|
Hình thức hợp tác góp vốn sau đó giành quyền phân phối căn hộ được quy định ngặt nghèo hơn. |
Góp phần minh bạch thị trường
Ông Nguyễn Trí Dũng, Phó giám đốc Công ty Kinh doanh bất động sản
Viglacera (Viglacera Land) nhận xét, Nghị định 71 là một bước tiến lớn
cho các chủ đầu tư dự án BĐS. Đây là cơ sở để khơi thông nguồn vốn cho
hàng loạt dự án BĐS đang nằm im chờ vốn trong nhiều năm qua.
Theo ông Dũng, vốn huy động để xây dựng các dự án BĐS ở Việt Nam chủ
yếu qua ba kênh chính: ngân hàng và các tổ chức tín dụng khác; bản thân
chủ đầu tư và khách hàng theo hình thức mua nhà trả góp. Trong đó, hình
thức huy động vốn từ khách hàng là tối ưu, vì bản thân chủ đầu tư không
phải lúc nào cũng có đủ tiềm lực tài chính để có thể đảm bảo xây dựng
được toàn bộ dự án BĐS từ lúc bắt đầu cho đến lúc sản phẩm đến tận tay
người tiêu dùng, chưa kể một DN cùng lúc luôn có vài dự án cần rót vốn.
Trong khi đó, huy động vốn từ khách hàng luôn bền vững và có thể tiến
hành trong thời gian rất nhanh, đáp ứng được lợi ích của cả chủ đầu tư
lẫn khách hàng có nhu cầu, dù nhu cầu đó có thể là nhu cầu ở thực hoặc
đầu tư.
Ông Nguyễn Đỗ Việt, Phó giám đốc CTCP Xây dựng Sông Đà - Thăng Long cho
rằng, Nghị định 71 có rất nhiều điểm ưu việt và có thể góp phần khiến
thị trường trở nên minh bạch hơn, vì quy định mới buộc chủ đầu tư khi
tổ chức huy động vốn phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng tỉnh,
thành phố nơi phát triển dự án biết trước ít nhất 15 ngày, đồng thời
phải báo rõ hình thức và số vốn cần huy động cũng như tên, địa chỉ của
nhà đầu tư, số lượng nhà sẽ bán. “Điều khoản này ép chủ đầu tư phải
thông báo bán bao nhiêu sản phẩm và bán cho ai, khiến cho thị trường
phần nào được minh bạch hóa”, ông Việt nói.
Vẫn khó cho DN
Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Kha, Chủ tịch HĐQT CTCP Phát triển Đô thị Từ
Liêm (NTL) phân tích, Nghị định 71 quy định chủ đầu tư phải hoàn tất
móng nhà mới được bán, kể cả nhà phân lô, biệt thự, trong khi trước đây
chỉ cần xong hạ tầng là được bán. Quy định này sẽ dẫn đến 2 khó khăn
với các chủ đầu tư.
Thứ nhất, dự án có thể chậm tiến độ (làm xong hạ tầng mới giải quyết
được một vế của dự án), đơn cử như dự án Khu đô thị Bắc Quốc lộ 32 của
NTL chờ thiết kế phê duyệt nhà mất tới hơn 6 tháng, tiến độ huy động
vốn chậm lại. Chậm trễ trong thi công vì hầu hết DN vốn nhỏ, xong hạ
tầng là kiệt sức, trước đây được bán nhà để huy động vốn - tiếp sức,
thì giờ xây xong móng nhà chủ đầu tư mới được thu tiền của khách hàng.
Một đặc thù nữa là các dự án khu đô thị hiện nay có nhiều loại nhà trên
các diện tích đất khác nhau, có hàng chục đến hàng trăm bản vẽ cho mỗi
khu đô thị, thiết kế còn có thể thay đổi theo nhu cầu xã hội, do đó
thời gian thi công để xong móng sẽ kéo dài.
Thứ hai, quy định này buộc các chủ đầu tư phải có năng lực tài chính
dồi dào hơn. Đơn cử như dự án Khu đô thị Bắc Quốc lộ 32, nền đất xấu
phải ép cọc, ép thử 1 tháng , chi phí để làm móng 500 triệu đồng đến 1
tỷ đồng/căn biệt thự, hàng trăm căn thì phải có thêm hàng trăm tỷ đồng.
Hình thức hợp tác góp vốn sau đó giành quyền phân phối căn hộ vốn rất
phổ biến trước đây nay cũng được quy định ngặt nghèo hơn. Theo Điều 9
Nghị định 71, đối với trường hợp huy động vốn theo hình thức ký hợp
đồng, văn bản góp vốn, hợp đồng văn bản hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng
hợp tác kinh doanh (gọi chung là hợp đồng góp vốn) thì các bên có thể
thỏa thuận phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc phân chia
sản phẩm là nhà ở hoặc thỏa thuận phân chia bằng cả lợi nhuận và sản
phẩm nhà ở. Trong trường hợp bên góp vốn được phân chia sản phẩm là nhà
ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia cho tất cả các hình thức huy động
vốn tối đa là 20% số lượng nhà ở thương mại trong mỗi dự án không phải
thông qua sàn giao dịch BĐS. Trong hợp đồng góp vốn phải nêu rõ số
lượng nhà ở, loại nhà ở, diện tích nhà ở và vị trí nhà ở sẽ phân chia
cho bên tham gia góp vốn. Mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân trong phạm vi
địa bàn của một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ được tham gia
góp vốn theo hình thức phân chia sản phẩm là nhà ở một lần, với số
lượng một nhà ở (nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ chung cư),
các trường hợp góp vốn còn lại thì hộ gia đình, cá nhân chỉ được phân
chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu.
Trong trường hợp tổ chức tham gia góp vốn để được phân chia nhà ở sau
đó phân chia lại nhà ở này cho các hộ gia đình, cá nhân khác thì tổ
chức đó phải gửi danh sách các hộ gia đình, cá nhân được phân chia lại
nhà ở để chủ đầu tư đề nghị Sở Xây dựng xác nhận danh sách. Bên được
phân chia nhà ở không được chuyển nhượng quyền được phân chia nhà ở cho
tổ chức, cá nhân khác trong thời gian chưa ký hợp đồng mua bán nhà ở
với chủ đầu tư.
Theo ông Bùi Minh Chính, Tổng giám đốc CTCP PetroLand, quy định như
trên dẫn đến tiến độ bán nhà có thể rất chậm, vì hạn chế các nhà đầu tư
thứ cấp. Đầu cơ trong thị trường bất động sản cần được nhìn nhận ở các
góc độ tích cực như thúc đẩy thanh khoản và trên thực tế đó cũng là đầu
tư như các kênh đầu tư khác. Hiện tại, thị trường đang tạm ngừng để
tiếp tục nghe ngóng, khả năng “lách luật” có thể xảy ra.