Thị trường bất động sản trước thời điểm sáp nhập tỉnh: Cần tỉnh táo với "sốt đất ảo"

Tăng giá “nóng” trong ngắn hạn

Những ngày gần đây, sau khi xuất hiện thông tin tỉnh Ninh Thuận sáp nhập vào Khánh Hòa, thị trường BĐS trên địa bàn tỉnh bắt đầu có dấu hiệu "nóng" lên. Ông Phan Tuấn - viên chức làm việc tại tỉnh Ninh Thuận tranh thủ ngày nghỉ cuối tuần đưa gia đình đến TP. Nha Trang để tìm hiểu thị trường nhà đất. “Rất có thể tôi nằm trong diện chuyển đến Nha Trang làm việc. Vậy nên, đây là thời điểm thích hợp để tìm kiếm một BĐS để an cư. Tôi đã liên hệ nhiều sàn BĐS để nhờ hỗ trợ, nhưng nhìn thị trường tăng giá từng ngày khiến tôi rất hoang mang” - ông Tuấn chia sẻ.

Một góc TP. Nha Trang.

Theo các môi giới BĐS, từ trung tuần tháng 3, nhu cầu tìm kiếm căn hộ và đất nền ở Nha Trang có xu hướng tăng cao. Đặc biệt là các khu vực lân cận những dự án vừa được chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư, như: Khu Đô thị - Công viên - Trung tâm hành chính mới tỉnh, Khu đô thị hỗn hợp Nha Trang... Không chỉ tại Nha Trang, mà cả ở Vạn Ninh, Cam Ranh và Cam Lâm, thị trường BĐS cũng có chiều hướng sôi động bởi nhiều dự án đã được phê duyệt triển khai, như: Khu đô thị mới cao cấp Cổ Mã; Khu Công nghiệp Dốc Đá Trắng; Khu đô thị ven vịnh Cam Ranh; các khu đô thị phức hợp tại Cam Tân, Cam Thượng, Suối Tân, Cam Hòa…

Bà Phương Hạnh - môi giới BĐS cho biết, hiện nay, một số khu đô thị giáp ranh trung tâm Nha Trang đã tăng giá từ 10 đến 20 triệu đồng/m²; giá căn hộ chung cư đã đưa vào sử dụng cũng tăng từ 2 đến 5 triệu đồng/m² tùy vị trí. Tuy nhiên, đây mới chỉ là mức giá kỳ vọng từ phía chủ đất, trong khi thực tế số lượng giao dịch thành công không nhiều.

Theo ghi nhận của phóng viên, giá đất tại các khu vực cách trung tâm Nha Trang khoảng 3 - 5km đang có xu hướng tăng cao, đặc biệt là tại các vị trí gần trung tâm hành chính mới và những khu vực đã hoàn tất quy hoạch phân khu 1/2000. Tuy nhiên, theo các môi giới, số lượng giao dịch thành công vẫn còn thấp do giá đất tại Nha Trang đang ở mức cao so với thực tế. Ông Trần Đình Quý - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Khánh Hòa nhận định, thị trường BĐS trên địa bàn tỉnh có dấu hiệu "nóng" lên một phần do ảnh hưởng từ thông tin sáp nhập tỉnh. Tuy nhiên, đây chỉ là hiện tượng ngắn hạn. Sau ngày 1-7, khi các thông tin chính thức được công bố và bộ máy tổ chức mới đi vào hoạt động, thị trường sẽ trở nên rõ ràng và bình ổn hơn.

Cẩn trọng với "cơn sốt ảo”

Theo báo cáo của Sở Xây dựng về tình hình thị trường BĐS, trong quý I/2025, toàn tỉnh phát sinh 6.965 giao dịch với tổng trị giá hơn 5.740 tỷ đồng, tương đương với quý IV/2024. Như vậy, trong 2 quý liên tiếp, thị trường BĐS tại địa phương duy trì sự ổn định. Đáng chú ý, trong quý I/2025, tuy chưa có dự án BĐS nào đủ điều kiện đưa vào kinh doanh nhưng các giao dịch vẫn ở mức khá. Điều này cho thấy nhu cầu thực về BĐS vẫn còn cao.

Các chuyên gia BĐS đều nhận định, việc sáp nhập các đơn vị hành chính là chủ trương đúng đắn của Đảng và Nhà nước nhằm tinh gọn đầu mối, mở rộng không gian phát triển, tạo động lực để phát triển đất nước. “Tuy nhiên, cần thẳng thắn nhìn nhận rằng, đối với lĩnh vực đầu tư, điều quan trọng nhất là cơ chế, chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, từ đó thu hút các nhà đầu tư lớn để phát triển hạ tầng, tạo ra giá trị thực về việc làm và thu nhập cho người dân. Đây mới là động lực tăng trưởng bền vững của thị trường BĐS. Điều này cần có thời gian và lộ trình cụ thể để thực hiện. Do đó, các nhà đầu tư cần tỉnh táo với "cơn sốt đất ảo"”, ông Phan Việt Hoàng - Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS Khánh Hòa phân tích.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, trong những năm qua, thị trường BĐS đã có không ít đợt "sốt đất" tương tự, phần lớn xuất phát từ ý đồ "tạo sóng" để bán hàng mới hoặc thoát hàng cũ. Tuy nhiên, điểm chung của các đợt sốt này là nhanh chóng hạ nhiệt, bởi giá trị thực không tương xứng. Nếu không tỉnh táo, nhà đầu tư rất dễ rơi vào hiệu ứng FOMO (fear of missing out - sợ bỏ lỡ cơ hội), dẫn đến mua phải những sản phẩm với mức giá quá cao, có khi phải mất nhiều năm sau mới đạt được giá trị đó.