Tăng trưởng bền vững, bất động sản công nghiệp vẫn khó tránh khỏi những thách thức này

Ông John Campbell cho rằng, lĩnh vực bất động sản công nghiệp dự báo vẫn còn nhiều thách thức.

Liên tục tăng trưởng

Năm 2021, Việt Nam có khoảng 394 khu công nghiệp được thành lập, con số này đã tăng lên 406 vào năm nay.

Ông John Campbell, Phó giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam, đánh giá đây một con số đáng kể đối với một quốc gia có quy mô vừa so với khu vực.

Theo Tổng Cục Thống kê, chỉ số sản xuất toàn ngành công nghiệp (IIP) trong tháng 8 tăng 2,9% so với tháng 7 và tăng 15,6% so với cùng kỳ năm trước, đánh dấu tháng tăng trưởng thứ 10 liên tiếp. Sản lượng sản xuất cũng tăng nhanh.

Theo Quy hoạch phát triển các khu công nghiệp ở Việt Nam, hiện có khoảng 563 khu công nghiệp (KCN) với tổng diện tích được bao phủ là khoảng 210.900 ha.

Tuy nhiên, một số KCN vẫn chưa hoạt động. Đến nay, số KCN thực tế đã công bố là 406, trong đó 361 dự án nằm ngoài khu kinh tế, 37 dự án thuộc các khu kinh tế và 8 dự án điện công nghiệp khác nằm trong khu kinh tế cửa khẩu.

Theo đánh giá của Savills Việt Nam, con số này cần được cải thiện trong vài năm tới vì nhu cầu thuê của các doanh nghiệp sẽ tiếp tục gia tăng do xu hướng chuyển dịch chuỗi cung ứng từ Trung Quốc sang Việt Nam.

Tỷ lệ lấp đầy của các KCN tại Việt Nam hiện nay đạt 71%, tương đương với mức cuối năm 2020. Số liệu của Savills cho thấy bất động sản KCN ở khu vực phía bắc tại khu kinh tế ở Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng vẫn ghi nhận nguồn cung tốt nhờ các dự án mới như Deep C III.

Tại 6 tỉnh trọng điểm phía bắc, nguồn cung KCN đạt mức 11.000ha. Tỷ lệ lấp đầy đến nay khoảng 83% và chỉ còn trống khoảng 2.000ha.

Tỷ lệ lấp đầy các KCN tại Hà Nội, Bắc Ninh, Bắc Giang đã chạm mức 96%. Tuy nhiên, Savills ghi nhận có nguồn cung tương lai đến từ một số dự án mới. Các địa phương như Hưng Yên với tỷ lệ lấp đầy khoảng 77% và Hải Phòng ở mức 68%, một điểm đến khá thích hợp cho nhà đầu tư vào lúc này.

Đối với nhà xưởng, nhà kho đã xây dựng sẵn, giá thuê trung bình đã lên đến 5 USD/m2/chu kỳ thuê và tỷ lệ lấp đầy đạt 78%.

Tại khu vực phía nam, KCN tại TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai còn rất ít diện tích trống. Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ là điểm đến đầu tư thay thế nhờ nguồn cung tốt.

Savills Việt Nam cho biết nhiều nhà máy dự kiến được xây dựng trong thời gian tới nhờ vị trí thuận tiện gần các cảng lớn.

Tỷ lệ lấp đầy tại 6 tỉnh thành trọng điểm phía nam ghi nhận tỷ lệ lấp đầy đạt đến 84% với giá thuê trung bình 152 USD/m2/chu kỳ thuê 50 năm.

Ông Campbell cho rằng mặc dù khu vực này còn một số khó khăn về kết nối giao thông và cơ sở hạ tầng, nhưng vấn đề này sẽ sớm được khắc phục khi các dự án giao thông như đường Vành đai II, Vành đai III cũng như Sân bay Quốc tế Long Thành đi vào hoạt động.

Đối với nguồn cung xây sẵn, giá thuê trong 8 tháng đầu năm ghi nhận ở mức trung bình 6 USD/m2/tháng với công suất đạt 88%.

TP.HCM tiếp tục là thị trường có giá cho thuê cao nhất, tiếp đến là Bình Dương, Long An và Đồng Nai.

Cơ hội đi cùng thách thức

Theo ông Campbell, khi nhìn vào các nền kinh tế công nghiệp hóa trên toàn thế giới hoặc ở châu Âu, nhiều khu công nghiệp đang chuyển sang mô hình kinh tế và thân thiện với môi trường hơn. Do đó, việc Việt Nam phát triển theo con đường ứng dụng công nghệ cao chỉ là vấn đề thời gian.

Tương tự như vậy, trong khu vực Đông Nam Á, không có quốc gia nào tham gia nhiều FTA như Việt Nam. Điều này giúp tạo được niềm tin cho các nhà sản xuất có giá trị cao trên toàn cầu.

Ưu thế của Việt Nam có một lực lượng lao động trẻ và năng động, tầng lớp trung lưu đang gia tăng với thu nhập cao hơn. So với Trung Quốc, Việt Nam cũng có một Chính phủ ổn định hơn và thuận lợi hơn cho các công ty Mỹ và EU.

Dẫn chứng về khả năng tăng trưởng giá trị KCN tại Việt Nam, ông Campbell cho biết so với các thị trường khác tại châu Á và Đông Nam Á, lợi nhuận và sản lượng hiện nay ở Việt Nam là một trong những điểm thu hút các nhà đầu tư nhất.

Ví dụ, đối với KCN đang hoạt động, 6 thương vụ bán và cho thuê lại gần nhất đã được thực hiện với lợi suất và lợi nhuận là 8-11%. Điều đó cho thấy việc đầu tư vào các KCN tại Việt Nam đang mang ghi nhận nguồn lợi nhuận khá tốt.

Tuy nhiên, vị chuyên gia của Savills cũng nhận định vẫn còn một số thách thức nhất định.

Hiện nay, chi phí đền bù cộng với giá đất ở Việt Nam đã tăng lên rất nhiều trong thời gian gần đây. Vì vậy, đây là một thách thức đối với các chủ đầu tư muốn thành lập các KCN mới hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang công nghiệp.

Cùng với đó là 2 thách thức dài hạn bao gồm trình độ lao động và cơ sở hạ tầng.

Theo chuyên gia của Savills, Việt Nam có lực lượng lao động lớn, nhiều khoản đầu tư sản xuất mới và nền kinh tế đang tiến lên chuỗi giá trị nhưng vẫn thiếu nguồn cung lao động có tay nghề cao.

Vì vậy, khi thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, Chính phủ cũng phải đảm bảo chất lượng và số lượng lao động có tay nghề cao không quá chênh lệch so với các thị trường trong khu vực.

Cho đến nay, Việt Nam đã vạch ra trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội từ năm 2021 đến năm 2030 nhằm cải cách giáo dục, nâng cao chất lượng và khả năng tiếp cận đào tạo. Song đây không phải là điều có thể làm trong một sớm một chiều.

Về cơ sở hạ tầng, miền Nam đang rất cần được cải thiện mạng lưới giao thông, đặc biệt là đường bộ. Mặc dù Việt Nam chi khá nhiều GDP cho đầu tư cơ sở hạ tầng, nhưng vẫn còn hạn chế so với một số quốc gia khu vực.