Thị trường bất động sản không có dấu hiệu khủng hoảng

Nhận định trên được ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam kiêm Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đưa ra tại Diễn đàn bất động sản 2022: Proptech xu hướng tất yếu của thị trường.

Nguồn cung có dấu hiệu giảm dần

Theo ông Đính, trong 5 năm trở lại đây nguồn cung trên thị trường có dấu hiệu giảm dần. Theo đó, năm 2018 có 200.000 sản phẩm được tung ra thị trường. Đến năm 2019, chính quyền triển khai rà soát pháp lý, rất nhiều dự án không thể triển khai được theo đúng tiến độ khiến nguồn cung sản phẩm ra thị trường giảm sút nghiêm trọng. Theo đó, tổng nguồn cung căn hộ mới chỉ đạt 110.000 sản phẩm.

Năm 2020, đại dịch toàn cầu Covid-19 tác động mạnh mẽ tới nền kinh tế và thị trường bất động sản. Nguồn cung tiếp tục khan hiếm, giảm còn hơn 60.000 sản phẩm, tương đương 50% năm 2018. Trong 9 tháng năm 2022 chỉ có hơn 40.000 sản phẩm được đưa ra thị trường.

Thị trường bất động sản hiện không có dấu hiệu khủng hoảng bởi lực cầu rất mạnh và lượng cung yếu tạm thời

Trong bối cảnh đó, giá cả giá bất động sản bị đẩy quá cao, không phù hợp nhu cầu tiêu dùng của người dân. Nguyên nhân do nguồn cung khan hiếm, áp lực tăng giá đầu vào như vật liệu xây dựng, giá đất, chi phí vốn... và lạm phát tăng cao đã gây áp lực lên giá thành bất động sản.

“Giá bất động sản thời điểm này đã sụt giảm, nhiều dự án đã có dấu hiệu điều chỉnh giá bán”, ông Đính cho biết.

Kịch bản cũ có lặp lại?

Phát biểu về vấn đề thị trường bất động sản hiện nay có khủng hoảng hay không và có đang lặp lại chu kỳ khủng hoảng 2007-2013, ông Đính cho biết năm 2007 thị trường bùng nổ rất mạnh và có hiện tượng tạo bong bóng và đóng băng trong năm 2008, đến năm 2009 khi dòng tiền được nới, thị trường bất động sản tiếp tục rơi vào trạng thái bong bóng. Sau đó thị trường lại bị đóng băng từ năm 2010 - 2013. Kết quả tạo ra tồn kho bất động sản khoảng 40.000 sản phẩm, đa phần giá cao, tương đương giá trị tồn kho khoảng 95.000 tỷ đồng.

Trong khi từ đầu năm 2022 đến nay nguồn cung bất động sản rất thấp, tỉ lệ hấp thụ cũng chỉ đạt 40% do giá bán được đẩy lên cao bất thường. Trong quý 4 năm nay, nhiều khu vực không có giao dịch. Các doanh nghiệp phát triển dự án và cả nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn. Nhiều dự án bất động sản phải tạm dừng hoạt động, thị trường cũng xuất hiện nhiều hơn tình trạng chào mời, chuyển nhượng dự án. Nhưng tỷ lệ quan tâm giao dịch cũng thành công không nhiều.

Theo ông Đính, ở thời kỳ khủng hoảng 2007-2013 và giai đoạn hiện nay, thị trường đều phát triển nóng, dòng vốn chảy vào bất động sản mạnh, hoạt động đầu tư không kiểm soát được, xuất hiện hiện tượng đầu cơ.

Kết quả là, giá cả leo thang, tạo các cơn sốt, bong bóng giá. Bên cạnh đó, cơ cấu sản phẩm trên thị trường không hợp lý, khó tiêu thụ. Cơ quan quản lý phải sử dụng chính sách thắt chặt tiền tệ để điều chỉnh và ổn định nền kinh tế. Các doanh nghiệp đều khó huy động vốn

Tuy nhiên, điểm khác là ở giai đoạn trước, kinh tế có dấu hiệu suy thoái, sức khoẻ nguồn lực quốc gia yếu (quy mô nền kinh tế, vốn đầu tư, dự trữ ngoại hối thấp), thị trường bất động sản có dấu hiệu bị khủng hoảng là bởi nguồn cung thừa trong khi cầu thấp bất chấp giá cả lúc này được đánh giá là phù hợp. Còn hiện nay, kinh tế Việt Nam ổn định, nguồn lực quốc gia tốt.

“Thị trường bất động sản hiện không có dấu hiệu khủng hoảng bởi lực cầu rất mạnh và lượng cung yếu tạm thời”, ông Đính nói và giải thích tính “tạm thời” là bởi nhiều địa phương vẫn còn rất nhiều dự án đang chờ phê duyệt. Nếu tháo được điểm nghẽn này, các dự án sẽ được tung ra thị trường và đáp ứng nhu cầu của thị trường.