Thị trường căn hộ đã chạm đáy?

Vẫn là “đất” của người có tiền

Dự án tại quận 7, TP.HCM - Ảnh: Quý Hòa

Do đó, nếu muốn lấn sân vào phân khúc nhà ở, nhà đầu tư nên chú trọng vào những căn hộ có diện tích từ 50 - 130m²”. Và thực tế, cho đến thời điểm này, nhận định đó vẫn đúng.

Theo bảng báo cáo về thị trường căn hộ bán tại TP.HCM vào quý II của Công ty Cushman & Wakefield, giá đồng loạt giảm ở tất cả các hạng căn hộ. Trong đó, giá căn hộ hạng C có phần giảm mạnh nhất so với các căn hộ hạng B, A và A+, từ mức giá 18 triệu đồng/m² nay giảm xuống còn 13,9 triệu đồng/m².

Theo đó, nếu so với tình hình thị trường năm 2010, mức giá chỉ giảm 4% so với quý I/2010, giữ nguyên cho đến hết quý III/2011 và bắt đầu giảm đến 20% từ quý IV/2010 và đến nay mức giá đã giảm đến 25% so với đầu năm 2011.

Bên cạnh đó cũng là sự sụt giá của căn hộ hạng B, từ 34 triệu đồng/m² xuống còn 31 triệu đồng/m². Trong khi, giá của các căn hộ hạng A và A+ chỉ sụt giảm đôi chút, xấp xỉ 1%.

Hiện nay, những căn hộ có diện tích nhỏ, từ 1 - 2 phòng ngủ đang rất được khách hàng ưa chuộng. Có thể nói, đây chính là thời cơ của những người có tiền.

Do đó, nhà đầu tư cần quan tâm là đang bán gì, nhắm đến đối tượng nào, có thu nhập thấp, trung bình hay cao cấp? Qua đó, sản phẩm tạo ra sẽ có những đặc tính cũng như sự hấp dẫn khác nhau. Bởi vì, theo ông Thái, thị trường sẽ chia ra làm hai nhóm khách hàng.

Nhóm một là người mua có nhiều tiền, họ quan tâm tới thương hiệu, thiết kế, vật liệu sử dụng, bãi đậu xe hơi, khu vực mua sắm và giải trí, lợi nhuận đạt được...

Nhóm hai là những người mua chú trọng hơn đến giá bán, diện tích căn hộ, các tiện ích căn bản, môi trường sống, và những hỗ trợ về tài chính.

Đến thời điểm này, đa phần là khách hàng thuộc nhóm hai. Hiện, khu vực các quận ở phía nam và tây nam thành phố như quận 7, 8, và Bình Tân vẫn là nguồn cung chính cho thị trường căn hộ với thị phần chiếm 77%.

“Đãi giá” tìm nhà

Dọc theo khu Trung Sơn, huyện Bình Chánh, chung cư Hồng Lĩnh Plaza (Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Giao thông Hồng Lĩnh làm chủ đầu tư) hoàn thành năm 2008, có giá do chủ đầu tư đưa ra khoảng 8,6 triệu đồng/m². Song cho đến nay, mức giá tại thị trường thứ cấp của căn hộ này giao động trên dưới 22,5 triệu đồng/m².

Bên cạnh đó, một số căn hộ thuộc chung cư Hoàng Tháp Plaza, khu dân cư Him Lam Trung Sơn cũng có giá trên dưới 23 triệu đồng/m². Ngay dự án Thảo Loan Plaza nằm bên cạnh chung cư Hoàng Tháp Plaza, căn hộ có giá từ 1,9 tỷ đồng trở lên.

Theo báo cáo của Công ty Savills Việt Nam, cuối quý II, thị trường thứ cấp cung cấp khoảng 16.300 căn hộ, bao gồm những căn từ các dự án đã bán hết 100% và những căn đã bán từ các dự án đang chào bán. Trong đó, có hơn 50% căn hộ được bán với giá thấp hơn 750 USD/m² (khoảng 15,6 triệu đồng/m²).

Tuy nhiên, việc điều chỉnh giá giảm có thể củng cố tình hình thị trường. Dự kiến trong hai quý tới, sẽ có khoảng 32 dự án căn hộ sẽ tung ra bán, cung cấp khoảng 26.000 căn. Tuy nhiên, số căn hộ tung bán sẽ thấp hơn nhiều so với tổng số do những dự án lớn sẽ tung bán thành nhiều đợt.

Mặc dù giá căn hộ hạng C có phần giảm mạnh so với thị trường năm 2010, nhưng như ý kiến từ một số sàn giao dịch cho thấy, mức giá thị trường khó có thể xuống hơn.

Do đó, nếu có tiền khách hàng nên mua, bởi thời điểm này mức giá đang thấp, tuy nhiên, sẽ không có gì đảm bảo mức giá không tăng trở lại khi chính sách về lãi suất ngân hàng bắt đầu có tín hiệu giảm.

Theo TS. Lê Thẩm Dương, Trưởng khoa Quản trị kinh doanh, Đại học Ngân hàng TP.HCM, nếu xét về giá nhà, thì giá đắt hay rẻ phải tính theo thời giá và nó còn phụ thuộc vào giá đất. Do đó, nếu giá nhà có giảm xuống thế nào thì DN cũng không lỗ.

Tuy nhiên, đối với những DN tay ngang nhảy vào đầu tư BĐS thì dù lãi suất ngân hàng có xuống 10% cũng khó sống ở thời điểm này. Hiện có đến 40% DN hoạt động trong lĩnh vực BĐS rơi vào tình trạng nợ xấu loại 5 (nợ quá hạn 365 ngày).