Thị trường hồi phục: Gian nan cung đường môi giới

Trong vai trò “bôi trơn”, khớp nối giao dịch, đội ngũ môi giới cũng có lý do để kỳ vọng. Linh động phương pháp tiếp cận, đa dạng cách thức tiếp thị để “chiều khách hàng - đẹp lòng chủ nhà”, sẵn sàng tâm lý bị cắt “cầu”… dân trung gian chưa hết cảnh chạy ăn từng bữa.

9 tháng đầu năm, rổ hàng nhà/đất ở Thủ đô biến động theo đúng dự báo của nhiều chuyên gia đầu ngành lẫn các nhà quản lý. Cụ thể, cung sản phẩm BĐS (đáp ứng các tiêu chí thuộc gói vay 30.000 tỷ đồng về diện tích, giá bán) nở rộ khắp địa bàn Hà Nội.

Bất tận đơn hàng

Khu vực thể hiện rõ nhất chính là phía Tây và một phần phía Đông với hàng loạt dự án được hồi sinh, tái triển khai. Không riêng gì chung cư, tổ hợp thương mại tới tấp chào hàng “săn” khách (cả nhà đầu tư lẫn người mua có nhu cầu thực), các dự án nhà ở thu nhập thấp, nhà tái định cư, nhà ở xã hội hoặc mang tính “phục vụ” an sinh (2 dự án nhà ở cho sinh viên thuê) cũng rậm rịch máy móc, tấp nập công trường.

Xét riêng trục Lê Văn Lương - Nguyễn Xiển, lượng BĐS được xúc tiến tiếp thị tới người cần nhà đã lên tới hàng nghìn. Rẻ thì chỉ 14 triệu đồng/m2 căn hộ, đắt có khi lên tới ngoài 35 triệu đồng/m2 (như Star City Lê Văn Lương mới đây), trung cấp là khoảng giá 19 - 22 triệu đồng/m2 (tùy diện tích, đã gồm thuế hoặc phí bảo trì) như HP LandMark Tower, Tây Hà, Bắc Hà, Sparks Dương Nội…

Chưa hết, tham gia vào “thực đơn” nhà đất cho thị trường, còn có cả những căn chung cư mini được dân cò mồi “đánh bóng” kỹ càng trước khi giới thiệu sản phẩm. Tất nhiên, với mặt bằng kiến thức pháp lý hiện tại của người mua, sản phẩm phái sinh kiểu này chỉ được người đi thuê quan tâm.

Với người làm nghề môi giới đúng nghĩa (khoác “áo” sàn giao dịch đủ tư cách pháp lý hay đơn thuần chỉ tham gia một nhóm và “nhờ” pháp nhân), đơn đặt hàng với họ đã vào giai đoạn… không hết việc.

Không còn cảnh dài cổ “vật nài” hay chèo kéo làm phiền khách bằng đủ hình thức (qua điện thoại, email hay rải tờ rơi vào tận nhà), thay vào đó là chuyện “chạy xô” cả ngày.

“Chuyên sản phẩm dự án, lại thêm mác độc quyền phân phối, 2 tháng nay, cả sàn vắt chân lên cổ mới đáp ứng kịp nhu cầu của người tìm mua/thuê nhà. Đặc biệt, quý IV sẽ còn mệt hơn. Nhưng “vui”, vì dẫu sao cũng không bị thất nghiệp…”, Hoàng Thắng, nhân viên một sàn giao dịch trên trục đường Nguyễn Ngọc Vũ - Nguyễn Khang vui vẻ nói.

Ở cương vị lãnh đạo kiêm… nhân viên môi giới, chị Trần Hà thừa nhận: Nhu cầu của khách hàng ngày càng đa dạng. Mua bán, thuê/cho thuê với đủ mức giá, điều kiện khắt khe tới mức bất khả thi. Tuy nhiên, rất may nhiều dự án liên tục hoàn thiện móng và đẩy nhanh phần thô thời gian qua đã khiến danh mục lựa chọn được cải thiện đáng kể. Nhất là mảng thuê văn phòng - nhà ở, lực cầu ở khu vực phía Tây và dọc Lê Văn Lương tăng vọt từ giữa quý II.

“Chốt” giao dịch: khó lắm!

Trong quá trình “tác nghiệp” của môi giới, việc chủ động đồng thời cả nguồn hàng (chủ BĐS) lẫn khách thuê mua là yếu tố tiên quyết bên cạnh khả năng đàm phán, thuyết phục, dẫn dắt tâm lý. Quý III sắp về đích, nhưng rất nhiều môi giới đã phải “buông” không ít đơn hàng béo bở chỉ vì những lý do chỉ người trong nghề mới biết.

Tiếp chuyện người viết tại văn phòng trên con phố nhỏ cắt đường Trần Duy Hưng, Phong (trưởng nhóm 6 môi giới tự do) cho biết: Đơn hàng nhiều là sự thật, nhưng khớp giao dịch thì chỉ đạt tỷ lệ rất thấp. Ngoại trừ các căn hộ chung cư dạng cao cấp cho thuê giảm giá, hoặc những căn nhà thổ cư cho thuê trong ngõ hẹp thì trôi chảy. Phần còn lại, hàng trăm sản phẩm dự án mới chào sàn, hoặc chủ đầu tư giảm giá để đẩy thanh khoản đợt 2 rất khó tìm được khách xuống tiền.

Giao dịch thực sự vẫn “lừng khừng”, theo giới trung gian, đó là sự cạnh tranh về mức giá - tiện ích - tiến độ - mật độ xây dựng giữa các dự án đang vào hồi khốc liệt.

Ở Lê Văn Lương, căn hộ dự án A có giá 17 triệu đồng/m2 (bàn giao thô, chưa VAT, sẵn sàng vào ở) lại bị khách đánh giá thấp so với căn hộ cùng loại ở dự án B giá tới 19,5 triệu đồng, mới xong thô. Lý do: chủ đầu tư dự án B có thương hiệu tốt hơn, cộng thêm mật độ xây thấp hơn (quy hoạch dân số ngang nhau).

Không riêng những dự án nhà ở thương mại có giá bình dân, hàng hóa trung và cao cấp cũng chứng kiến tình cảnh này. Chị Hoa, nhân viên một công ty kiểm toán nước ngoài, giải thích: bỏ ra vài tỷ đồng mua nhà thì phải xứng đồng tiền bát gạo. Mua ở CT1, CT2 Trung Văn hay HP LandMark, chung cư VOV… đều nhìn thấy trước cảnh người người nhà nhà chen nhau dùng thang máy đi làm mỗi buổi sáng. Đắt hơn một chút, thì có Muberry Lane, DiscoveryComplex, GoldenLand nhưng các dự án này đang đua cắt lỗ nên chẳng vội xuống tiền.

Còn ở mảng thuê văn phòng, người môi giới cũng phải toát mồ hôi nhiều ngày mới mong chủ nhà - khách thuê đi đến ký kết hợp đồng. Đặc biệt là những khu vực sắp phát triển đô thị bùng nổ như Phạm Hùng, Cổ Nhuế, Đỗ Đức Dục, Mễ Trì Hạ.

Khách hàng là DN rất nhiều, nhưng đa phần họ đều đòi hỏi mức giá thấp cho các diện tích cho thuê lớn, đủ tiện ích, gần đường giao thông lớn kèm theo chỗ để xe… thoải mái. “Chủ nhà cũng thừa biết xu thế dịch chuyển này nên họ làm cao, không hạ giá. Vậy là chỉ khổ môi giới đôn đáo giữa hai đầu chủ - khách”.