“Tân binh” bất động sản Netland lên sàn có đáng để đầu tư?

Thâu tóm Danh Khôi

Netland tiền thân là CTCP Dịch vụ Thông tin Bất động sản Netland được thành lập năm 2014 với vốn điều lệ vỏn vẹn 1,9 tỷ đồng. Mục tiêu hoạt động ban đầu của Netland là kết nối thông tin trên thị trường bất động sản, chủ yếu giữa các đơn vị môi giới và chủ đầu tư. Netland đã có những thương vụ đầu tiên trong việc kết nối này đó là môi giới thành công dự án khu thương mại dịch vụ và dân cư Tân Việt Phát, dự án Coco Ocean Resort, dự án khu thương mại dịch vụ dân cư Tân Việt Phát 2…

Trong thời gian làm môi giới và kết nối thông tin giữa chủ đầu tư với các đơn vị môi giới, Netland quyết định hợp tác đầu tư dự án khu thương mại dịch vụ và dân cư Tân Việt Phát (Queen Pearl), Tân Việt Phát 2, dự án khu biệt thự vườn The Panorama Villas trong năm 2016. Đây là một hướng đi mà các doanh nghiệp bất động sản lớn trên thị trường hiện tại như Đất Xanh, TTC Land (trước đây là Sacomreal)… đã từng đi qua.

Câu chuyện rẽ hướng này thành công hay không vẫn còn là một ẩn số bởi thị trường bất động sản đang có sự cạnh tranh rất khốc liệt khi năm 2017 số doanh nghiệp thành lập mới và vốn đăng ký tăng cao nhất so với cùng kỳ năm trước. Thêm vào đó, với sự hồi phục của nền kinh tế trong những năm gần đây, thị trường bất động sản cả nước nói chung và tại TPHCM nói riêng đã có nhiều dấu hiệu khởi sắc. Chính vì lẽ đó, sức ép cạnh tranh trong lĩnh vực bất động sản ngày một gia tăng. Trong bối cảnh nguồn cung bất động sản ngày càng phong phú, từ dự án đã hoàn thành đưa vào sử dụng cho đến những dự án chuẩn bị bàn giao, thậm chí là cả những dự án vừa hoàn thiện phần móng, việc đẩy nhanh tiến độ môi giới, bán hàng với các chủ đầu tư hoàn toàn không hề dễ dàng.

Ngoài việc chuyển hướng đầu tư, Netland còn gây bất ngờ khi năm 2017 thâu tóm thành công CTCP Bất động sản Danh Khôi với số tiền chi ra 38 tỷ đồng để sở hữu 95% cổ phần. Danh Khôi có thâm niên trong nghề khá lâu so (thành lập năm 2006) hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực môi giới bất động sản. Công cuộc thâu tóm Danh Khôi của Netland là bàn đạp thuận lợi khi Danh Khôi cũng vừa chuyển hướng sang đầu tư phát triển dự án như Cao ốc Phan Thiết có diện tích 2.000m2, dự kiến xây dựng 18 tầng. Ngoài ra, trong gần 12 năm hoạt động, Danh Khôi đã môi giới hàng loạt dự án bất động sản tại TPHCM, Long An, Vũng Tàu, Bình Thuận... Nhờ đó, kết quả kinh doanh trong hai năm gần đầy của Danh Khôi ghi nhận có sự tăng trưởng khi từ mức hơn 10 tỷ đồng của năm 2016 đã lên hơn 16 tỷ đồng năm 2017.

Phối cảnh dự án Queen Pearl của Netland

Rủi ro khi tài sản tập trung ở khoản Phải thu ngắn và dài hạn khác

Với hướng đi mới, Netland đã nhanh chóng tăng vốn điều lệ từ mức 1,9 tỷ đồng để lên 30 tỷ đồng và cuối cùng là 120 tỷ đồng chỉ trong vòng 2 năm 2016 và 2017. Trong đó, cơ cấu cổ đông của Netland khá cô đặc khi vợ chồng chủ tịch HĐQT Lê Thống Nhất đã nắm tới 55% vốn.

Cơ cấu cổ đông lớn của Netland

Về hoạt động kinh doanh, ban đầu với việc chuyển hướng đầu tư đã mang về cho Netland những tín hiệu khả quan khi doanh thu năm 2017 có sự xuất hiện từ dự án Queen Pearl với 12 tỷ đồng, chiếm 13% tổng doanh thu của Công ty. Một phần nhờ vào đó cùng với việc hợp nhất Danh Khôi, doanh thu năm 2017 tăng vọt gấp 39 lần để lên mức 90 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế tăng tương ứng lên tới 33 tỷ đồng. Theo đó, lãi cơ bản trên mỗi cổ phiếu (EPS) ở mức khá cao với 3.144 đồng của năm 2016 và lên tới 5.724 đồng năm 2017.

Tuy nhiên cũng đáng lưu ý, tổng tài sản tại thời điểm cuối năm 2017 của Netland là 260 tỷ đồng tiềm ẩn nhiều rủi ro khi đều tập trung ở khoản mục Phải thu ngắn và dài hạn khác dù đây là những khoản chi ra theo hợp đồng hợp tác đầu tư dự án, để mua đất đầu tư dự án… Ngược lại, vay nợ của Netland cũng không đáng kể (chỉ hơn 1,5 tỷ đồng) là điểm sáng đáng ghi nhận.

So với các đơn vị cùng ngành đã niêm yết như Đất Xanh, Nam Long, Vạn Phát Hưng, Nhà Thủ Đức thì Netland vẫn là một doanh nghiệp khá nhỏ về quy mô vốn và tổng tài sản. Nhưng lợi nhuận năm 2017 của Netland khá tốt nhờ đó đã kéo ROA, ROE lên mức khá cao so với các doanh nghiệp khác trong ngành khi đạt 22,1% và 34,19%.

Tiếp tục tăng vốn lên gấp đôi

Về kế hoạch trong năm 2018, Netland đặt mục tiêu doanh thu thuần tăng 66% lên mức 150 tỷ đồng; lợi nhuận sau thuế 70 tỷ đồng, tức tăng tới 110%. Dự kiến cổ tức năm 2018 là 20%, còn năm 2017 ở mức 15%. Đặc biệt, Netland cho biết sẽ tiếp tục tăng vốn điều lệ gấp đôi, lên mức 240 tỷ đồng.

Theo Netland, nguồn doanh thu và lợi nhuận năm 2018 chủ yếu đến từ hoạt động môi giới các dự án như: Dự án Nha Trang, một phần dự án Queen Pearl giai đoạn mở rộng, dự án khu trung tâm hành chính Vũng Tàu, dự án AA Phan Thiết. Ngoài ra, nguồn thu cũng đến từ lợi nhuận được chia của hợp đồng hợp tác đầu tư dự án Queen Pearl (phần còn lại), Queen Pearl mở rộng.

Nguồn thu chính của Netland trong năm 2018

Song song với việc hợp tác đầu tư, Netland cho biết vẫn tiếp tục tìm kiếm đầu tư vào các quỹ đất sạch để phát triển dự án trong tương lai. Nếu thực hiện được kế hoạch tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận đó thì với mức giá chào sàn 21.000 đồng cổ phiếu quả là rất hấp dẫn. Tuy nhiên, với một doanh nghiệp môi giới bất động sản thì thực hiện được kế hoạch hay không phụ thuộc rất lớn vào thị trường nên tính bất định của kế hoạch thường rất cao. Hơn nữa, với một doanh nghiệp “tí hon” như Netland thường tính thanh khoản kém. Do đó, việc đổ tiền vào cổ phiếu này sẽ có không ít rủi ro.