Thị trường căn hộ chung cư TP.HCM: Có nguy cơ “xì” bong bóng

Hầu hết các dự án chung cư tại TP.HCM đều dang dở vì người mua nhà còn chờ giá xuống... đáy

Thời điểm năm 2008, khi thị trường BĐS ở TP.HCM đạt đỉnh, những căn hộ cao cấp thuộc dự án The Vista, Saigon Pearl, The Manor... có giá 60-100 triệu đồng/m2 mà vẫn không có suất để bán, và hầu như các căn hộ chung cư này đều rơi vào tay các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Bản thân chủ đầu tư khi đó cũng bán cho nhà đầu tư thứ cấp, những người này lại bán kiếm lời tạo nên một thị trường vay vốn kinh doanh BĐS với lãi suất lên tới 25-27%... Tất nhiên khi cơn sốt thị trường căn hộ chung cư cao cấp và hạng trung hạ nhiệt, đóng băng tới tận năm 2011, sự tụt dốc không phanh của thị trường này báo hiệu nhiều rủi ro.

Tháng 4-2011, giá chào bán căn hộ trong các dự án The Manor 1 và 2 giai đoạn 2 là 38-39 triệu đồng/m2, Saigon Pearl chỉ từ 40-50 triệu đồng/m2, giá giảm tới 50%, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ chấp nhận bán lỗ 5-10% mà vẫn rất ít người hỏi. Đặc biệt trong tháng 4-2011, nhiều dự án chung cư cao cấp tại quận 2, 7 giá xuống tới 25 triệu đồng/m2 vẫn không có giao dịch. Rất nhiều dự án chung cư hạng trung ở quận 2, Thủ Đức, Tân Bình cũng giảm giá mạnh, chỉ 1 tỷ đồng/căn trên 50m2, song cũng trong tình trạng tương tự.

Chị Christina Nguyễn, Việt kiều Canada ở quận 7 cho biết: căn hộ khoảng 100m2, 2 phòng ngủ có giá 4-5 tỷ đồng không có sức hấp dẫn khi với số tiền đó, người dân có thể mua được căn nhà 3 tầng rộng 50-60m2 trong ngõ ô tô tận cửa ở nội đô. Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM, đây là lý do khiến thành phố đang tồn đọng khoảng 110.000 căn hộ các loại cả cũ và mới. Chủ đầu tư của những dự án đã triển khai thi công từ những năm 2008-2009 hiện đang phải đối mặt với giá cả vật liệu leo thang nằm ngoài dự toán, nếu không tính lỗ thì không thể hoàn thành dự án và bàn giao nhà cho khách hàng.

Bên cạnh đó, những dự án bị trễ tiến độ, khởi công cầm chừng do không có đầu ra, chủ đầu tư buộc phải thỏa thuận với khách hàng giãn tiến độ thanh toán, để chậm bàn giao nhà. Nhiều dự án bi đát hơn, chủ đầu tư phải chấp nhận chuyển đổi, bán lỗ dự án để tránh phá sản... Vì thế, nếu hết quý II-2011, các chủ đầu tư không đẩy mạnh bán hàng, kể cả chấp nhận lỗ, khi Chính phủ yêu cầu các ngân hàng thắt chặt tín dụng, cộng thêm việc tới kỳ đáo hạn vay ngân hàng sẽ khiến hàng loạt dự án lâm vào cảnh thiếu vốn, giãn nợ và... bong bóng thị trường chung cư có thể “xì”.

Để khắc phục khó khăn và chờ chu kỳ lên giá quay lại, các quỹ đầu tư tại TP.HCM hiện đang có xu hướng chuyển dịch từ việc đơn thuần là những nhà kinh doanh sang việc kết hợp vừa là nhà kinh doanh, nhà đầu tư vừa là nhà quản lý dự án, tiếp thị dự án. Mặt khác, để giành thị phần, nhiều dự án chung cư vẫn được các doanh nghiệp mở rộng ra các khu vực ngoại thành, Long An, Đồng Nai, Bình Dương... Nhưng sự đóng băng quá dài đã khiến mọi dự đoán lệch lạc. Người dân tiếp tục chần chừ vì thấy các chính sách của Nhà nước có hướng buộc thị trường BĐS phải hoạt động lành mạnh, giá có thể sẽ xuống nữa. Tất nhiên trong khi chờ mua nhà, gửi tiết kiệm, người dân lại... sống khỏe, nên đa phần lại chưa muốn mua nhà, càng khiến khối lượng căn hộ dồn ứ.

Tổng giám đốc Công ty BĐS Song Phát, ông Trần Tấn Phát cho rằng, tâm lý chờ giá căn hộ giảm thêm sẽ đè nặng thị trường nhưng không khả thi. Hiện nay tất cả các chi phí đầu vào để thực hiện dự án bất động sản đều tăng, giá thành căn hộ đang ở mức không thể giảm thêm. Nếu có dự án giảm giá hoặc đưa ra khung giá chào bán cạnh tranh hơn các dự án lân cận, đó là do chủ đầu tư chủ động cắt giảm chi phí, tiết kiệm từng gói thầu hoặc cắt lỗ để tránh bị thâm hụt tài chính chứ không phải là bán tống bán tháo...

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty BĐS Đất Lành cũng nhìn nhận, khi mặt bằng lãi suất trên thị trường giảm xuống, thị trường BĐS mới có cơ hội “ngoi” lên được. Tuy nhiên Nhà nước tiếp tục siết chặt tín dụng, cũng là cách tốt để “xì” những quả bong bóng có nguy cơ vỡ. Khi giá căn hộ giảm mạnh, có thể sẽ tới 50%, nhiều nhà đầu cơ sẽ thất bại, trắng tay, nhưng thà một lần đau, để thị trường nhà đất minh bạch hơn, cũng cần phải làm.