Thị trường bất động sản sẽ có chu kỳ tăng giá mới?

Trong năm qua, Ngân hàng Nhà nước đã có văn bản đề xuất lùi lộ trình áp dụng tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được cho vay trung dài hạn được quy định tại dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung Thông tư 22/2019/TT- Ngân hàng Nhà nước về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng. Thực tế, nhu cầu tín dụng nói chung suy giảm do dịch COVID-19, nhưng tín dụng bất động sản vẫn giữ được sự tăng trưởng.

Lãi suất thấp nhất trong 10 năm

Từ cuối 2020, nhiều ngân hàng đã bắt đầu hạ lãi suất cho vay mua nhà. Tại VPBank (từ 5,9%/năm trong 3 tháng đầu tiên, 7,9%/năm trong 6 tháng hoặc 8,9%/năm trong 12 tháng đầu tiên); BIDV (từ 7,6%/năm trong 12 tháng đầu tiên hoặc 9,2%/năm trong 36 tháng đầu tiên); Vietcombank (từ 6,79%/năm, cố định trong 6 hoặc 12 tháng đầu); thậm chí, mức lãi suất cho vay mua nhà tại ngân hàng OCB còn xuống dưới 5%/năm (mức lãi vay mua nhà dự án 4,99%/năm được OCB áp dụng trong 3 tháng đầu với khách hàng có khoản vay từ 48 tháng trở lên; những trường hợp khác được vay lãi suất 7,99%/năm trong 6 tháng đầu). Nhìn chung, so với thời điểm cuối 2019, lãi suất cho vay mua nhà cố định năm đầu tiên đã thấp hơn và theo các chuyên gia ngân hàng thì thời điểm hiện nay đang có xu hướng giảm về vùng thấp nhất 10 năm trở lại đây.

Đến nay, lãi suất cho vay cũng như lãi suất huy động ngân hàng vẫn có xu hướng tiếp tục giảm. Theo đó, nhiều đơn vị cho rằng lãi suất vay mua nhà cũng tiếp tục thấp trong 2021. Theo thống kê của của Công ty chứng khoán VNDirect, kể từ sau khi đại dịch COVID-19 bùng phát vào tháng 1/2020, Ngân hàng Nhà nước đã ba lần cắt giảm các lãi suất điều hành (vào tháng 3, 5 và 10 năm 2020) nhằm giúp nền kinh tế tự vực dậy. Việc này, theo phân tích của VNDirect, đã giúp giảm áp lực chi phí dự phòng cho các ngân hàng và giảm chi phí lãi vay cho khách hàng. Do đó, các ngân hàng đã đưa ra các gói kích thích như miễn/giảm lãi và giảm lãi suất cho vay nhằm đảo ngược nhu cầu vốn thấp của người mua nhà do ảnh hưởng của đại dịch cùng việc thiếu nguồn cung nhà ở.

Tính đến tháng 11/2020, lãi suất vay mua nhà điều chỉnh từ các ngân hàng trong nước đã giảm 1,8 điểm % xuống 9,5%, mức thấp nhất trong 10 năm. Trong bối cảnh áp lực lạm phát đang hạ nhiệt, chúng tôi kỳ vọng Ngân hàng Nhà nước sẽ duy trì các chính sách tiền tệ thích ứng trong năm 2021.

"Mặc dù không kỳ vọng Ngân hàng Nhà nước sẽ giảm thêm lãi suất điều hành, chúng tôi cho rằng Ngân hàng Nhà nước cũng sẽ không tăng thêm trong năm 2021 nhằm mục đích tiếp tục hỗ trợ nền kinh tế bằng cách duy trì các chính sách tiền tệ nới lỏng. Theo đó, chúng tôi cho rằng lãi suất vay mua nhà sẽ tiếp tục duy trì ở mức thấp trong năm 2021 nhằm kích cầu mảng bất động sản", VNDirect nêu quan điểm.

Lãi suất càng thấp, đầu tư càng hăng

"Lãi suất vay mua nhà có tác động kích cầu đáng kể không chỉ với người mua phục vụ nhu cầu thực mà cả với nhà đầu tư", ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản cho hay. Bởi lẽ, khi lãi suất cao, nhiều nhà đầu tư bất động sản không dám sử dụng đòn bẩy tín dụng nhưng lãi suất giảm lại kích thích nhóm này. Bên cạnh đó, khi lãi suất huy động giảm, người dân cũng sẽ hạn chế gửi tiền vào ngân hàng mà đẩy mạnh đầu tư vào các lĩnh vực khác, trong đó, lựa chọn hàng đầu vẫn là đầu tư bất động sản. Điều này góp phần thúc đẩy tính thanh khoản của thị trường bất động sản.

Còn ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Landora Group dự đoán, thị trường bất động sản sẽ có chu kỳ tăng giá mới, kéo dài từ năm 2021 - 2023. Nguyên nhân là do 3 yếu tố cơ bản.

Thứ nhất, giai đoạn hiện nay, thị trường bất động sản đang có hai nguồn vốn lớn, cộng hưởng đổ vào thị trường là đầu tư trong nước và đầu tư nước ngoài. Việt Nam đang trở thành điểm đến mới có sức hấp dẫn đặc biệt đối với đầu tư thế giới. Làn sóng dịch chuyển các công xưởng từ Trung Quốc đang khiến Việt Nam trở thành điểm đến của dòng vốn đầu tư nước ngoài.

Thứ hai, sau mùa dịch Covid-19 vừa qua, khi các nhà đầu tư có thời gian "nghỉ ngơi", tận hưởng cuộc sống, họ mới nhận ra rằng, không thể "ngồi chơi" mãi được mà phải làm gì đó để tận dụng cơ hội đầu tư trên thị trường.

Thứ ba, nhà đầu tư bất động sản trong nước đã có thời gian dài tích lũy tài chính và kinh nghiệm liên tục trong 6 năm thị trường phát triển mạnh mẽ. Trong khi đó, lãi suất tiền gửi ngân hàng hiện đang rất thấp. Tăng trưởng kinh tế khoảng 3% nhưng lãi suất gửi trung dài hạn chỉ khoảng 2,5%. Như vậy, rõ ràng nhà đầu tư để tiền trong ngân hàng đang "mất tiền". Ở thời điểm hiện tại, "sức dân đã có", nguồn tiền trong dân rất dồi dào dẫn đến nhu cầu đầu tư lớn. Hệ quả là nhu cầu đầu tư rất cao.

Vẫn tiềm ẩn rủi ro?

Các chuyên gia cũng nhận định, lãi suất giảm, nhu cầu đầu tư bất động sản tăng đồng nghĩa với việc thúc đẩy dư nợ tín dụng bất động sản. Thống kê của Vụ Tín dụng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho thấy, quý I/2020, dư nợ tín dụng bất động sản giảm so với cuối 2019, chủ yếu do đây là khoảng thời gian đại dịch COVID 19 diễn ra phức tạp nhất.

Tuy nhiên, đến quý II/2020 dư nợ tín dụng bất động sản của doanh nghiệp tăng đáng kể, thị trường bất động sản đã bắt đầu có sự cải thiện hơn về việc giao dịch. Dư nợ tín dụng đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản tăng dần lên trong từng quý: trong quý III/2020 tăng 4,3% so với quý II/2020, quý IV/2020 tăng 4,53% so với quý III/2020. Điều này phản ánh tốc độ tăng về dư nợ đã ổn định hơn trong quý III và IV/2020. "Ngoài việc nguồn cung vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản là tín dụng ngân hàng, thị trường bất động sản trong năm 2020 vẫn có sự thu hút các nguồn vốn khác như vốn đầu tư cá nhân, kiều hối gửi về và vốn từ phát hành cổ phiếu, trái phiếu của các doanh nghiệp niêm yết và vốn FDI", Bộ Xây dựng cho biết.

Cũng bàn về điều này, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh lại nhìn nhận, tổng dư nợ tín dụng trên địa bàn thành phố năm 2020 đạt khoảng 2,48 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 8% so với cuối năm 2019. Trong đó, dư nợ tín dụng của các tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản ước khoảng 293.750 tỷ đồng, chiếm khoảng 13% tổng dư nợ tín dụng và tăng 5,9% so với cuối năm 2019. Nợ xấu tín dụng của doanh nghiệp bất động sản chiếm 2,7% tổng dư nợ bất động sản, cao hơn tỷ lệ nợ xấu 2,25% của tổng dư nợ tín dụng. Tuy vẫn còn trong ngưỡng an toàn, nhưng có tiềm ẩn rủi ro khi đáo hạn khoản vay.

Đáng quan ngại là trong số 293.750 tỷ đồng dư nợ tín dụng tiêu dùng, có khoảng 42% được sử dụng vào các mục đích có liên quan đến lĩnh vực bất động sản, nhất là để kinh doanh bất động sản, tiềm ẩn rủi ro về an toàn tín dụng đối với các khoản vay này.

Ngoài ra, tỷ trọng tín dụng trung dài hạn cao hơn tín dụng ngắn hạn, cho thấy các dự án đầu tư có tính chất trung dài hạn, trong đó chủ yếu là các dự án bất động sản vẫn phụ thuộc và vẫn dựa chủ yếu vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động từ khách hàng, do các kênh huy động vốn trung dài hạn từ thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu, các quỹ đầu tư bất động sản, các quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITS) chưa phát triển đầy đủ để đáp ứng nhu cầu vốn của thị trường.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, đây là điều rất đáng quan ngại, vì có khả năng một số khoản vay tín dụng bất động sản có nguy cơ chuyển thành nợ xấu và thị trường bất động sản chưa đảm bảo phát triển ổn định và bền vững.