Do vênh nhau giữa thiết kế đô thị và quy hoạch 1/2.000 cũng như không có sự chuẩn bị từ trước khi triển khai dự án tại 3 tuyến đường lớn (Phạm Văn Đồng, Võ Văn Kiệt và xa lộ Hà Nội), nên hiện nay việc cấp phép xây dựng trên các tuyến đường này hết sức lúng túng.

Quy định vênh nhau

Tại xa lộ Hà Nội, theo thiết kế đô thị và quy định quản lý không gian kiến trúc cảnh quan trục đường xa lộ Hà Nội có khoảng lùi 10-20m. Do đó, nếu cấp phép xây dựng theo quy định này người dân vừa bị thu hồi đất khi mở đường vừa bị khoảng lùi quá sâu, mất hết đất nên dân khó đồng ý.

Đại diện Phòng Quản lý đô thị Thủ Đức cho biết thiết kế đô thị và quy hoạch 1/2.000 có độ vênh nên không biết áp dụng như thế nào. Theo quy định, những trường hợp này phải báo cáo, xin ý kiến để lập thủ tục điều chỉnh cục bộ. Nhưng quy trình này sẽ rất mất thời gian khiến người dân bức xúc. Ngoài ra theo Quyết định 135/2007 của UBND TPHCM, nhà ở riêng lẻ được phép tối đa 7 tầng, trong khi theo thiết kế đô thị chỉ được tối đa 5 tầng.

Tại tuyến đường Phạm Văn Đồng một số dự án đã có quy hoạch 1/500 đi ngang nhưng khoảng lùi và tầng cao của dự án khác với thiết kế đô thị (cao hơn 5 tầng), gây chệch choạc giữa nhà đã xây và công trình cấp phép sau. Sự vênh này đang khiến các quận, huyện lúng túng trong việc cấp phép cho các công trình tại tuyến đường đã có thiết kế đô thị.

Kiến trúc đô thị chung 3 tuyến lớn theo hướng hiện đại và hài hòa với cảnh quan chung của khu vực. Đường Mai Chí Thọ - Võ Văn Kiệt gần 14km, được xem là trục đường giao hòa giữa cũ và mới, truyền thống và hiện đại, giao thoa 3 nền văn hóa Việt - Pháp - Hoa, kết nối 2 trong 3 trung tâm lớn của Sài Gòn xưa (Sài Gòn - Chợ Lớn). Trục xa lộ Hà Nội gần 15km, đi qua các quận 2, 9 và Thủ Đức bảo tồn cấu trúc một số khu vực đô thị hiện hữu như biệt thự Thảo Điền (quận 2); giữ lại một phần mô hình đô thị khu biệt thự Làng Đại học thuộc phường Bình Thọ (quận Thủ Đức)...

Ông Nguyễn Thanh Toàn, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc (QH-KT), cho biết thiết kế đô thị có pháp lý cao hơn quy hoạch 1/2.000. Những mâu thuẫn về khoảng lùi, tầng cao giữa thiết kế đô thị và các trường hợp cụ thể phải áp dụng theo thiết kế đô thị. Tuy nhiên, ông Toàn cho biết sẽ báo cáo Sở QH-KT để xin ý kiến TP có hướng dẫn cụ thể.

Theo đó, những trường hợp nào có độ vênh, quận, huyện gửi văn bản để Sở QH-KT có hướng dẫn kịp thời. Ông Quách Hồng Tuyến, Phó Giám đốc Sở Xây dựng, cho rằng thiết kế đô thị ban hành sau nhưng thực tế có những vướng mắc phát sinh nên không cấp phép được. Các quận phải báo cáo ngay những trường hợp mâu thuẫn vênh nhau giữa quy hoạch và thiết kế đô thị để điều chỉnh, tránh khiếu nại từ dân.

Về những trường hợp đất siêu mỏng, siêu méo, theo hướng dẫn sẽ hợp khối công trình nhưng rất khó thực hiện. Bởi 2 nhà kế nhau có hoàn cảnh, kinh tế, mong muốn khác nhau nên việc hợp khối để xây dựng cùng lúc, cùng chiều cao không đơn giản.

Với những vướng mắc liên quan đến 2 tuyến đường trên Sở QH-KT sẽ có báo cáo chi tiết với TP. Trước mắt, các quận, huyện thống nhất giải quyết cấp phép xây dựng chính thức với trường hợp nhà ở của người dân đã được công nhận, nay không phù hợp quy hoạch do bị quy hoạch công viên, mở đường…

Phải chuẩn bị từ trước

Theo GS.TS Nguyễn Minh Hòa, chuyên gia đô thị học, ở nước ngoài thường xây dựng dự án đa mục tiêu, tức làm đường mới, tạo cảnh quan xung quanh, tôn tạo di tích… đều được triển khai song song. Còn ở Việt Nam, dự án thường chỉ đơn mục tiêu, làm đường chỉ biết làm đường. Khi đường làm xong lại xuất hiện quy hoạch mới, tức lại tiếp tục giải tỏa nhà dân, gây nên sự phức tạp khiến người dân bất bình.

Vì vậy trong quá trình triển khai dự án cần khảo sát dân cư ở đó muốn gì, nghề nghiệp như thế nào, điều kiện sống ra sao…

Một đoạn xa lộ Hà Nội vừa được mở rộng.  Ảnh: CAO THĂNG

Theo đó, để triển khai thiết kế đô thị phải có những điều kiện. Thứ nhất, phải có quỹ đất. Thứ hai, phải có tổng công trình sư để điều phối về kiến trúc, mỹ thuật, xây dựng… cho cả tuyến đường. Thứ ba, phải được người dân tán đồng. Tìm được tiếng nói chung về cảnh quan giữa người dân và chính quyền về kiến trúc, mỹ thuật rất quan trọng.

 Theo GS. Hòa, nếu tính toán ngay từ đầu để thực hiện đa mục tiêu cho dự án, kinh phí tăng không đáng kể. Thí dụ, nếu tính trước vị trí này sẽ là công viên, giật khoảng lùi, chủ đầu tư sẽ biết để đền bù giải tỏa ngay từ đầu; nhà nào diện tích quá nhỏ hoặc không đảm bảo về mặt kiến trúc giải tỏa luôn…

Nhưng hiện nay đường xong mới làm phải giải tỏa tiếp, hoặc phải đào, đắp... rất phức tạp. Vì thế mới có tình trạng độ cao từng nhà không đồng nhất, vỉa hè quá hẹp do không tính trước, hoặc xuất hiện nhà siêu mỏng, siêu méo.

Nguyễn Đình (SGGP)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.