Shophouse cắt giá 50 tỉ đồng vẫn mỏi mắt tìm khách mua

Cắt giá 50 tỉ đồng

Liên hệ với môi giới chuyên phân khúc shophouse ở TP.Thủ Đức, chúng tôi được tư vấn mức giá “cắt lỗ” vô cùng hấp dẫn: “thấp hơn thị trường 50 tỉ đồng”. Sau khi nghe vị môi giới chia sẻ về các đặc điểm “độc đắc” của mặt hàng này, chúng tôi biết được mức giá sau khi “cắt lỗ” chỉ còn 150 tỉ đồng.

Sản phẩm là căn nhà phố thương mại có diện tích 170m2 bao gồm 1 hầm, 1 trệt, 3 lầu và 1 áp mái. Căn nhà có 2 mặt tiền với tổng diện tích sử dụng khoảng 750m², được giới thiệu phù hợp để làm văn phòng cho các công ty tài chính, phần mềm IT, ngân hàng, showroom nội thất,… Yếu tố khiến bất động sản được rao với mức giá hơn 1 tỉ đồng/m2 (trước khi cắt lỗ) là nhờ vị trí đắc địa nằm ở mặt tiền đường Nguyễn Cơ Thạch thuộc khu đô thị cao cấp Sala Thủ Thiêm.

Các căn nhà phố thương mại ở khu đô thị cao cấp Sala Thủ Thiêm có giá khoảng 800 triệu đồng/m2 đất

Tham khảo thêm các sản phẩm tương tự tại khu vực này, mức giá ghi nhận dao động từ 130-160 tỉ đồng/căn. Tất cả đều được quảng cáo thấp hơn giá thị trường từ 20-40 tỉ đồng. Ước tính, các căn shophouse ở khu vực này đang mất giá 20-25% trên thị trường thứ cấp. Đây là kết quả của thời gian dài sụt giảm thanh khoản thị trường.

Số liệu của DKRA cho thấy, trong tháng 10/2022 tỷ lệ hấp thụ của phân khúc nhà phố/biệt thự tại TP.HCM rất thấp, chỉ đạt 13% tổng nguồn cung toàn thị trường, giảm 89% so với cùng kỳ năm 2021. Con số này vẫn chênh lệch lớn khi so sánh với 3 tháng trước đó (47%).

Lý giải tình hình thanh khoản sụt giảm ở dòng sản phẩm này, chuyên gia chỉ ra các vấn đề về tín dụng bị hạn chế, thị trường có những sản phẩm neo ở mức cao, không đáp ứng được nguồn cầu để mua những sản phẩm vừa túi tiền.

Giá quá cao

Đến tháng 10/2022, giá bán dòng nhà phố, biệt thự đã có dấu hiệu chững lại sau thời gian dài tăng nóng. Theo CBRE, tính đến hết tháng 9/2022, giá sơ cấp trung bình của toàn thị trường tăng vọt hơn 54,7% theo quý và 128,9% theo năm, lên mức 256 triệu đồng/m2 đất. Trong đó shophouse có mức giá 170 triệu đồng/m2 đất (tăng 7,9% theo quý và tăng 13,2% theo năm).

Giá sơ cấp nhà phố thương mại đạt 6.800 USD/m2 đất - tương đương 170 triệu đồng/m2 đất (Số liệu: CBRE)

Nguyên nhân tăng giá vẫn đến từ các yếu tố quen thuộc về chi phí nguyên vật liệu, lạm phát, lãi suất tăng, kiểm soát tín dụng và phát hành trái phiếu đối với lĩnh vực bất động sản… đã diễn ra từ quý 2 đến này.

Để cải thiện bài toán thanh khoản, tứ quý 2, nhiều chủ đầu tư đã tung ra các chính sách ưu đãi như thanh toán linh hoạt, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết mua, thuê lại… với mức chiết khấu cao nhất lên tới 50%. Còn ở thị trường thứ cấp, hiện tượng giảm giá trực tiếp đã xuất hiện nhiều trên thị trường với mức giảm hàng trăm triệu đến cả tỉ đồng. Tuy nhiên số lượng giao dịch vẫn không khả quan.

Nghiên cứu của Savills chỉ ra, thị trường biệt thự/nhà phố của TP.HCM còn chịu ảnh hưởng từ sức cạnh tranh tương đối mạnh của các thị trường tỉnh lân cận. Trong quý 3/2022, sản phẩm ở các tỉnh lân cận đạt tỷ lệ hấp thụ lên đến 72%, cao hơn 23% so với tỷ lệ hấp thụ tại TP. HCM. Lý do bởi mức mức giá các sản phẩm ở đây rẻ hơn từ 88-100 triệu đồng/m2 so với các dự án mở bán cùng thời điểm ở TP.HCM.

Ghi nhận thực tế, một sản phẩm nhà phố thương mại tại một dự án rộng hơn 1.000ha ở TP.Biên Hòa được phát triển bởi một chủ đầu tư lớn nhưng giá chào bán chỉ khoảng 7-9 tỉ đồng/căn. Mức giá này chưa bằng 1/10 với sản phẩm tương tự tại dự án Celesta Avenue nằm trên đường Nguyễn Hữu Thọ (Nhà Bè, TP.HCM).

Thiếu khả năng khai thác

Không chỉ gặp khó về giá bán, phân khúc shophouse còn bị đánh giá thấp về khả năng sử dụng ở thời điểm nhu cầu thực được ưu tiên hơn.

Anh Linh (TP.HCM) một môi giới chuyên phân khúc shophouse tại TP.HCM cho biết đa phần nhà đầu tư đều mua sản phẩm này với mục đích cho thuê khai thác dòng tiền. Và để sản phẩm có thể sử dụng ngay thì bất động sản phải nằm ở các khu vực đáp ứng các yếu tố về điều kiện giao thông thuận tiện, tiện ích hạ tầng đa dạng mới đủ sức hấp dẫn khách hàng. Một trong nhưng yếu tố “ăn tiền” của shophouse là nằm ở khu vực dân cư đông đúc.

Shophouse cho thuê khó tìm khách nếu lượng cư dân chưa đáp ứng kỳ vọng

“Năm ngoái thì người tìm mua nhiều ở các dự án mới để có mức giá tốt, đón đầu tiềm năng. Giờ vay ngân hàng khó, ít người dám đầu tư loại sản phẩm đắt tiền như thế này, nếu có thì cũng muốn khai thác được ngay chứ không muốn để không thời gian dài”, môi giới chia sẻ.

Tại Khu dân cư Lakeview City (An Phú, TP.Thủ Đức), phần lớn các shophouse vẫn đang bỏ trống. Mức giá để thuê bất động sản khoảng 20-30 triệu đồng/tháng trong khi mức giá để sở hữu một căn nhà phố thương mại ở đây là 24-36 tỉ đồng.

Ghi nhận tại khu đô thị Sala (Thủ Thiêm, TP.Thủ Đức), các căn shophouse ở đây từng được rao thuê với giá 400-500 triệu đồng/tháng nhưng giờ giảm sâu chỉ còn 120-200 triệu đồng/tháng. Dù được đầu tư bài bản, khang trang với hệ thống giao thông thuận tiện nhưng do dân cư khu vực thưa thớt, thiếu khách vãng lai nên phần lớn các căn nhà cho thuê vẫn chưa được sử dụng. Việc thị trường cho thuê kém nhộn nhịp sẽ làm giảm sức hút với sản phẩm giá cao.

Nam môi giới hé lộ, việc mới khai trương trung tâm mua sắm E-mart thu hút lượng lớn khách hàng đến trải nghiệm cũng phần nào khiến thị trường shophouse khu vực khả quan hơn.

“Đợt này cũng có nhiều người gọi quan tâm đến sản phẩm hơn. Tuy chưa chốt được giao dịch nào nhưng ít ra cũng có thêm hy vọng”, anh Linh chia sẻ.

Sự xuất hiện của siêu thị E-mart thu hút người dân đến khu vực trải nghiệm, giải trí