Phân khúc bất động sản nào sẽ là điểm sáng trong năm tới?

Giới chuyên gia cho rằng nên xây dựng các khu nhà ở bên cạnh khu công nghiệp.

Bất động sản công nghiệp là điểm sáng

Theo Quy hoạch phát triển các khu công nghiệp ở Việt Nam, hiện có khoảng 563 khu công nghiệp (KCN) với tổng diện tích được bao phủ là khoảng 210.900 ha.

Về khả năng thu hút FDI sản xuất, thống kê của Savills cho thấy, 8 tháng đầu năm 2022, ngành sản xuất chiếm 60% tổng mức tăng trưởng GDP của Việt Nam kể từ đầu năm với tổng giá trị 8,3 tỉ USD.

Về số dự án cấp mới và vốn đăng ký cấp mới cho 191 dự án là 3,3 tỉ USD. Miền Bắc Việt Nam nhận được nhiều nhất khoản đầu tư đó với 65%, trong khi miền Nam có 42%.

Với những dấu hiệu tích cực ở thời điểm hiện tại, bất động sản công nghiệp được đánh giá có nhiều cơ hội bùng nổ trong năm 2023.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội (HnREA), cho rằng giai đoạn này, bất động sản công nghiệp là một trong những phân khúc đang nổi lên, bởi ảnh hưởng của làn sóng dịch chuyển nhà máy từ Trung Quốc và các nước khu vực sang Việt Nam, đặc biệt tại hai vùng trọng điểm cả nước là Hà Nội và TP.HCM, các KCN phát triển, thu hút nguồn lực và người đến ở rất đông. Do đó, trước mắt và trong tương lai, đầu tư vào phân khúc này là lựa chọn hợp lý.

TS. Cấn Văn Lực cùng chung quan điểm, cho rằng đó là phân khúc số một thu hút đầu tư trong thời gian tới.

Tiếp đó là bất động sản nhà ở, bởi theo ông, nguồn cung phân khúc trung cấp và thấp cấp đang thiếu rất nhiều, nhất là các dự án nhà ở cho công nhân và nhà ở xã hội đúng nghĩa.

Ông Lực cho biết, hiện nay cả nước có khoảng 300 KCN là hoạt động một cách đầy đủ, chiếm 73-75%. Việc đầu tư vào bất động sản công nghiệp sẽ phụ thuộc và từng khu vực, từng địa phương, không phải đầu tư vào đâu cũng sẽ thắng.

Chuyên gia này cũng lưu ý, mặc dù còn nhiều tiềm năng nhưng các nhà đầu tư phải hết sức chú ý khâu quy hoạch, bởi không phải chỗ nào cũng có thể đặt KCN.

Theo ông Lực, có 3 động lực quan trọng cho phân khúc này. Thứ nhất, sau khoảng 10 năm, Chính phủ mới chính thức có Nghị định 35 vào ngày 28.5.2022, quy định về bất động sản công nghiệp trong đó yêu cầu năng lực chủ đầu tư rõ ràng hơn, quy trình thủ tục đơn giản hơn, và phải có hệ sinh thái nhà ở…

“Luật Đất đai cũ quy định theo hướng KCN phải dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở, nhưng chúng tôi đề nghị điều chỉnh, không nhất thiết KCN nào cũng phải dành 20% quỹ đất mà tuỳ địa phương, khu vực”, ông Lực nói.

Chuyên gia này đề nghị, nhà ở nên xây bên ngoài KCN, không để khép kín với hoạt động sản xuất. Nói đúng hơn là nên có khu nhà ở cạnh KCN.

Để làm được điều này, ông Lực cho rằng trách nhiệm của cả địa phương và nhà đầu tư phải rất rõ ràng. Trách nhiệm của địa phương là quỹ đất, giải phóng mặt bằng, còn nhà đầu tư bỏ tiền vào đầu tư, khai thác.

Động lực thứ hai là khả năng thu hút các nhà đầu tư nước ngoài. “Trong khoảng 1 tháng vừa qua, tôi làm việc với 3 đoàn nhà đầu tư nước ngoài. Cách đây một tuần là mấy nhà đầu tư Canada, sắp tới là các nhà đầu tư Phần Lan và một số nhà đầu tư của Mỹ. Họ rất quan tâm. Chính sách dịch chuyển chuỗi đầu tư, cung ứng từ Trung Quốc, Hong Kong do chính sách Zero Covid vẫn còn. Do vậy, xu hướng dịch chuyển đến Việt Nam vẫn tồn tại”, ông Lực cho biết.

Động lực thứ ba, theo ông Lực, Việt Nam được đánh giá là quốc gia có chính trị ổn định, giá nhân công cạnh tranh, thấp hơn một chút so với Thái Lan, Indonesia, Trung Quốc.

Bên cạnh đó, cơ sở hạ tầng ngày càng được quan tâm cải thiện nhất là nơi có các KCN. Chính sách thu hút đầu tư nước ngoài của Việt Nam rất hấp dẫn. Đó là những động lực quan trọng giúp cho bất động sản công nghiệp phát triển thời gian tới.

Đầu tư dựa trên tiêu chí nào?

TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh, các nhà đầu tư phải hết sức chú ý đến khâu quy hoạch. Bên cạnh đó là tiềm năng phát triển kinh tế xã hội, thu hút đầu tư, lãnh đạo ở mỗi tỉnh. Một yếu tố nữa cũng rất quan trọng, đó là khả năng liên kết vùng tại KCN đó.

Một chuyên gia bất động sản cho rằng, trong mấy năm qua, nhà đầu tư rất quan tâm đến phân khúc bất động sản ven các KCN, nhất là từ 2020 trở đi, khi nổ ra chiến tranh thương mại, giao dịch ở phân khúc này cũng tăng đột biến.

Theo vị này, tiêu chí để lựa chọn đầu tư phân khúc này là có bán kính di chuyển tương đối gần, dưới 3km quanh các KCN. Hai là các KCN đang có tỷ lệ lấp đầy tốt, có quy hoạch mở rộng để tạo ra dư địa phát triển trong tương lai.

Bên cạnh đó, chọn tỉnh để đầu tư cũng rất quan trọng, tỉnh đó phải có sức hấp dẫn thu hút đầu tư nguồn lực trong nước và nước ngoài dựa trên chính sách, liên kết vùng, hạ tầng. Đây là 3 yếu tố được các nhà đầu tư chiến thắng nhiều trong năm qua đúc rút lại.