Tại sao minh bạch bất động sản lại càng ngày càng khó?

Khoảng 70% các quốc gia được phân tích trong một nghiên cứu hai năm từ JLL và LaSalle Management cho thấy sự tiến bộ trong việc tạo ra các thị trường minh bạch hơn. Các nước ở châu Á như Ấn Độ, Thái Lan và Việt Nam đã đạt được những thành tựu đáng chú ý.

Tuy nhiên, nhìn chung năm nay cho thấy sự cải thiện yếu nhất kể từ giai đoạn sau cuộc khủng hoảng tài chính 2008.

"Tiêu chuẩn vàng trở nên khó khăn hơn bao giờ hết để đạt được", ông Jeremy Kelly, giám đốc điều hành, nghiên cứu toàn cầu của JLL cho biết. "Tuy nhiên, sự mất kết nối thực sự là ở những quốc gia đã cho thấy sự cải thiện hợp lý trong những năm trước. Họ đang vật lộn để tiến lên cấp độ tiếp theo".

Ví dụ, Nam Phi, Mexico, Brazil và Thổ Nhĩ Kỳ đã có những cải tiến đáng kể trong những năm gần đây, đưa ra các quy định mà các nhà đầu tư và doanh nghiệp dựa vào như những dấu ấn của sự minh bạch. Nhưng mỗi quốc gia đã trượt một vài vị trí trong Chỉ số minh bạch toàn cầu năm 2020 của JLL sau khi phải vật lộn để thực thi chúng.

Sau khi đạt được những thành tựu lớn, các quốc gia này đang trải qua sự chật vật. Để có tính minh bạch cao đòi hỏi phải đa dạng hóa các biện pháp và đặc biệt là khả năng thực thi các quy định đó.

Một số quốc gia đã nhìn thấy điểm số của họ trượt trong năm nay vì các vấn đề xung quanh quản trị doanh nghiệp và bảo mật quyền sở hữu.

Lấy ví dụ như Mexico, nơi giới thiệu niềm tin đầu tư bất động sản vào thị trường chứng khoán của họ vào năm 2011. Sự lạc quan rất cao rằng danh sách công khai sẽ làm giảm độ mờ mịt trên thị trường.

Năm 2016, cả nước có 10 REIT được liệt kê. Nhưng các nhà đầu tư đã chỉ trích các hội đồng công ty được kiểm soát chặt chẽ, xung đột lợi ích, phí cao và các biện pháp chống tiếp quản.

Bên cạnh việc thực thi, các biện pháp bền vững và công nghệ cũng là đòn bẩy có thể làm tăng tính minh bạch của bất động sản. Trên thực tế, với sự điều tiết và quản trị vững chắc, các quốc gia và thành phố cam kết giảm lượng khí thải carbon thấp hơn và áp dụng rộng rãi công nghệ đang chứng kiến ​​mức tăng minh bạch lớn nhất.

Công nghệ và lời hứa về sự tiến bộ minh bạch

Bảng xếp hạng năm nay cho thấy những dấu hiệu tương quan sớm giữa tính minh bạch và việc áp dụng proptech - bao gồm các lĩnh vực như tòa nhà thông minh, IoT và Big Data - đã bị tụt lại ở các thị trường bên ngoài các tầng minh bạch nhất.

Một số quốc gia kém minh bạch đã chấp nhận proptech, như Trung Quốc và Ấn Độ, đã cải thiện điểm minh bạch của họ, và trong trường hợp của Trung Quốc đã nhảy vọt lên cấp độ minh bạch.

Sức mạnh của proptech đã được tái khẳng định trong đại dịch COVID-19. Khi các công ty cử nhân viên của họ trở lại làm việc, họ đang tích cực tìm kiếm các công nghệ có thể đảm bảo sức khỏe và an toàn.

"Trong một thời kỳ gián đoạn, nhu cầu về tính minh bạch và niềm tin chưa bao giờ lớn hơn như lúc này", Matthew McAuley, giám đốc, nghiên cứu toàn cầu tại JLL nói.

"Chúng tôi thực sự đã thấy một sự hợp lưu của proptech và những lo ngại về 'sức khỏe xây dựng' bắt đầu chiếm lĩnh thị trường và động lực cho công nghệ tác động đáng kể đến sự minh bạch của bất động sản đang bắt đầu tăng tốc".

Kể từ năm 2018, proptech đã liên tục thu hút được nhiều nguồn tài trợ hơn, với gần 1.400 start-up công nghệ tập trung vào bất động sản được thành lập và huy động 16,9 tỷ USD.

Sức khỏe và hạnh phúc: Tiếp theo là gì?

Khi sự yếu kém về quy định đã cản trở sự tiến bộ ở một số thị trường, sự bền vững đã thúc đẩy các cải tiến ở những thị trường khác.

Áp lực đang thúc đẩy ngành bất động sản đẩy mạnh các biện pháp chống biến đổi khí hậu khi nhiều nhà đầu tư và doanh nghiệp ngày càng nhìn vào các thông tin bền vững về tài sản và cấp thành phố để đưa ra quyết định đầu tư vào đâu hoặc định vị ở đâu. Abu Dhabi, Costa Rica và Bỉ là một trong những quốc gia có những cải tiến lớn nhất trong năm nay sau khi chính phủ của họ thực hiện một loạt các tiêu chuẩn bền vững mới.

"Trong tương lai, việc đo lường các thị trường minh bạch cao về các tòa nhà lành mạnh và môi trường xây dựng kiên cường sẽ còn cơ bản hơn nữa", Kelly nói. Ông chỉ ra các số liệu như hệ thống chứng nhận sức khỏe, mã số khả năng phục hồi của tòa nhà, khung xây dựng carbon bằng không và tiêu chuẩn hiệu quả nước.

"Những biện pháp mới này là những gì làm cho các thị trường ở vị trí trên của bảng xếp hạng tách biệt", Kelly nói, thừa nhận rằng việc này ngày càng trở nên thách thức đối với một số quốc gia và thành phố để tiến lên. Đối với nhiều thị trường trung cấp, sự thay đổi liên tục của những gì định nghĩa tính minh bạch của bất động sản làm cho việc trở nên minh bạch cao trở nên khó khăn hơn.

Nhìn xa hơn, đo lường tác động của các tòa nhà đối với sức khỏe, vốn đang được tiến hành như một sự tiến hóa của các tiêu chuẩn công trình xanh, có khả năng đi vào tiêu chuẩn bền vững chính thống do COVID-19.

Làm thế nào môi trường được xây dựng đáp ứng với những thách thức xã hội ngày nay như tính toàn diện, tính đa dạng và sức khỏe tinh thần cũng có thể trở thành một phần của các số liệu trong tương lai.

"Chúng tôi nghĩ rằng chúng ta đã bao quát mọi thứ", Kelly nói về nghiên cứu hiện đã hơn 20 tuổi. "Và sau đó luôn có một cái gì đó mới".