Thị trường căn hộ Hà Nội: Tâm lý lạc quan đã quay trở lại

Căn hộ diện tích nhỏ bán tốt

Theo đánh giá của JLL, trong quý 3-2019, nguồn cầu vượt cung cho thấy tâm lý lạc quan của người mua đã quay trở lại trên thị trường. Lượng căn hộ tiêu thụ tại Hà Nội tăng 67% so với quý trước, dẫn dắt bởi nguồn cầu mua ở thực.

JLL cho biết cũng trong quý này, có khoảng 6.400 căn hộ được chào bán trên thị trường, tăng 8,7% theo quý. Tuy nhiên, trong số đó chỉ có 850 căn đến từ bốn dự án mới. Phân khúc cao cấp ghi nhận duy nhất một dự án mới, nằm tại quận Tây Hồ với 32 căn hộ. Phân khúc hạng sang không khi nhận nguồn cung mới trên thị trường sơ cấp trong quý này.

Trong khi đó, những căn hộ có diện tích nhỏ, giá trị thấp ghi nhận tốc độ bán hàng tốt nhất thị trường. Ngoài ra, các bất động sản nằm trong khu vực có dự án quy hoạch hạ tầng và tiện ích đồng bộ cũng thu hút được sự quan tâm tìm kiếm lớn với cả nhà đầu tư và người mua để ở nhờ tiềm năng gia tăng giá trị trong tương lai và sự thuận tiện.

Nguồn cầu vượt cung cho thấy tâm lý lạc quan của người mua đã quay trở lại trên thị trường căn hộ.

Khu vực phía tây thành phố dẫn dắt thị trường về số lượng căn hộ tiêu thụ, tăng gấp bốn lần so với quý trước.

Mức giá sơ cấp toàn thị trường đạt 1.473 USD (khoảng 34 triệu đồng)/m2, tăng 3,5% theo quý. Tuy vậy, giá bán tính trên mỗi dự án chỉ tăng nhẹ 0,8% so với quý trước. Nguyên nhân một phần do chủ đầu tư tập trung giải phóng các căn hộ có diện tích lớn hoặc tầm nhìn bị che khuất vẫn đang tồn kho.

Đáng chú ý, các sản phẩm căn hộ hạng sang ghi nhận mức tăng giá cao nhất (3,1% theo quý) tại thị trường thứ cấp, đối với các dự án có vị trí chiến lược và chất lượng xây dựng cao.

JLL cho biết, một số dự án mới với quy mô hơn 1.000 căn dự kiến sẽ được tung ra thị trường vào cuối năm nay, tập trung chủ yếu tại các khu vực ngoài trung tâm với sự góp mặt của các chủ đầu tư lớn như Vingroup và BRG Group.

Nửa cuối năm 2019, dự kiến có khoảng 23.100 căn hộ được hoàn thành, 93% trong số đó đã được giao dịch thành công. Điều này cho thấy thị trường bất động sản vẫn đang diễn biến khá sôi động. Giá bán căn hộ được kỳ vọng tiếp tục tăng trưởng ổn định từ giờ đến cuối năm 2019.

Giá thuê mặt bằng bán lẻ sẽ đi ngang

Trái với tâm lý lạc quan ở phân khúc căn hộ, thị trường mặt bằng bán lẻ trong quý 3 ghi nhận sự giảm sút về tỷ lệ lấp đầy và chững lại của nguồn cung.

Theo đó, quý 3 không ghi nhận nguồn cung mới về mặt bằng bán lẻ của thị trường Hà Nội. Quận Thanh Xuân và Hai Bà Trưng tiếp tục giữ vững vị trí thứ nhất và thứ hai về tổng diện tích bán lẻ, nhờ có hai đại trung tâm thương mại ở Royal City và Times City.

Quý 3 ghi nhận sự giảm sút về tỷ lệ lấp đầy và chững lại của nguồn cung mặt bằng bán lẻ.

Ngược lại, quận Hoàn Kiếm, trung tâm của Hà Nội, bị bỏ xa về tổng nguồn cung bán lẻ. Xu hướng này sẽ không thay đổi trong thời gian tới, do những trung tâm thương mại mới thường sẽ có diện tích lớn trong khi quận Hoàn Kiếm khan hiếm quỹ đất.

Tỷ lệ lấp đầy trong quý 3 giảm còn 90,3%, do một số trung tâm thương mại bắt đầu nâng cấp và thay đổi chiến lược lựa chọn ngành hàng cho thuê cũng như việc một vài khách thuê chủ chốt rời đi, như Auchan đóng cửa ở trung tâm thương mại Mipec Riverside.

Những mặt bằng bán lẻ đầu tư vào hình ảnh và thương hiệu cũng như có chiến lược cho thuê tốt vẫn tiếp tục ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao, trong khi một số trung tâm khác bắt đầu gặp khó khăn trong việc giữ chân khách thuê. Những trung tâm thương mại tiêu biểu như AEON Mall, Vincom Metropolis, Vincom Trần Duy Hưng đều hoạt động hiệu quả và đều có diện tích trống thấp hơn 5%.

Giá thuê trung bình của thị trường giữ ở mức 29,3 USD (khoảng 680.000 đồng)/m2/tháng, tương đương với mức tăng 2,8% theo năm. So với cùng kỳ năm ngoái, trung tâm bách hóa ghi nhận sự tăng trưởng cao nhất về giá thuê, chủ yếu do Lotte Department Store đạt được giá thuê tốt sau khi cải tạo và nâng cấp.

Ngoài ra, giá thuê ở những mặt bằng bán lẻ ngoài quận Hoàn Kiếm, do thường có mô hình thương mại hiện đại, cũng tăng thêm 3,4% theo năm, cho thấy sự yêu thích của người tiêu dùng với những mô hình này.

JLL dự đoán giá thuê sẽ đi ngang hoặc vẫn sẽ tăng, tuy không nhiều, trong thời gian tới, nhờ ảnh hưởng tích cực của tình hình kinh tế hiện tại lên nhu cầu và sức mua của người tiêu dùng.

Thị trường bán lẻ Hà Nội sẽ đón nhận một lượng nguồn cung lớn vào quý 4 năm nay và 2020.

“Trong tình hình thị trường ngày càng cạnh tranh, các chủ đầu tư sẽ càng phải chịu sức ép lớn hơn trong việc thu hút khách thuê. Trong khi những trung tâm mới được kỳ vọng sẽ giới thiệu những mô hình hấp dẫn để xây dựng hình ảnh với người tiêu dùng, những trung tâm hiện tại cần không ngừng cố gắng để bắt kịp với xu hướng thị trường nếu muốn giữ vững hiệu suất hoạt động”, JLL nhận định.