Sunrise City giai đoạn 3: Giảm sốc vì… hạ cấp

Ngày 8/9 vừa qua, Novaland, chủ đầu tư của Dự án Sunrise City công bố bán giá 27 triệu đồng/m2 đối với các sản phẩm thuộc giai đoạn 3 của dự án này, khu North Towers (khu Bắc). So sánh với giai đoạn 1 được bán ở mức giá hơn 50 triệu đồng/m2, thị trường ngỡ ngàng vì mức giá giảm tương đương gần 50%. Tuy nhiên, câu chuyện không hẳn là như vậy.

Theo thông tin từ chủ đầu tư, căn hộ Sunrise City giai đoạn 1 được xây dựng với chất lượng 5 sao, còn căn hộ của giai đoạn 3 được xây dựng với chất lượng 3 sao, chưa nói đến sự khập khiễng về hạ tầng cùng một dự án được chia thành nhiều thứ hạng, hãy xem việc giảm giá của Novaland có phải là giá xuống, chất lượng xuống?

Theo thiết kế, khu Bắc (North Towers) có đẳng cấp thấp hơn nhiều so với khu Nam - Ảnh: Sunrise City

Trao đổi với ĐTCK, một chuyên gia trong lĩnh vực này nhận xét, trong điều kiện mọi hạng mục hoàn toàn giống nhau, chỉ khác biệt về mặt nội thất, thì xây thô căn hộ 5 sao (tiêu chuẩn cao cấp) chiếm khoảng 50% giá thành sản phẩm, trong khi căn hộ 3 sao (phân khúc trung bình) chiếm tới 70% giá thành sản phẩm. Vì thế, trong giả định kết cấu khối của Sunrise City giai đoạn 1 và 3 hoàn toàn giống nhau, thì chi phí 2 dự án này đã khác biệt.

Chưa nói về chất lượng xây dựng, ngay ở khâu thiết kế ban đầu, sự khác biệt giữa Sunrise City giai đoạn 1 và 3 cũng khá lớn.

Qua điện thoại, nhân viên kinh doanh của Công ty cho biết, khu Bắc đang được công bố giảm giá sốc, chỉ có 1 tầng hầm, đảm bảo mỗi căn hộ được 1 chỗ để ô tô và 2 xe máy. Trong khi đó, tại khu Nam, mỗi tòa nhà được thiết kế với 2 tầng hầm. Chi phí làm 1 tầng hầm bằng khoảng 3 tầng nổi, nên việc “tiết kiệm” 1 tầng hầm, cũng đồng nghĩa với việc chủ đầu tư đã tiết kiệm không nhỏ tổng chi phí của dự án. Do đó, đương nhiên sẽ làm giảm đi diện tích tiện ích chung của cả khu dân cư.

Điểm khác biệt lớn thứ hai là tại khu Bắc, một mặt bằng của 1 tháp có tới 8 hoặc 12 căn hộ (tùy theo tháp X1 hoặc X2), với nhiều căn hộ chỉ có 1 mặt thoáng ngoài tháp, sẽ không thể nào “đẳng cấp” bằng căn hộ giai đoạn 1, với 2 mặt thoáng ngoài. Với thiết kế này đã giúp chủ đầu tư tiết kiệm được rất nhiều chi phí cho diện tích chung của khu dân cư trên mỗi tầng, còn đương nhiên,

không gian sống của khách hàng sẽ bị giảm đi đáng kể nếu so sánh với khu Nam.

Điểm khác biệt cuối cùng đáng lưu tâm nữa là, giá bán căn hộ 27 - 33 triệu đồng/m2 chưa VAT, là giá bàn giao thô, trong khi mức giá bán căn hộ giai đoạn 1 là đã hoàn thiện, giao ngay. Nhân viên kinh doanh của Novaland cho biết, để hoàn thiện, khách hàng có thể trả thêm 5 triệu đồng/m2 và phải đến cuối năm 2015 khách mới được bàn giao nhà.

Như vậy, với quá nhiều sự khác biệt trên, việc chủ đầu tư rao thông tin giảm giá sốc dường như là 1 chiêu PR khá hoàn hảo. Việc giảm giá này, có lẽ thiên nhiều hơn về việc điều chỉnh linh hoạt Dự án cho phù hợp với phân khúc khách hàng tiềm năng, hơn là giảm giá sốc theo kiểu cắt lỗ.