Tháo gỡ điểm nghẽn trong việc cấp “sổ đỏ”

Hàng nghìn hộ dân chung cư khu đô thị Ciputra đang chờ được cấp “sổ đỏ”

“Treo” GCN vì chủ đầu tư vi phạm

Đi vào hoạt động từ năm 2007 nhưng cho tới nay, hơn 180 hộ dân ở dự án chung cư 101 Láng Hạ (Đống Đa, Hà Nội) vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận (GCN) quyền sở hữu nhà. Lý do đơn giản bởi chủ đầu tư chưa thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và chưa nộp tiền sử dụng đất đã triển khai xây dựng và bán căn hộ ra thị trường. Cũng rơi vào cảnh phải “chịu đựng” dai dẳng như thế, hơn 100 hộ dân sống tại dự án chung cư ngõ 376 đường Bưởi (Ba Đình, Hà Nội) đang mỏi mòn chờ được cấp “sổ đỏ”. Thế nhưng, chờ mãi mà không được bởi chủ đầu tư dự án đã vi phạm quy hoạch và giấy phép xây dựng, xây vượt 3 tầng (từ 21 xây thành 24 tầng), nên cơ quan chức năng chưa thể cấp GCN cho người dân. Có số lượng khách hàng lớn hơn nhiều, tại khu đô thị Nam Thăng Long (Tây Hồ - Từ Liêm, Hà Nội), hiện còn khoảng hơn 1.000 hộ chưa được cấp “sổ đỏ” do chưa xác định được thời hạn sử dụng đất của các hộ dân là 50 năm hay lâu dài, chưa xác định xong mức tiền sử dụng đất chủ đầu tư phải nộp bổ sung...

Điểm chung của các dự án nói trên là quyền lợi của người mua căn hộ (phải được cấp “sổ đỏ”) đã bị đình lại vô thời hạn chỉ vì những sai phạm của doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án. Đáng chú ý, tình trạng “sổ đỏ” của người mua căn hộ chung cư bị “treo” đang hiện diện ở hàng trăm dự án nhà ở trên toàn quốc, gây bức xúc kéo dài. Kiểm tra của Bộ TN-MT và Bộ Xây dựng tại 19 dự án tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh cho thấy, tiến độ cấp “sổ đỏ” nhà chung cư rất chậm. Có tới 81% số người mua nhà đang bị chủ đầu tư nợ “sổ đỏ”. Nguyên nhân chủ yếu do chủ đầu tư không chấp hành Luật Đất đai và các quy định của pháp luật về nhà ở, xây dựng.

Yêu cầu trả nợ ngay

Cục Đăng ký và Thống kê (Tổng cục Quản lý đất đai) cho biết, để đảm bảo quyền lợi của người đã hoàn thành các thủ tục mua nhà, Bộ TN-MT chủ trương cấp “sổ đỏ” ngay không chờ giải quyết xong tồn tại, vướng mắc, vi phạm pháp luật của chủ đầu tư. Ông Trần Hùng Phi, Cục trưởng Cục Đăng ký và Thống kê nhấn mạnh, có 6 trường hợp được cấp “sổ đỏ” ngay. Cụ thể, trường hợp đã GPMB, giao đất cho chủ đầu tư, chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính, xây dựng và bàn giao nhà cho người mua theo đúng thiết kế, quy hoạch… nhưng hiện còn một số trường hợp khiếu nại về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Tiếp đó, trường hợp một phần diện tích của dự án mà chủ đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính, xây dựng, bàn giao nhà đúng thiết kế quy hoạch thì người mua nhà trong phần diện tích này được cấp “sổ đỏ”. Trong trường hợp dự án đã hoàn thành song chủ đầu tư vi phạm về vượt số tầng, thay đổi thiết kế, công năng sử dụng một số tầng hoặc một số lô đất thì cần xem xét cấp “sổ đỏ” trước cho người mua nhà tại các tầng, lô đất được xây dựng đúng thiết kế, quy hoạch.

Trường hợp chủ đầu tư đã hoàn thành thủ tục pháp lý về đất đai, đã xây dựng, bàn giao nhà nhưng mặt tiền xây dựng không đúng thiết kế song việc xử lý mặt tiền không ảnh hưởng đến kết cấu nhà, diện tích căn hộ thì người mua nhà vẫn được xem xét cấp “sổ đỏ”. Tương tự, nếu chủ đầu tư được giao đất và miễn tiền sử sụng đất (theo Nghị định 71/2001/NĐ-CP), đã hoàn thành dự án và thủ tục pháp lý, hợp đồng mua bán nhà được xác định giá trước ngày 1-7-2004 thì cấp ngay “sổ đỏ” mà không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp công ty mẹ được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án phát triển nhà ở và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai nhưng công ty mẹ đã ủy quyền cho công ty con thực hiện dự án. Công ty con đã ký hợp đồng mua bán nhà dưới hình thức ủy quyền của công ty mẹ thì thực hiện cấp “sổ đỏ” cho người mua nhà mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất giữa công ty mẹ và công ty con.

Không quên “thủ phạm” chính gây ra sự chậm trễ trong quá trình cấp “sổ đỏ”, Bộ TN-MT yêu cầu xử lý nghiêm đối với các chủ đầu tư vi phạm. Thứ trưởng Bộ TN-MT Nguyễn Mạnh Hiển kiến nghị, phải đình chỉ, không cấp phép đầu tư, không giao đất, cho thuê đất mới đối với chủ đầu tư vi phạm pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng và pháp luật về nhà ở, cho đến khi xử lý, khắc phục xong sai phạm tại các dự án đang thực hiện. Với trường hợp xây dựng vượt số tầng, thay đổi thiết kế, công năng sử dụng… sẽ phải dỡ bỏ số tầng vượt quy định nếu mất an toàn, điều chỉnh công năng các khu vực vi phạm; tháo dỡ các phần vi phạm thiết kế. Đương nhiên, việc xử lý phải đảm bảo an toàn cho phần còn lại.