“Thổi giá” bất động sản: Mầm mống của chu kỳ rớt giá mới?

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện thị trường bất động sản đã ấm lên, giao dịch tăng mạnh.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện thị trường bất động sản đã ấm lên, giao dịch tăng mạnh. Tồn kho trên cả nước hiện vào khoảng 83.034 tỷ đồng, giảm 12% so với đầu quý 1/2013 và giảm 35,4% so với quý 1/2013. Tại Hà Nội, trong 6 tháng đầu năm 2014 đã có 4.150 giao dịch, cao gấp 2 lần so với cùng kỳ 2013.

Găm hàng “làm giá”

Phân tích về hiện tượng này, ông Nguyễn Quốc Khánh, Giám đốc Công ty DTJ nhận định: “Lãi suất tiết kiệm hiện không còn hấp dẫn nên nhiều người muốn chuyển dịch nguồn tiền từ ngân hàng sang các lĩnh vực đầu tư khác để có lợi nhuận cao. Những người có nhu cầu ở thật, đã có một phần tiền gửi tiền ngân hàng sẽ rút ra và vay thêm để mua nhà. Những người không có nhu cầu thì mua để cho thuê hoặc để đợi giá lên rồi bán lại. Trước đây, gần 100% người mua nhà qua sàn DTJ là để ở, nay đã có 25 - 30% khách hàng mua để đầu tư hoặc cho thuê lại. Xu hướng này sẽ còn tiếp tục trong thời gian tới, khi lãi suất huy động có thể xuống thấp hơn nữa”.

Đồng tình với ý kiến trên, ông Lê Minh Dũng, Giám đốc Công ty CBRE Hà Nội cho biết, vài năm trước, người dân chủ yếu mua nhà bằng tiền tích cóp thì nay, không ít người đã tận dụng nguồn vốn vay ưu đãi để mua nhà. Do đó, nhu cầu nhà ở tăng lên, thị trường cũng xuất hiện trở lại hiện tượng đầu cơ, “thổi giá”.

Đồng thời cũng xuất hiện nhiều nhà đầu tư lớn giữ lại các căn hộ có vị trí đẹp, sau đó đẩy giá bán lên. Một vài chủ đầu tư cũng không mở bán 100% sản phẩm mà găm hàng để chờ cơ hội “làm giá”.

Việc các chủ đầu tư kết hợp với ngân hàng cho vay ưu đãi, giãn tiến độ thanh toán trong thời gian dài còn làm tăng số lượng người mua để cho thuê. Với mức lãi suất hiện nay, hình thức này vẫn là lựa chọn hấp dẫn không chỉ ở Hà Nội mà cả Tp.HCM.

Bắt tay cùng tạo khan hiếm

Nhiều khách hàng, qua tìm hiểu thực tế cho rằng, việc giá chênh trở lại là “thành quả” của sự bắt tay giữa chủ đầu tư và các sàn bất động sản. Chủ đầu tư thường giao hàng độc quyền cho một vài sàn bất động sản. Sau đó, các sàn này, với chức năng chính là môi giới sẽ làm “thủ thuật”, tạo sự khan hiếm ảo, khiến người mua khó tiếp cận.

Còn chủ đầu tư, tuy còn hàng nhưng nếu người dân hỏi đến sẽ trả lời là “hết”. Một mặt là để cùng tạo khan hiếm giả, mặt khác, tiếp tay cho các sàn đẩy giá lên.

Vào thời điểm này, khách hàng phải chấp nhận tiền chênh lên đến hàng trăm triệu đồng/căn nếu mua nhà tại dự án VP5, VP6 Linh Đàm, Kim Văn - Kim Lũ (Đại Kim - Hoàng Mai), 143 Trần Phú (Hà Đông), Green Stars (Phạm Văn Đồng).

Chị Nguyễn Hoài Anh, một khách hàng tại Hà Nội chia sẻ: từ năm trước, tôi đã có nhu cầu mua nhà nhưng chưa đủ tiền nên cứ nghe ngóng, chờ đợi. Đến nay, khi thị trường có dấu hiệu ổn định trở lại, lãi suất ngân hàng cũng hạ xuống thấp, gia đình tôi quyết định rút tiền gửi để mua căn hộ tại dự án Green Stars.

Được biết, giá bán căn hộ chủ đầu tư đưa ra là 21 triệu đồng/m2 nhưng vì phải thông qua sàn Hoàng Vương nên khách mua như chúng tôi phải trả tới 23 - 24 triệu đồng/m2.

Qua thực tế, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đất Xanh miền Bắc cho biết: Không như năm 2013, các giao dịch bất động sản chỉ tập trung ở khách hàng có nhu cầu thực. Sang năm 2014, số lượng các nhà đầu tư, đặc biệt các nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia thị trường nhiều hơn và có tỷ lệ khá cao, đặc biệt ở các dòng sản phẩm mới, có mức giá, diện tích phù hợp, vị trí tốt.

Tính thanh khoản thị trường tốt hơn, nguồn tiền tích lũy trong dân gần như nằm im trong 2 năm vừa qua đã mạnh dạn chảy sang bất động sản. Dường như các nhà đầu tư đã bớt dè dặt và yên tâm hơn khi quay trở lại với thị trường. Bởi trong bất kỳ trường hợp nào, đặc biệt là trong dài hạn, bất động sản vẫn là kênh trú chân an toàn nếu như nhà đầu tư khôn ngoan và đánh giá đúng giá trị của sản phẩm.

Trải qua một thời kỳ suy thoái của bất động sản mà nguyên nhân chính là hậu quả của tình trạng thổi giá, đầu tư chộp giật, lần này, các nhà đầu tư trở lại thị trường dường như thận trọng và làm chủ thị trường hơn. Họ định giá sản phẩm dựa trên giá trị thực chứ không dựa vào “lớp vỏ” bên ngoài.

Vì vậy, tỷ lệ tham gia đầu tư ở vào mỗi dự án là khác biệt. Có dự án khá nhiều nhà đầu tư ưa thích, tuy nhiên, có những dự án thì tỷ lệ này rất thấp.

“Cần cảnh báo các nhà đầu tư rằng, việc đầu tư lướt sóng sẽ mang lại rất nhiều rủi ro cho cả bản thân nhà đầu tư, chủ đầu tư và cho khách hàng mua để ở. Khi các nhà đầu tư tham gia thị trường quá say mê sẽ dẫn tới việc đẩy giá lên quá cao, ngoài khả năng chi trả của người mua. Chủ đầu tư dự án nếu cũng kỳ vọng quá cao vào thị trường thì hậu quả sẽ là tiếp tục một chu kỳ xuống giá mới, đem lại nhiều tổn thất nặng nề hơn không chỉ cho thị trường bất động sản mà cho cả nền kinh tế”, ông Quyết khẳng định.