Sổ hồng cho chung cư mini: Giải pháp "chống cháy"…

Mọi hồ sơ pháp lý từ sổ đỏ khu đất, giấy phép xây dựng, bản vẽ thiết kế, chứng nhận phòng cháy chữa cháy đều được bên bán công khai. Duy chỉ có sổ hồng là ở dạng "chờ". Tuy vậy, lợi thế về vị trí đắc địa lẫn trang bị nội thất tiện nghi đang giúp không ít CCMN bán chạy.

Mini cũng… cao cấp

Ở cùng phân khúc hẹp này, thị trường gần đây xuất hiện thêm mặt hàng CCMN cao cấp – với giá "chót vót", vượt mặt bằng giá chung cư thương mại. Cụ thể, những dự án dạng này thường ở vị trí đầu mối giao thông thuận tiện, điều kiện về "điện, đường, trường, trạm" đều thỏa mãn. Cộng thêm yếu tố nội thất, trang trí phòng khách, sàn gỗ, thang máy "ngoại", diện tích từ 34 đến dưới 50m2/căn, nhiều căn được chủ đầu tư phát giá 1-1,2 tỷ đồng (tương đương khoảng 20 triệu đồng/m2).
Trước hết, đây là những chủ đầu tư có cách làm rất táo bạo. Bởi lẽ, cùng nằm trong bối cảnh thanh khoản sản phẩm căn hộ chung cư đang rất "bi quan", CCMN lại càng "khó" vì yếu tố sổ hồng căn hộ còn phụ thuộc vào năng lực chuyên môn của cá nhân, đơn vị tạo lập. Tuy nhiên, ở góc độ thị trường, thành công ban đầu được ghi nhận qua một số đơn vị bán hàng, phân phối như VicLand, sàn Đất Việt…

Được biết, những chung cư mang danh cao cấp đang đua nhau mọc lên ở các khu đất vị trí gần các trục lộ giao thông huyết mạch của nội đô như Ngã tư Sở, Ngã Tư Vọng, Bạch Mai – Đại Cồ Việt, Thụy Khuê – dốc Tam Đa… Đơn cử, CCMN cao cấp tại đường Thụy Khuê (Q.Tây Hồ, Hà Nội) từng được chủ đầu tư rao bán rầm rộ từ cuối năm 2013, với nhiều điểm "hấp dẫn": cao 10 tầng, công trình mặt ngõ, mỗi tầng 4 căn được trang bị nội thất cao cấp; mỗi căn từ 40-42m2, gồm 2 phòng ngủ, 1 phòng khách, 1 vệ sinh, 1 phòng máy giặt + phơi đồ, giá từ 1 – 1,25 tỷ.

CCMN cao cấp đòi hỏi chủ đầu tư phải dư dả tài chính, cộng thêm một chút máu liều kinh doanh, trước khi mang lại lợi nhuận

Cũng như vậy, tại công trình mini cao cấp ở ngõ lớn phố Bạch Mai (Q.Hai Bà Trưng, HN), chủ đầu tư bán hàng theo kiểu "nhanh không hết" với một vài căn hộ 34m2, tầng 8, có giá 770 triệu đồng (hơn 20 triệu đồng/m2). Yếu tố khiến dự án này đắt khách (dù sổ hồng căn hộ mới chỉ dừng ở dạng cam kết của chủ đầu tư, khách được giữ lại 10-20 triệu đồng làm tin) chính là cách mặt phố Bạch Mai chưa đầy 200m, gần chợ Mơ, ngõ ô tô vào được, cách bờ Hồ khoảng 3km…

Biết, nhưng vẫn chấp nhận

Tính nhanh, đơn giá chung của mỗi căn CCMN cao cấp khoảng 18-22 triệu đồng/m2 (đã gồm VAT, chưa cộng phí dịch vụ). Diện tích chưa tới 50m2, tối đa 2 phòng ngủ, 1 phòng khách, "hoành tráng" hơn nữa, có sân chơi cho trẻ, phòng máy giặt. Nhưng chủ yếu là gần trung tâm, tiện mua sắm, chăm sóc sức khỏe, dân trí cao, dọn vào ở ngay, với đủ tiện nghi – vậy là …đủ cho người mua "tạm gác" lại vấn đề sổ hồng căn hộ.

Bất cứ ai quan tâm, tìm hiểu về thị trường nhà ở, khung pháp lý đất đai, nhất là những va chạm cự cãi như cơm bữa giữa cư dân tòa nhà với chủ đầu tư, đều đủ kiến thức và tỉnh táo trước khi xuống tiền mua một sản phẩm chung cư thương mại nào đó trên địa bàn Hà Nội. Đặc biệt, với một mặt hàng "gian nan sổ hồng" như CCMN, sự "cảnh giác" cao độ là điều đương nhiên.

Từng có thời điểm, CCMN bị gạt khỏi "cuộc chơi" vì quá nhiều méo mó, nhược điểm (giá thành, chất lượng, an toàn PCCC, không gian sinh sống, chủ đầu tư thường cố tình xây vượt tầng, sai phép...). Thị trường chứng kiến rất nhiều tòa nhà dạng CCMN nằm "mốc meo", vô số những lời oán trách than thở của khách hàng "trót" trao gửi an cư ở những công trình tòa nhà "4 không": không thang máy, không PCCC, điện nước… có cũng như không, không sổ hồng (vì công trình sai phép).

Nhưng trong bất cứ phân khúc nào của thị trường nhà ở, luôn có sự khác biệt tồn tại song song. Một số lượng lớn doanh nghiệp "vỡ mộng hốt bạc" từ CCMN, nhiều đơn vị "nghiến răng" chuyển đổi cho thuê để vớt vát, trong khi lác đác vẫn xuất hiện cá nhân, chủ đầu tư…không xây kịp để bán. Có hai yếu tố quyết định thành, bại. Trước hết, thương hiệu đã được khẳng định trong thời gian dài. Doanh nghiệp phải khẳng định bằng chính công trình CCMN của họ đã tạo lập, bán trọn vẹn và quan trọng nhất: cấp được sổ hồng cho từng căn hộ. Ở Hà Nội, số đơn vị thực hiện được "điều không tưởng" này vẫn như sao buổi sớm.

Với những đơn vị chưa thể một sớm một chiều thực hiện cấp sổ hồng căn hộ, lựa chọn còn lại để tồn tại là đầu tư "khủng". Cụ thể công thức: tập trung tài lực để mua, thuê dài hạn những khu đất 100-200m2 ở những vị trí trung tâm, điểm hội tụ của những cơ quan hành chính, hạ tầng xã hội đầy đủ (có thể trong ngõ, ngách rộng vừa ô tô đi qua). Sau đó, "tô vẽ" hết mức cho căn hộ bằng nội thất sang trọng, thang máy ngoại, đủ điều kiện PCCC, rồi mở bán. Điều quan trọng, công khai mọi giấy tờ, sẵn sàng thành thực về lộ trình làm sổ hồng căn hộ, cam kết bằng hợp đồng đền bù nếu sai hẹn.