Tắc tiền sử dụng đất khiến bất động sản "lệch pha" cung - cầu?

UBND TPHCM vừa có văn bản số 3386/UBND gửi Ban Kinh tế Trung ương về việc triển khai đề án "Phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045", đã cho thấy những điều bất cập trên.

Theo đó, nhà ở thương mại hiện nay đang gặp khó khăn trong việc tiêu thụ. Năm 2019, thị trường bất động sản TPHCM gặp khó khăn khi nguồn cung sụt giảm do nhiều dự án chậm triển khai. Đến năm 2020, tình hình dịch bệnh lại khiến cho thị trường khó khăn hơn.

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), các dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn bị giảm mạnh trong 3 năm gần đây.

Trên thị trường, giá nhà khoảng 35 - 40 triệu đồng/m2 đã được xếp vào loại nhà cao cấp. Giả định phân nửa số lượng căn hộ trung cấp được tính vào thống kê căn hộ cao cấp thì số lượng căn hộ cao cấp sẽ khoảng 72.658 căn, chiếm đến tỷ lệ 56%, áp đảo trên thị trường.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, với cơ cấu sản phẩm nhà ở hiện nay là biểu hiện rõ rệt của tình trạng "lệch pha cung - cầu", phát triển thiếu cân đối, thiếu bền vững, do rất thiếu loại nhà ở vừa túi tiền.

Ngoài ra, hiện nay chính sách giải phóng mặt bằng vẫn còn bất cập theo đơn giá bồi thường cũng như quy trình triển khai kéo dài, không kịp thời giải quyết chính sách tái định cư theo hướng hiệu quả và bền vững, gây khó khăn cho người dân cũng như chủ đầu tư.

Bất động sản đang có sự lệch pha về cung và cầu. Tuy nhiên, nhu cầu về nhà ở vừa túi tiền vẫn còn rất lớn.

Tình trạng không ổn định về sử dụng đất do không xác định rõ thời hạn sử dụng đất theo quy hoạch hoặc không xác định các khu vực ổn định quy hoạch nên chỗ nào cũng cần lập quy hoạch và hầu như tất cả đất đai đều trong trạng thái chờ thực hiện quy hoạch.

Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở xã hội giảm đáng kể, tỉ lệ giảm năm 2018 so với 2017 về nguồn cung phân khúc căn hộ trung cấp giảm 34,2 % (6.676 căn), căn hộ bình dân giảm 44,1 % (6.362 căn).

Một trong những nguyên nhân lớn nhất dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở xã hội là vấn đề vốn khi gói vay hỗ trợ 30.000 tỷ đồng chấm dứt. Các doanh nghiệp và chủ đầu tư cũng gặp khó khăn bởi lãi suất thương mại cao.

Tỷ lệ dành 20% diện tích trong tổng quỹ đất phát triển nhà ở thương mại để làm nhà ở xã hội không đạt, thực tế chỉ có 10-15%. Các dự án nhà ở thương mại có quy mô trên 10 ha phải dành 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, tuy nhiên, một số chủ đầu tư ì ạch trong bồi thường giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng kỹ thuật nên chưa có quỹ đất để triển khai các dự án nhà ở xã hội.

HoREA cũng nêu ra vấn đề liên quan đến việc “tắc” tiền sử dụng đất hiện nay của các doanh nghiệp, dẫn đến “tắc sổ hồng”, làm cho người mua nhà bất an, tiềm ẩn điểm nóng tranh chấp… pháp lý.

Trước tình hình đó, UBND TPHCM đã chỉ đạo quyết liệt, giải quyết cấp “sổ hồng” cho nhiều người mua nhà tại các dự án nhà ở bị “treo” hàng chục năm trước đây.

Trong các năm gần đây, nhiều chủ đầu tư cũng đã rất nỗ lực để hoàn thành bàn giao đưa dự án vào sử dụng, đủ điều kiện làm thủ tục xin cấp “sổ hồng” cho khách hàng mua nhà, nhưng hoàn toàn bị lệ thuộc vào việc xem xét giải quyết của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Theo số liệu tổng hợp từ 53 dự án thuộc 12 Tập đoàn và doanh nghiệp, thì đã có đến 28.324 căn nhà và căn hộ officetel, gồm 25.631 căn nhà (chủ yếu là căn hộ chung cư) và 2.693 căn hộ officetel đã bị chậm cấp “sổ hồng”, trong tổng số 490 dự án nhà ở được phê duyệt trong các năm 2015-2019 (chưa bao gồm các dự án đã triển khai trước năm 2015).

Sở Tài nguyên Môi trường thừa nhận, hiện nay còn hơn 100 dự án đã nộp hồ sơ đề nghị tính tiền sử dụng đất nhưng chưa được giải quyết.

"Nếu thống kê đầy đủ số liệu của hàng trăm dự án đã bàn giao nhà cho khách hàng nhưng chưa được tính tiền sử dụng đất thì số lượng căn nhà bị chậm cấp “sổ hồng” còn lớn hơn nhiều lần. Việc “tắc tiền sử dụng đất” dẫn đến “tắc sổ hồng” cho người mua nhà", ông Lê Hoàng Châu nói.