Thời điểm cho người mua nhà ở thực?

Sau nhiều năm liên tục tăng nóng, thị trường bất động sản đang xuất hiện một trạng thái khác hẳn giai đoạn trước: người bán sốt ruột hơn người mua.

Làn sóng rao bán cắt lỗ, giảm giá xuất hiện nhiều hơn trên thị trường bất động sản Hà Nội nhưng thanh khoản vẫn chưa cải thiện rõ nét.

Người mua không sợ “mất cơ hội”

Tại Hà Nội, thời gian gần đây hàng loạt tin rao bán nhà đất xuất hiện với những cụm từ như “cắt lỗ”, “giảm sâu”, “bán gấp”. Từ căn hộ chung cư, đất nền đến nhà phố, nhiều chủ sở hữu liên tục điều chỉnh giá với kỳ vọng sớm thoát hàng. Tuy nhiên, lượng giao dịch thực tế lại khá trầm lắng.

Bà Lê Thúy (phường Định Công) cho biết đã rao bán căn nhà có diện tích đất 36m2 suốt nhiều tháng nay. Mức giá hiện tại rao bán là 9,5 tỷ đồng (đã giảm 250 triệu đồng so với đầu năm). “Tôi đã giảm khá sâu, gần như chấp nhận lỗ nhưng khách chủ yếu chỉ hỏi tham khảo rồi im lặng”, bà Thúy nói.

Tương tự, bà Phạm Ngọc Chinh (xã Vĩnh Thanh) cũng giảm gần 300 triệu đồng cho căn hộ chung cư ngay cạnh cầu Nhật Tân đang rao bán nhưng vẫn chưa tìm được người mua phù hợp. Theo bà Chinh, khách đi xem nhiều nhưng phần lớn vẫn tiếp tục chờ đợi thay vì xuống tiền ngay.

Không chỉ người bán, nhiều môi giới cũng thừa nhận thị trường đã thay đổi rõ rệt. Anh Nguyễn Thành – môi giới khu vực Tây Hồ, Đông Anh cho biết lượng giao dịch thành công hiện giảm mạnh so với giai đoạn trước. Người mua đi xem rất kỹ, so sánh nhiều nơi rồi mới quyết định.

Theo giới chuyên gia, sự thay đổi lớn nhất của thị trường hiện nay nằm ở tâm lý. Nếu trước đây người mua bị cuốn vào nỗi lo “hôm nay không mua, mai giá lại tăng”, thì hiện nay tâm lý phòng thủ tài chính đang lấn át. Người mua bắt đầu tính toán kỹ hơn về dòng tiền, khả năng trả nợ và giá trị sử dụng thực tế của tài sản.

Một trong những nguyên nhân quan trọng là mặt bằng giá bất động sản đã tăng quá cao sau nhiều năm tăng liên tục. Trong khi đó, lãi suất vay mua nhà dù đã hạ nhiệt nhưng vẫn tạo áp lực đáng kể với người vay vốn.

Ông Nguyễn Lê Nam, Giám đốc Khối khách hàng cá nhân Ngân hàng TMCP Á Châu nhận định nhu cầu đầu cơ hiện nay đã giảm rõ rệt so với trước. Theo ông Nam, đầu cơ chỉ phát triển mạnh khi nhà đầu tư kỳ vọng giá còn tiếp tục tăng và chi phí nắm giữ tài sản đủ thấp để tạo lợi nhuận. Tuy nhiên, khi giá bất động sản đã tăng lên mức rất cao, trong khi chi phí vốn không còn rẻ, bài toán đầu tư trở nên khó khăn hơn nhiều.

“Có những khu vực giá đã tăng gấp nhiều lần so với 10 năm trước. Điều này khiến nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền”, ông Nam nói.

Ông cho biết thêm, lãi suất là biến số tài chính đặc biệt quan trọng. Thị trường từng trải qua giai đoạn lãi suất chỉ quanh 7%/năm nhưng cũng có lúc tăng lên 13 - 14%/năm. Với chi phí vốn cao như vậy, việc sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu cơ bất động sản trở nên rủi ro hơn đáng kể.

Không chỉ áp lực lãi vay, thị trường còn đứng trước làn sóng nguồn cung mới tăng mạnh trở lại. Theo dữ liệu từ Cushman & Wakefield, trong khoảng hai năm tới, Hà Nội dự kiến có thêm khoảng 28.000 căn hộ mới từ khoảng 80 dự án được bàn giao.

Khi thị trường không còn khan hiếm nguồn hàng, tâm lý mua bằng mọi giá cũng dần suy giảm. Người mua có nhiều lựa chọn hơn, đồng nghĩa khả năng mặc cả và chờ đợi cũng lớn hơn trước.

Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung mới tập trung ở khu vực ngoại thành hoặc các đại đô thị xa trung tâm. Điều này khiến người mua ở thực tiếp tục phải cân nhắc giữa bài toán tài chính và nhu cầu sinh hoạt hàng ngày.

Thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh

Không chỉ người mua ở thực, nhóm đầu tư cũng đang trở nên thận trọng hơn với phân khúc căn hộ.

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn, khi dòng tiền đầu cơ dần suy yếu và người mua ưu tiên giá trị sử dụng thực. Ảnh: DH

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết tỷ suất cho thuê căn hộ hiện phổ biến chỉ khoảng 2 - 4%/năm, thấp hơn nhiều so với gửi tiết kiệm ngân hàng.

Theo ông Đính, khi lợi nhuận cho thuê không đủ bù chi phí vốn, việc sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư căn hộ sẽ trở nên rủi ro hơn rất nhiều. Áp lực này còn có thể gia tăng khi hàng loạt dự án mới bước vào giai đoạn bàn giao, khiến nguồn cung cho thuê tăng nhanh trong khi nhu cầu không tăng tương ứng.

Điều này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn, nơi yếu tố đầu cơ ngắn hạn dần suy yếu. Những dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín và đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục giữ lợi thế. Ngược lại, các sản phẩm bị đẩy giá quá xa giá trị sử dụng có thể chịu áp lực điều chỉnh.

Dưới góc độ tín dụng, ông Nguyễn Lê Nam cho rằng đây bắt đầu là giai đoạn phù hợp hơn với người mua ở thực, đặc biệt khi mặt bằng lãi suất đang dần ổn định quanh mức hợp lý. Theo ông Nam, các ngân hàng cũng không mong muốn duy trì lãi suất quá cao vì điều đó đồng nghĩa rủi ro tín dụng tăng lên.

Để hỗ trợ người mua nhà, nhiều ngân hàng đang thay đổi cách thiết kế khoản vay nhằm giảm áp lực trả nợ ban đầu. Chẳng hạn, thay vì trả gốc đều hàng tháng, khách hàng có thể áp dụng phương thức trả gốc theo bậc thang để giãn áp lực tài chính trong giai đoạn đầu.

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh hiện nay người mua nhà không nên chạy theo tâm lý “bắt đáy” hay kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn. Điều quan trọng hơn là lựa chọn tài sản phù hợp với nhu cầu thực, cân đối được dòng tiền dài hạn và hạn chế phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy tài chính.