà đầu tư trên, thành phố đã chấp thuận chủ trương đầu tư cho một số dự án, trong đó có dự án của nhà đầu tư GS của Hàn Quốc, của Saigontourist với dự án khách sạn và khu nghỉ dưỡng 500 phòng, nhà đầu tư Lotte với khu đất cạnh cầu đi bộ đối diện khu đất của Vingroup, và kế bên là dự án tháp quan sát với liên doanh Tiến Phước và đối tác nước ngoài.

Câu hỏi cũ: bao giờ có khu đô thị mới?

Tuy nhiên cũng cần lưu ý rằng, việc thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư không có nghĩa là công ty đó đã được chọn giao đất. Nếu phương án quy hoạch không khả thi và thủ tục không hoàn chỉnh theo quy định, thành phố sẽ hủy bỏ chủ trương và chọn nhà đầu tư khác.

Như vậy, đây mới chỉ là bước đầu cho nhà đầu tư tìm hiểu, lập quy hoạch. Sau đó sẽ xét đến năng lực thực sự của nhà đầu tư, bởi theo Ban Quản lý khu Thủ Thiêm không có chuyện nhà đầu tư xí đất rồi để đó chờ thời, thay vào đó họ phải ký quỹ thực hiện dự án. Chẳng hạn như tập đoàn Vingroup sẽ có năm tháng để làm các thủ tục cần thiết, nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết 1/500 để trình thành phố. Nếu được phê duyệt, tập đoàn này sẽ đóng tiền đất để thực hiện dự án.

Nhìn vào những dự án được chấp thuận chủ trương hiện nay, nhiều người không khỏi thắc mắc tại sao thành phố chỉ giao đất mà không cho đấu thầu công khai để chọn nhà đầu tư.

Thực ra, Ban Quản lý khu Thủ Thiêm đã từng đưa ra phương thức đấu thầu một số lô đất, nhưng có thể nói là thất bại vì không thu hút được nhà đầu tư tham gia. Khoảng hai năm trước, lô đất đầu tiên trong khu đô thị này được đem ra đấu thầu, nhưng rút cuộc chỉ có duy nhất một nhà đầu tư Hàn Quốc tham gia. Một phần vì giá đất, một phần vì thị trường bất động sản quá xấu khiến các nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ hơn khi đầu tư vào khu đô thị này bởi đã vào rồi không thể dừng được.

Một yếu tố khác khiến nhà đầu tư e ngại là hạ tầng, bởi họ không thể đầu tư dự án ở nơi hạ tầng chưa có. Giả sử nhà đầu tư có xây cao ốc văn phòng cũng khó thu hút khách thuê rời khu trung tâm hiện hữu để sang đặt văn phòng tại khu Thủ Thiêm. Có thể nói vấn đề hiện nay là hạ tầng, mặc dù bốn tuyến đường chính đã khởi công nhưng chưa đi tới đâu. Được biết tới thời điểm này, thành phố vẫn chưa ký hợp đồng BT với Đại Quang Minh kể từ khi nhà đầu tư này thay thế Vidifi. Với các dự án BT, theo trình tự, nhà đầu tư phải xây dựng xong mới được giao đất làm dự án.

Đầu tháng 2 vừa rồi, UBND thành phố đã giao cho Đại Quang Minh một khu đất rộng khoảng 37 héc ta nằm dọc theo đại lộ Đông Tây (Mai Chí Thọ) để xây dựng khu nhà ở thương mại, biệt thự cao cấp, căn hộ chung cư và các hạng mục công cộng khác. Công ty này đã khởi công xây dựng dự án đầu tháng 5 vừa qua, và ngay lập tức các nền đất trong dự án này đang được các sàn giao dịch chào bán trên mạng với giá 100 triệu đồng/mét vuông!

Mặc dù xác định không có chuyện giảm giá đất ở khu Thủ Thiêm nhưng trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay, thành phố không thể không cân nhắc yếu tố giá để thu hút nhà đầu tư. Cũng có ý kiến cho rằng để khu đô thị mới Thủ Thiêm nhanh chóng hình thành, thành phố nên hạn chế cấp phép xây dựng các dự án ở khu trung tâm hiện hữu nhằm chuyển hướng nhà đầu tư sang vùng đất mới như một số nước đã từng làm.

Được biết thành phố phải vay khoảng 15.000 tỉ đồng để giải tỏa đền bù, chuẩn bị quỹ đất sạch để mời gọi nhà đầu tư. Chẳng riêng gì nhà đầu tư, bản thân thành phố cũng đang chịu áp lực trả lãi vay hàng tháng, thậm chí hàng ngày nếu như ngày nào khu đô thị này chưa hình thành và đưa vào khai thác. Với số lượng nhà đầu tư như hiện nay, cũng còn phải chờ xem bao giờ khu đô thị mới Thủ Thiêm sẽ là nơi cho khoảng 160.000 cư dân sinh sống, có khả năng tiếp nhận khoảng 450.000 người làm việc mỗi ngày và có khả năng đón khoảng 1 triệu khách vãng lai mỗi ngày như mục tiêu đã đặt ra vào năm 2020.