Sudico 'xẻo thịt' Nam An Khánh có đổi được vận mệnh?

Bán Nam An Khánh, Sudico có đổi được vận mệnh?

Sudico: Từ đại gia thành con nợ

Công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà (Sudico - SJS) tiền thân là Doanh nghiệp Nhà nước, thành viên của Tổng công ty Sông Đà, được thành lập năm 2001, do ông Phan Ngọc Diệp làm Tổng giám đốc.

Đến năm 2003 được chuyển đổi thành công ty Cổ phần với số vốn điều lệ là 30 tỷ đồng. Lĩnh vực kinh doanh chủ yếu của công ty là bất động sản.

Ngay sau khi ra đời, Sudico đã khẳng định được mình khi trở thành chủ đầu tư dự án Đô thị mới Mỹ Đình – Mễ Trì. Đây được coi là một trong những khi đô thị tiêu biểu nhất của Hà Nội và là 1 trong 10 khu đô thị đẹp nhất Việt Nam.

Thành công của Đô thị mới Mỹ Đình – Mễ Trì đã tạo đà cho Sudico trong con đường kinh doanh bất động sản rộng mở. Chỉ chưa đầy một thập kỷ đi vào hoạt động, Sudico liên tiếp mở ra nhiều dự án đô thị, dân cư và du lịch sinh thái lớn khắp cả nước như: Dự án khu đô thị mới Nam An Khánh và phần mở rộng (tổng diện tích 233 ha), dự án khu nhà ở Văn La – Văn Khê (12ha), dự án khách sạn Sông Đà – Hạ Long; dự án Khu dân cư Long Tân – Nhơn Trạch - Đồng Nai (65ha); Các dự án đang trong quá trình đầu tư, như dự án khu đô thị mới Tiến Xuân (1.115ha), dự án Hòa Hải – Đà Nẵng (12ha), dự án Khu du lịch sinh thái Sông Đà Ngọc Vừng (39ha)…

Thời kỳ đỉnh cao, giá trị cổ phiếu SJS lên đến 100.000 đồng/cổ phiếu, lợi nhuận cũng là những con số hết sức “lẫy lừng” từ trên 100 tỷ đến hơn 700 tỷ đồng. Vốn chủ sở hữu, tổng tài sản cũng tăng dần qua các năm.

Kết thúc chu kỳ tăng trưởng mạnh (2010), vốn chủ sở hữu của SJS trên 2,000 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế chưa phân phối 468 tỷ đồng, hàng tồn kho chỉ ở mức 127 tỷ đồng và vay nợ hơn 1,600 tỷ đồng.

Tuy nhiên, bước sang năm 2011, do những khó khăn chung của thị trường bất động sản, cộng với một số lý do từ bên trong nội bộ, SJS chính thức “ngã ngựa” với mức lỗ 82 tỷ đồng.

Năm 2012 càng nặng nề hơn với SJS khi lỗ tới 303 tỷ đồng, hàng tồn kho kỷ lục 4,329 tỷ đồng, vay nợ 2,200 tỷ đồng. Đơn vị kiểm toán lưu ý đến khả năng tiếp tục hoạt động của SJS. Nếu 2013, Sudico tiếp tục thua lỗ thì điều này đồng nghĩa với việc cổ phiếu SJS buộc phải rời khỏi thị trường chứng khoán.

Sudico tái cơ cấu

Trước áp lực thua lỗ liên tiếp và có nguy cơ phải rời khỏi sàn chứng khoán, năm 2012, Sudico đã phải tái cấu trúc mạnh mẽ lại bộ máy hoạt động của mình.

Cụ thể, với 4 đơn vị trực thuộc, 8 công ty con, 8 công ty liên kết dù trong năm 2013, SJS đã tiến hành tái cấu trúc bằng cách giải thể một số công ty con như Sudico miền Trung, Hạ Long và thành lập chi nhánh mới tại Quảng Ninh, Đà Nẵng, chuyển đổi mô hình hoạt động của Sudico-M.

Ngoài ra, việc đầu tư dàn trải trước đây cũng được SJS tập trung lại. Cụ thể, trước đây SJS từng đầu tư dàn trải với 3,107 tỷ đồng chi phí xây dựng cơ bản dở dang tại 10 dự án, chủ yếu là khu đô thị mới Nam An Khánh, khu đô thị mới Hòa Hải – Đà Nẵng… SJS cũng “đẻ” ra 3 công ty con và 12 công ty liên doanh liên kết (288 tỷ). Chưa dừng lại, doanh nghiệp này còn đầu tư dài hạn vào 14 công ty khác từ bất động sản, vật liệu xây dựng, bảo hiểm, nước, đến cả cao su (251 tỷ)...

Tại Đại hội đồng Cổ đông thường niên năm 2014, lãnh đạo SJS cho biết năm 2013 công ty không đầu tư dàn trải vào các dự án mà chỉ tập trung đầu tư vừa đủ phục vụ việc kinh doanh bán hàng tại dự án Nam An Khánh.

Ngoài ra, đối với Dự án Khu đô thị Hòa Hải (Đà Nẵng) mà Sudico đang mắc kẹt vì rao bán nhưng không có người mua, Sudico cũng phải chọn giải pháp trích lập dự phòng giảm giá ngay trong năm 2012.

Việc triển khai kinh doanh tiếp dự án này cũng không khả thi, vì giá đất thời điểm hiện tại ở Đà Nẵng đã giảm 50% so với lúc mua, thanh khoản của thị trường bất động sản địa phương này vẫn đang đóng băng.

Ông Hồ Sỹ Hùng, Chủ tịch Hội đồng quản trị Sudico cho biết: “Công ty đã họp rất nhiều lần và ra quyết định, năm 2013, công ty phải tìm được đối tác để chuyển nhượng dự án Hòa Hải. Bởi nếu triển khai dự án này, sẽ không một tổ chức tín dụng nào cho công ty vay vốn”.

Theo tạm tính của các ngân hàng và công ty kiểm toán, dự án này hiện chỉ có giá trị chưa đầy 500 tỷ đồng. Trong khi năm 2013, Sudico phải trả nợ khoảng 900 tỷ đồng.

Lối thoát cho Sudico là phải đẩy mạnh hoạt động bán hàng và một trong những dự án được Sudico “đánh cược” sự được – mất là Nam An Khánh.

Năm 2013, doanh thu của Sudico theo báo cáo tài chính chủ yếu dựa vào việc bán đất tại dự án Nam An Khánh (Hoài Đức, Hà Nội). Tổng số tiền Sudico thu về từ hoạt động này 400 tỷ đồng.

Năm 2013, Sudico đạt doanh thu 596 tỷ đồng, tăng 1224% so với thực hiện năm 2012 (năm 2012 chỉ đạt 45 tỷ đồng). Phần lớn doanh thu trong năm 2913 đến từ dự án Nam An Khánh. Lợi nhuận trong năm 2013 đạt 83 tỷ đồng đạt 104% kế hoạch năm và hoàn thành vượt mức so với kế hoạch Đại hội đồng cổ đông đã phê duyệt, vượt xa so với số lỗ -302 tỷ đồng năm 2012.

Riêng tiền bán đất Nam An Khánh, Sudico thu về được 550 tỷ đồng. Số tiền này, Sudico đã dùng để trả nợ cho một số ngân hàng khoảng 400 tỷ đồng.

Bán một phần Nam An Khánh có "cứu" được Sudico?

Tuy nhiên, việc kinh doanh và hưởng lãi từ dự án dường như không hề dễ dàng. Báo cáo tài chính quý II/2014 của Sudico cho thấy, lợi nhuận gộp của Sudico đạt 9,44 tỷ đồng, nhưng lợi nhuận thuần ghi nhận lỗ tới 35,64 tỷ đồng do chi phí quản lý doanh nghiệp tăng mạnh lên 25,76 tỷ đồng (+54% so với cùng kỳ năm ngoái). Tuy nhiên, lợi nhuận trước thuế vẫn đạt 12,36 tỷ đồng, nhờ khoản thu nhập khác của Công ty mẹ trị giá 50,02 tỷ đồng.

Khoản thu nhập khác này theo lý giải của Sudico là từ khoản thu phạt vi phạm hợp đồng 50,02 tỷ đồng của dự án Đà Nẵng.

Đáng chú ý là hàng tồn kho tăng nhẹ 3,9% so với đầu năm lên 4.546,82 tỷ đồng, trong đó chi phí sản xuất kinh doanh dở dang Dự án Khu đô thị Nam An Khánh đạt 2.571,63 tỷ đồng, tăng 165,76 tỷ đồng (+6,9%) so với đầu năm, chiếm phần lớn giá trị hàng tồn kho của Sudico.

Đến tháng 8/2014, Sudico tiếp tục "rót" 1.300 tỷ đồng để đầu tư hạ tầng, kinh doanh dự án Nam An Khánh. Việc tiếp tục dồn tiền vào "con át chủ bài" này, dường như cũng khó có thể cứu nguy được cho Sudico.

Báo cáo tài chính quý III/2014 tiếp tục ghi nhận doanh thu thuần giảm mạnh, chỉ còn 37,5 tỷ đồng (trong khi cùng kỳ đạt 58,4 tỷ đồng), nhờ khoản chi phí tài chính ghi âm 3,2 tỷ đồng do hoàn nhập dự phòng đầu tư tài chính dài hạn, lợi nhuận sau thuế quý 3/2014 của SJS đạt 9,6 tỷ đồng, tăng gần nửa tỷ so với cùng kỳ. Lũy kế 9 tháng, SJS lãi ròng 27,5 tỷ đồng, giảm gần 19% so với 9 tháng đầu năm 2013.

So với kế hoạch lợi nhuận thận trọng 130 tỷ đồng năm 2014, sau 9 tháng SJS mới chỉ thực hiện một tỷ lệ tương đối nhỏ.

Hàng tồn kho của Sudico phần lớn là Chi phí sản xuất kinh doanh dở dang đối với các dự án bất động sản của công ty, tổng giá trị lên tới 4.730 tỷ đồng, tăng hơn 200 tỷ đồng so với đầu năm, chiếm 91% tài sản ngắn hạn và 80% tổng tài sản. Tỷ lệ Nợ/vốn chủ sở hữu cuối quý 3 của SJS ở mức 2,5 lần.

Dường như không thể cứu vớt được với "con bài" Nam An Khánh, mới đây, trên website của Sudico đã phát đi thông báo cho biết, Sudico vừa ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật 89.020 m2 tại khu đô thị mới Nam An Khánh (Hoài Đức, Hà Nội). Đối tác mua lại là Công ty cổ phần phát triển dự án Techcomdeveloper.

Đại diện Sudico cho biết giao dịch nhằm giúp Sudico có thêm nguồn lực tài chính để giải quyết một số vấn đề trước mắt của công ty. Tuy nhiên, trong hợp đồng chuyển nhượng cũng có thêm điều khoản đơn vị này được ưu tiên mua lại dự án trong vòng 3 năm.

Việc bán một phần dự án Nam An Khánh rõ ràng sẽ đem lại một khoản tiền lớn cho Sudico để giải quyết các vấn đề trước mắt.

Ngoài ra, việc Sudico dự kiến đầu tư chung cư Văn La - Văn Khê và dự kiến bán hàng vào cuối năm nay cũng sẽ đem lại một khoản lợi nhuận lớn cho Sudico.

Năm 2014, Sudico đặt kế hoạch doanh thu hợp nhất 911 tỷ đồng, lợi nhuận hợp nhất 130 tỷ đồng.