Tăng giá trị bất động sản vùng ven: Những nguy cơ phải đối mặt

Ngay từ trước khi việc sáp nhập Hà Tây về với Hà Nội được công bố, giá BĐS đã bắt đầu tăng vọt. Ví dụ như ở Hà Đông, 1m2 đất để ở đã lên tới 4.000 USD, tương đương với giá tại các địa điểm tốt nhất ở Mỹ Đình, Hà Nội. Đất trong làng Việt kiều, 2 năm trước được bán với giá 500 USD/m2, đã lên tới 2.500 USD/m2. Giá đất trong các xã cũng đã bắt đầu tăng nhanh. Trong vòng một năm, giá đất ở tất cả các xã giáp ranh giới phía Tây của Hà Nội như Tây Mỗ, Đại Mỗ, Xuân Phương, Phú Diễn, Văn Khê, An Khánh đã tăng lên gấp 3.

Giá đất đang được đẩy lên bởi số lượng các dự án đô thị, công nghiệp và cơ sở hạ tầng ngày càng tăng. Cuối năm 2008, đã có hơn 770 dự án được cho phép trong địa phận Hà Nội mở rộng, chiếm diện tích 145.770ha, trong số này chỉ có 25.000 ha nằm trong ranh giới cũ của TP. Tổng số đã có 102.761ha đất được phân cho các dự án đô thị, công nghiệp và giải trí ở Hà Tây. Trong vòng 2 tháng trước khi tỉnh này được sáp nhập với Hà Nội, hàng trăm dự án phát triển đã được phê duyệt. Các dự án nhà ở và công nghiệp đang được gắn chặt với sự phát triển mạng lưới giao thông trong vùng.

Xung đột nảy sinh

Các chủ đầu tư thường phàn nàn về giá cả đền bù cao, bao gồm cả những chi phí đặc biệt mà họ phải trả cho việc giải phóng mặt bằng. Ông Richard Leech - Giám đốc điều hành Cty tư vấn BĐS CB Richard Ellis cho rằng: “Giải phóng mặt bằng là trở ngại lớn nhất. Điều này cho thấy dường như mỗi cá nhân đã có sự lựa chọn riêng hoặc cho rằng bằng cách trì hoãn họ có thể có được vận may bất ngờ trong quá trình đền bù”.

Từ tháng 8/2006, tỉnh Hà Tây đã đền bù cho nông dân với giá khoảng 7,58 USD/m2 (tương đương khoảng 127.700 đồng) đối với đất nông nghiệp loại tốt nhất. Ngoài ra, Tỉnh đã đồng ý cho phép nông dân được giữ 10% diện tích đất đã được phân loại lại, được gọi là đất dịch vụ, để sử dụng hoặc để bán. Tùy thuộc vào địa điểm, giá cả thị trường loại đất này có thể dao động từ khoảng 400 - 1.800 USD (tương đương khoảng 7 - 30 triệu đồng/m2) một mét vuông. Phần lớn nhất của sự chênh lệch giữa giá đền bù và giá thị trường này được biện minh là chi phí phát triển cơ sở hạ tầng. Nhưng trong cơ chế không minh bạch hiện nay, tiền hoa hồng và việc bán đất thấp hơn giá thị trường cho phép các bên thương lượng mua bán đất được trả một khoản tiền lớn và được hoàn lại cho các chủ đầu tư như một sự khích lệ.

Lo lắng cho tương lai

Giá đất không phải là vấn đề duy nhất đáng lo ngại. Trong khi việc sáp nhập địa giới hành chính đem lại cho các nhà phát triển bất động sản một sự hỗ trợ trước mắt cho chi phí cao cũng như sự hạn chế quỹ đất, việc sáp nhập này lại làm cho những người dân sống trong các làng, những người đã và đang có những chiến lược phát triển riêng, phải lo lắng.

Một điều tra của chuyên gia nước ngoài mới đây tại làng Mỗ và làng Đồng Nanh (Hà Tây cũ) cho thấy, đang có những nguy cơ từ việc bán đất và xây dựng tự phát, thiếu quy hoạch. Gần như toàn bộ diện tích đất nông nghiệp của làng này đã được phân bổ lại, và trong khi đất ở cả 2 làng đã được bán cho những người ngoài làng.

Tự vật lộn

Mất đất nông nghiệp cho các chủ đầu tư và các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, người dân không còn phương tiện để sản xuất. Một phần tiền đền bù đều được chi tiêu vào xây dựng nhà và mua sắm. Việc làm không có, cùng lúc, giá đất trong làng tăng cao, người dân bắt đầu phải bán diện tích vườn nằm trong khu đất ở để nhanh chóng có một nguồn vốn. Có tiền trong tay, cộng với những ảnh hưởng tiêu cực của quá trình đô thị hóa, nguy cơ làm suy đồi lớp trẻ khiến nhiều người lo lắng. Và để “chống” lại sự ảnh hưởng này, họ chỉ có thể dựa vào các phong tục như là một bức tường thành bảo vệ.

Những khó khăn này với hộ gia đình làm nông, đặc biệt là những người có trình độ học vấn thấp và có con cái phụ thuộc càng lớn. Do khả năng thích nghi với nghề mới ở các nhà máy ít, nên sự lựa chọn duy nhất của họ là bán dần đất và khi khoản thu nhập này cạn kiệt, họ lại dần bị đẩy sâu hơn vào tình cảnh đói nghèo. Đây là một thực tế của quá trình đô thị hóa mà họ phải đối mặt.

Những trở ngại

Có rất nhiều trở ngại về cơ cấu khiến cho các làng phát triển theo một con đường không tích cực. Thứ nhất, việc phân chia đất trước đây đã dẫn đến việc chia nhỏ các khu đất ở rộng lớn thành các mảnh đất ngày càng nhỏ hơn. Thứ hai là, các quyết định bán một phần mảnh vườn của mình hay xây một ngôi nhà nhiều tầng, dần dần dẫn đến mật độ ở ngày càng tăng, các không gian xanh bị mất đi, đường làng bị ách tắc và gây ra những tác động đối với vấn đề cấp nước và vệ sinh. Thứ ba là, các xã ít có khả năng trong việc tham gia vào quá trình quy hoạch ở cấp xã một cách chủ động, dự đoán trước những thay đổi này. Vì vậy, họ buộc phải thực hiện quy hoạch một cách đối phó vì luôn phải cố gắng theo kịp các tác động về mật độ, dân số gia tăng, số lượng dân nhập cư tăng, việc bảo tồn các không gian nghi lễ, xây dựng đường mới, nhà mới, vấn đề vệ sinh, cấp nước, xây dựng trường học, sân chơi và tạo công ăn việc làm cho những người có đất nông nghiệp bị tái phân bổ… ngày càng trở nên khó khăn hơn. Các chủ đầu tư hiếm khi, có lẽ chính xác hơn là không bao giờ, tính đến những tác động của các dự án của họ lên các làng xung quanh và cố cho rằng việc đền bù sẽ giải quyết được tất cả. Bởi thế, việc đưa các làng vào quá trình quy hoạch các dự án phát triển (dù lẽ ra việc này phải làm sớm hơn) sẽ giúp giảm sự phản đối trong dân chúng.