Nguy cơ chậm tiến độ dự án, nhu cầu tài chính cao hơn so với trước đây là 2 điểm mấu chốt mà các doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) phải lường đến sau khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP và Thông tư 16/2010/TT-BXD hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở có hiệu lực. Lợi thế sẽ thuộc về những nhà đầu tư trường vốn và giá BĐS cũng khó có chuyện giảm nhiệt.
 
  Hình thức hợp tác góp vốn sau đó giành quyền phân phối căn hộ được quy định ngặt nghèo hơn.

Góp phần minh bạch thị trường

Ông Nguyễn Trí Dũng, Phó giám đốc Công ty Kinh doanh bất động sản Viglacera (Viglacera Land) nhận xét, Nghị định 71 là một bước tiến lớn cho các chủ đầu tư dự án BĐS. Đây là cơ sở để khơi thông nguồn vốn cho hàng loạt dự án BĐS đang nằm im chờ vốn trong nhiều năm qua.

Theo ông Dũng, vốn huy động để xây dựng các dự án BĐS ở Việt Nam chủ yếu qua ba kênh chính: ngân hàng và các tổ chức tín dụng khác; bản thân chủ đầu tư và khách hàng theo hình thức mua nhà trả góp. Trong đó, hình thức huy động vốn từ khách hàng là tối ưu, vì bản thân chủ đầu tư không phải lúc nào cũng có đủ tiềm lực tài chính để có thể đảm bảo xây dựng được toàn bộ dự án BĐS từ lúc bắt đầu cho đến lúc sản phẩm đến tận tay người tiêu dùng, chưa kể một DN cùng lúc luôn có vài dự án cần rót vốn. Trong khi đó, huy động vốn từ khách hàng luôn bền vững và có thể tiến hành trong thời gian rất nhanh, đáp ứng được lợi ích của cả chủ đầu tư lẫn khách hàng có nhu cầu, dù nhu cầu đó có thể là nhu cầu ở thực hoặc đầu tư.

Ông Nguyễn Đỗ Việt, Phó giám đốc CTCP Xây dựng Sông Đà - Thăng Long cho rằng, Nghị định 71 có rất nhiều điểm ưu việt và có thể góp phần khiến thị trường trở nên minh bạch hơn, vì quy định mới buộc chủ đầu tư khi tổ chức huy động vốn phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng tỉnh, thành phố nơi phát triển dự án biết trước ít nhất 15 ngày, đồng thời phải báo rõ hình thức và số vốn cần huy động cũng như tên, địa chỉ của nhà đầu tư, số lượng nhà sẽ bán. “Điều khoản này ép chủ đầu tư phải thông báo bán bao nhiêu sản phẩm và bán cho ai, khiến cho thị trường phần nào được minh bạch hóa”, ông Việt nói.

Vẫn khó cho DN

Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Kha, Chủ tịch HĐQT CTCP Phát triển Đô thị Từ Liêm (NTL) phân tích, Nghị định 71 quy định chủ đầu tư phải hoàn tất móng nhà mới được bán, kể cả nhà phân lô, biệt thự, trong khi trước đây chỉ cần xong hạ tầng là được bán. Quy định này sẽ dẫn đến 2 khó khăn với các chủ đầu tư.

Thứ nhất, dự án có thể chậm tiến độ (làm xong hạ tầng mới giải quyết được một vế của dự án), đơn cử như dự án Khu đô thị Bắc Quốc lộ 32 của NTL chờ thiết kế phê duyệt nhà mất tới hơn 6 tháng, tiến độ huy động vốn chậm lại. Chậm trễ trong thi công vì hầu hết DN vốn nhỏ, xong hạ tầng là kiệt sức, trước đây được bán nhà để huy động vốn - tiếp sức, thì giờ xây xong móng nhà chủ đầu tư mới được thu tiền của khách hàng. Một đặc thù nữa là các dự án khu đô thị hiện nay có nhiều loại nhà trên các diện tích đất khác nhau, có hàng chục đến hàng trăm bản vẽ cho mỗi khu đô thị, thiết kế còn có thể thay đổi theo nhu cầu xã hội, do đó thời gian thi công để xong móng sẽ kéo dài.

Thứ hai, quy định này buộc các chủ đầu tư phải có năng lực tài chính dồi dào hơn. Đơn cử như dự án Khu đô thị Bắc Quốc lộ 32, nền đất xấu phải ép cọc, ép thử 1 tháng , chi phí để làm móng 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng/căn biệt thự, hàng trăm căn thì phải có thêm hàng trăm tỷ đồng.

Hình thức hợp tác góp vốn sau đó giành quyền phân phối căn hộ vốn rất phổ biến trước đây nay cũng được quy định ngặt nghèo hơn. Theo Điều 9 Nghị định 71, đối với trường hợp huy động vốn theo hình thức ký hợp đồng, văn bản góp vốn, hợp đồng văn bản hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh (gọi chung là hợp đồng góp vốn) thì các bên có thể thỏa thuận phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc phân chia sản phẩm là nhà ở hoặc thỏa thuận phân chia bằng cả lợi nhuận và sản phẩm nhà ở. Trong trường hợp bên góp vốn được phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia cho tất cả các hình thức huy động vốn tối đa là 20% số lượng nhà ở thương mại trong mỗi dự án không phải thông qua sàn giao dịch BĐS. Trong hợp đồng góp vốn phải nêu rõ số lượng nhà ở, loại nhà ở, diện tích nhà ở và vị trí nhà ở sẽ phân chia cho bên tham gia góp vốn. Mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân trong phạm vi địa bàn của một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ được tham gia góp vốn theo hình thức phân chia sản phẩm là nhà ở một lần, với số lượng một nhà ở (nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ chung cư), các trường hợp góp vốn còn lại thì hộ gia đình, cá nhân chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu.

Trong trường hợp tổ chức tham gia góp vốn để được phân chia nhà ở sau đó phân chia lại nhà ở này cho các hộ gia đình, cá nhân khác thì tổ chức đó phải gửi danh sách các hộ gia đình, cá nhân được phân chia lại nhà ở để chủ đầu tư đề nghị Sở Xây dựng xác nhận danh sách. Bên được phân chia nhà ở không được chuyển nhượng quyền được phân chia nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác trong thời gian chưa ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư.

Theo ông Bùi Minh Chính, Tổng giám đốc CTCP PetroLand, quy định như trên dẫn đến tiến độ bán nhà có thể rất chậm, vì hạn chế các nhà đầu tư thứ cấp. Đầu cơ trong thị trường bất động sản cần được nhìn nhận ở các góc độ tích cực như thúc đẩy thanh khoản và trên thực tế đó cũng là đầu tư như các kênh đầu tư khác. Hiện tại, thị trường đang tạm ngừng để tiếp tục nghe ngóng, khả năng “lách luật” có thể xảy ra.

Cafeland.vn - Theo Đầu Tư Chứng Khoán
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Tags: cafeland

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất đông sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.
Các dự án đang bán Căn hộ Gem Riverside Thăng Long Home Căn hộ quận 3 Đất Nhơn Trạch
Căn hộ Dream Home Riverside Q7 Saigon Riverside Bella Villa Đức Hòa  Căn hộ quận 6 Đất nền Biên Hòa
Căn hộ vincity quận 9 Victoria Village Quận 2 Căn hộ The Coastal Hill Căn hộ Quận 11 Đất nền quận Thủ Đức
Căn hộ Sonata Residence  Eco Town Long Thành Căn hộ Emerald Precinct Đất chia lô quận 8 Đất nền quận 12
Căn hộ Samsora Riverside The Arena Cam Ranh Căn hộ Napoleon Castle I Dự án Paradise Riverside Đất Thủ Dầu Một
Căn hộ Palm Garden quận 2 FLC Quảng Bình Căn hộ The Palace Residence Saigon Metro Mall Đất Bà Rịa
Căn hộ Empire city Sapphire Khang Điền Quận 9 Dự án Bella Vista Dự án Vincity Grand Park Đất Phú Quốc
Chung cư The Terra Hào Nam Căn hộ Dragon Fairy Nha Trang Vũng Tàu Regency Dự án Hamubay Đất nền Phan Thiết
Rome Diamond Lotus Quận 2 Căn hộ raemian city quận 2 Dự án Green Mark Dự án five star eco city Biệt thự biển Phan Thiết
Dự án Moonlight Park View Dự án The Grand Manhattan Dự án Ventosa quận 5 Dự án Harina View Thủ Đức Dự án Lago Centro Long An
Căn hộ Sunshine City Sài Gòn The Western Capital Dự án Ray River Residence Dự án Long hậu riverside Dự án Cam ranh City Gate
Căn hộ La Cosmo Long Phú Residence The Ascent Thảo Điền River Silk City Căn hộ Green Star Sky Garden
Dự án Green City     Harbor Center Malibu hội an