Thị trường bất động sản khởi đầu vòng quay mới

Năm 2015 chính là ngưỡng cửa của một vòng chu kỳ mới để thị trường BĐS đi lên, minh bạch, dài lâu. Trước thềm năm mới, Quyền Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, Trần Ngọc Quang đã trao đổi với phóng viên Báo Kinh tế & Đô thị, nhìn nhận đánh giá về thị trường BĐS thời gian qua, triển vọng của năm 2015.
Thị trường đã có bước chuyển mình như thế nào trong giai đoạn 2013 – 2014 thưa ông?
Theo nhiều người dự đoán thị trường sẽ có thể tiếp tục trầm lắng trong một vài năm nữa nhưng sự thật từ giữa năm 2013 thị trường đã bắt đầu có sự chuyển mình. Bước sang 2014 thị trường đã vận động khá ấn tượng. Giao dịch tăng trưởng liên tục. Riêng thị trường Hà Nội, năm 2014 có trên 13.000 lượt giao dịch chính thức, chưa bao gồm các giao dịch ngầm trên thị trường, giữa người dân với nhau. Con số này tăng gấp đôi so với năm 2013. Tương tự, tại TP Hồ Chí Minh số lượng giao dịch cũng tăng 43% so với 2013. Tồn kho BĐS tính đến hết 20/11/2014 còn khoảng 77.811 tỷ đồng, giảm 50.737 tỷ đồng (giảm 39,47%) so với quý I/2013. Tồn kho giảm chủ yếu tại các dự án có diện tích nhỏ, giá bán trung bình; các dự án đã hoàn thành và những khu vực có hạ tầng tốt.
Số lượng doanh nghiệp quay trở lại hoạt động trong lĩnh vực BĐS tăng. Số DN hoạt động mới nhiều, gấp đôi thời điểm 2011.
Hệ thống văn bản quy định pháp luật được sửa đổi đi vào đời sống. Điển hình là gói hỗ trợ lãi suất ưu đãi 30.000 tỷ, tuy mới giải ngân được hơn 30% nhưng đã tạo ra cú hích thực sự cho thị trường, giúp nhiều người thu nhập trung bình thấp có cơ hội sở hữu nhà.
Đặc biệt, giai đoạn 2013 – 2014 cũng là thời kỳ chứng kiến lãi suất giảm sâu, ổn định, từ trên 20% xuống quanh ngưỡng 9-12%.
Vậy theo ông, thị trường BĐS năm 2014 có điều gì nổi bật?
Năm 2014, thị trường có rất nhiều điều nổi bật, đáng chú ý và được đánh giá cao. Đầu tiên phải nói đến các văn bản quy phạm pháp luật được cả xã hội quan tâm. Chính phủ triển khai đồng bộ, bền vững và bám sát tình hình thực tế. Gói 30.000 tỷ được nới rộng điều kiện vay, tạo điều kiện thúc đẩy giải ngân và tạo cơ hội có nhà cho nhiều người hơn. Luật kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở, các quy định về BĐS: cho người nước ngoài sở hữu nhà, cho phép phân lô bán nền, thuế, giá đất, phạt cho tồn tại… được chỉnh sửa, nới rộng khiến mọi hoạt động của lĩnh vực BĐS từ văn bản, thủ tục, đến các mối tương quan trên thị trường: Chủ đầu tư, đơn vị phân phối, sản phẩm, khách hàng, ngân hàng… được hoàn thiện, quy củ, minh bạch, rõ ràng. Niềm tin khách hàng được hồi phục bền vững.
Chính sách tín dụng ngân hàng cho BĐS ngày càng khoa học hơn, bớt rủi ro khi vay tiền từ ngân hàng. Tỷ lệ an toàn của BĐS từ bình thường đã lên đến 200%.
Năm 2014, có sự thay đổi lớn về cách tính diện tích nhà ở bán cho khách hàng, từ tim tường sang thông thủy. Quy định rõ ràng được đưa vào hợp đồng mua bán giúp giảm bớt những thiệt thòi của khách mua nhà, giảm tranh chấp quanh vấn đề sử dụng diện tích chung riêng, phí dịch vụ...
Tiếp đó, đây cũng là năm đánh dấu sự trỗi dậy của phân khúc BĐS du lịch, sau rất nhiều năm trầm lắng. Cụ thể, nửa cuối năm 2014, các hoạt động xúc tiến đầu tư, quảng bá hình ảnh du lịch Việt Nam được chú trọng, đẩy mạnh. Thêm vào đó, rất nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước quay trở lại quan tâm đến phân khúc này và đổ rất nhiều tiền đầu tư, tạo dựng những khu du lịch nghỉ dưỡng mới, quy mô rộng, vốn đầu tư lớn, hình thức lạ. Cơ sở vững chắc để phát triển nở rộ trong năm 2015.
Về phân khúc sản phẩm, năm 2014 cũng có những điều đặc biệt. Từ trước đến nay, hầu như các chủ đầu tư mới chỉ quan tâm đầu tư nhà ở cao cấp, thì 2014 nhà ở trung bình, thấp với quy mô dưới 70m2, giá trị trên dưới 1 tỷ được cả thị trường: chủ đầu tư và khách hàng quan tâm. Thể hiện giao dịch và hàng hóa ở phân khúc này luôn tăng lên mạnh mẽ, thậm chí có lúc còn khan hiếm, cháy hàng.
Niềm tin từng bước được hồi phục. Trước năm 2014, khi thị trường khủng hoảng, với cách làm chưa chuyên nghiệp, một số hoạt động không tuân thủ như cam kết đã khiến niềm tin bị giảm sút, kể cả DN với Nhà nước, Nhà nước với DN BĐS, các DN với nhau và nhất là khách hàng với thị trường BĐS. Thị trường khủng hoảng, trầm lắng, mọi thành phần của BĐS đều có bài học đắt giá cho riêng mình, buộc phải tự nhìn nhận và thay đổi. Các DN BĐS nhận thấy muốn tồn tại trong thị trường khắc nghiệt này không gì khác phải tạo dựng lại niềm tin cho khách hàng và giữ ổn định niềm tin đó. Do vậy, các sản phẩm ra đời hiện nay hầu hết đều hoàn chỉnh ở mức độ cao nhất, cam kết của các chủ đầu tư khách hàng đều mạnh nhất, rõ ràng về thời gian, tiến độ cũng như chế tài phạt rất cụ thể, nghiêm khắc khi vi phạm hợp đồng. Thêm vào đó, hệ thống văn bản pháp luật được thay đổi, điều chỉnh liên tục sát thực, tạo điều kiện nhiều hơn cho DN, người tiêu dùng. Đặc biệt, Nhà nước khi ban hành quy định, chính sách luôn tích cực tham vấn, trao đổi với các DN, chuyên gia, người tiêu dùng.
Năm 2014, thị trường cũng không còn đón nhận quá nhiều các vụ kiện cáo liên quan đến BĐS. Nếu có cũng được giải quyết rất thuyết phục, có sự chung tay liên kết của các bộ phận liên quan: Chủ đầu tư, ngân hàng, khách hàng, nhà thầu… cùng tìm giải pháp tối ưu.
Với những nền tảng có thể coi là khá khả quan và vững chắc của năm 2014, thị trường BĐS 2015 sẽ thế nào thưa ông?
Năm 2015 sẽ là bước khởi đầu cho một chu kỳ BĐS mới phát triển bền vững, minh bạch.
Phân khúc nhà ở trung bình, chiếm lĩnh thị tường thị trường BĐS 2015. Bên cạnh đó, phân khúc BĐS du lịch và nhà ở cho thuê sẽ có những cái thay đổi đáng kể. Chính phủ tạo nhiều điều kiện để cho hai phân khúc này phát triển hơn. Ở phân khúc BĐS du lịch, Nhà nước ta đang có chủ trương phát triển du lịch thành một trong những ngành kinh tế mũi nhọn. Thêm vào đó, Việt Nam có rất nhiều lợi thế về cảnh quan thiên nhiên nên BĐS du lịch sẽ là một cơ hội hấp dẫn và năm 2015 chính là năm hội tụ đầy đủ yếu tố để phát triển.
Phân khúc nhà ở cho thuê, phân khúc đã phát triển rất lâu ở các nước khác nhưng thị trường Việt Nam vẫn còn bỏ ngỏ. Trên thực tế, không phải ai cũng đủ điều kiện để mua, sở hữu nhà. Nhu cầu về chỗ ở lại luôn rất lớn. Do đó, năm 2015 khi thị trường đã hoàn toàn hồi phục và bước đầu đi lên, thì nhà ở cho thuê đương nhiên sẽ phát triển, hội nhập cùng xu hướng chung của thế giới. Đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho người dân, kể cả những người đã có nhà vẫn luôn có nhu cầu thuê thêm nhà ở vị trí hợp lý, thuận tiện công việc, cuộc sống. Tuy nhiên, để hai phân khúc này thực sự không “chết yểu” còn cần sự hỗ trợ từ hệ thống văn bản, quy định, quản lý Nhà nước chuyên nghiệp, chặt chẽ rõ ràng, chứ không chỉ ở cách làm của nhà đầu tư. Đây cũng sẽ là những yếu tố góp phần hoàn thiện hơn bước đi của thị trường BĐS trong tương lai tiếp theo.
Thị trường 2015 tốt lên, giá cả chắc chắn sẽ tăng nhưng không nhiều. Giá vẫn sẽ phụ thuộc vào sự điều chỉnh chung của thị trường, theo cán cân cung cầu. Giá sẽ hợp lý hơn, phù hợp hơn với thu nhập người dân.
Các doanh nghiệp nên áp dụng khoa học công nghệ, giải pháp đồng bộ: móng, khung bao che, xây dựng… giúp giá thành trở nên hợp lý. Thị trường chắc chắn sẽ không còn “sốt nóng” và “cảm lạnh” như trước bởi ai cũng có bài học kinh nghiệm sâu sắc. Chính phủ cũng đã có kinh nghiệm hơn trong việc điều tiết, kiểm soát thị trường. Chắc chắn sẽ không thành phần nào của BĐS dám mạo hiểm để thị trường sốt nóng, lạnh như thời gian vừa qua.
Năm 2015, Chính phủ sẽ luôn sát cánh cùng thị trường, điều chỉnh can thiệp đúng lúc. Buông mà không buông, tinh tế hơn bằng kế hoạch phát triển từng năm, từng địa phương, khu vực. Thị trường sẽ dần đi vào khuôn phép, phát triển bền vững, minh bạch, không nóng lạnh, thiếu thừa.
Năm 2015, BĐS sẽ là năm bản lề của một vòng quay, chu kỳ mới, với đầy cơ hội và thách thức.
Xin cảm ơn ông!