Sản phẩm nhà đất: Gian nan nẻo đường tiếp thị

Đã có rất nhiều ý kiến luận bàn về những chiêu thức quảng cáo, làm thị trường của giới tạo lập BĐS cũng như lực lượng trung gian môi giới. Góc nhìn về quá trình thu hút quan tâm của khách hàng với sản phẩm ngày càng đa chiều trong bối cảnh địa ốc chớm "hồi" và cạnh tranh khốc liệt giữa đơn vị phân phối, chủ đầu tư được đẩy lên cao trào.

Tự tin hay những "trò lố"

6 tháng năm 2014 chuẩn bị trôi qua với không ít tín hiệu vui cho doanh nghiệp BĐS cũng như người tiêu dùng. Cơ quan quản lý tỏ ra lạc quan nhờ tỷ lệ tồn kho nhà đất đã giảm đáng kể, số lượng dự án được tiếp sức để về đích cũng cải thiện rõ rệt so với trong năm 2013. Người cần nhà cũng được "an ủi" vì giá BĐS có xu hướng giảm về quanh mức 15-17 triệu đồng/m2 (chung cư thương mại), đồng thời số lượng chung cư phù hợp nhu cầu – khả năng, về lý thuyết đã thỏa mãn thị hiếu khách hàng. Hòa cùng "niềm vui chung" ấy còn phải kể đến rất nhiều doanh nghiệp BĐS đang "hớn hở" vì thị trường đã được "sưởi ấm" phần nào nhờ trạng thái "khan hàng", "mua chênh".

Trong phân khúc chung cư trung cấp, giá rẻ, có thể kể ra một số dự án đang "làm mưa làm gió" thị trường cũng như kích thích tối đa tâm lý "sắp hết hàng" của người cần nhà (CT1 Trung Văn, Tân Tây Đô, Mỹ Sơn Tower, Sapphire Palace 4 Chính Kinh…). Thông tin thị trường địa ốc luôn đa dạng và gây khó cho bất cứ ai không hiểu biết thực sự về dự án, chủ đầu tư cũng như cập nhật hệ thống pháp lý liên quan.

Nổi như cồn từ đầu năm, CT1 Trung Văn của Vinaconex 3 khá hấp dẫn khách hàng thời gian vài tháng qua nhờ tiến độ, giá bán, phương thức thanh toán phù hợp với phần đông người mua (hỗ trợ cho vay tới 80% giá trị căn hộ). Và để bồi thêm "liều thuốc" cuối cùng kích thích thị trường, DN mới đây tuyên bố: "Sau khi mở bán hơn 1 tháng, 70% tổng số căn hộ dự án đã có chủ".
Ở một "đẳng cấp" khác, khu phức hợp Indochina Plaza Hà Nội đang… cảnh báo những ai muốn mua: "Tính tới 19/6/2014 chỉ còn 16 căn hộ chào bán. Những cơ hội sở hữu cộng đồng cư dân chất lượng bậc nhất Hà Nội thực sự đang khép lại, với 12 căn hộ và 4 penhouse". Thậm chí, để củng cố niềm tin cho nhà đầu tư, bài viết trên trang mạng còn khẳng định: "Đầu tư vào căn hộ cao cấp đã từ lâu là một xu hướng được ưa chuộng trên thế giới" ?!

Minh bạch, công khai và hỗ trợ người có nhu cầu về kiến thức, người mua nhà/đất cũng chỉ cần như vậy là yên tâm "gửi vàng"

Thú vị hơn nữa là dự án Diamond Blue, 69 Triều Khúc, HN (do Công ty CP Đầu tư & Thương mại GTVT và Công ty CP BĐS HT Group làm chủ đầu tư). Như một công thức bất di bất dịch, mọi thông tin về dự án đều được "chau chuốt" hết cỡ. Tuy nhiên, đọc kỹ sẽ thấy không ít "sạn" trong nội dung quảng cáo: trước mặt dự án là đường Triều Khúc theo quy hoạch rộng 40m, hiện cũng đang khởi công và nối với đường Nguyễn Xiển rộng 30m.

Thực tế, quy hoạch chi tiết tỷ lệ _1/2.000 thể hiện các tuyến đường quanh thôn Triều Khúc có mặt cắt ngang rộng 25-30m đã được Sở Quy hoạch Kiến trúc công bố từ 2005. Gần 10 năm sau, Triều Khúc vẫn "vật vã" với hơn 120 cơ sở thu gom phế liệu (số liệu năm 2012), và vô số những trường hợp xây dựng lấn chiếm lên diện tích quy hoạch mở rộng đường làng ngõ xóm. Ngay cả những đề án mở đường ở tầm "vi mô" đến nay còn vướng, chứ chưa nói tới quy hoạch rộng 40m mà DN quảng cáo.

Âm thầm và hiệu quả

Quảng cáo trên website, đăng tin rầm rộ, sử dụng các công cụ trực tuyến như GoogleAdwork, NetLink để tăng lượng truy cập, cải thiện thứ hạng tìm kiếm trên các từ khóa Google đã dần phổ cập trong thế giới nhà đất. Nhưng thực tế, để đạt được hiệu quả với thời gian, chi phí hợp lý, nhiều người phải dày công học tập và tự bổ sung kiến thức về công nghệ thông tin.

Một nhà đầu tư chuyên đất nền phân lô, kiêm môi giới lâu năm trong một sàn giao dịch BĐS mới nổi ở Q.Hai Bà Trưng chia sẻ: "Nếu chỉ đơn thuần đăng tin chào hàng trên web rao vặt, facebook hay các cộng đồng diễn đàn mua sắm thì chỉ... trông chờ may mắn mới có khách. Cần phải tự lập những trang dạng blog về sản phẩm dự án và thường xuyên cập nhật, post nội dung thông tin hấp dẫn để "hút" view".

Anh Huy, vốn nổi tiếng "sát" khách trong mua bán đất cát, mới đây cũng phải mò mẫm học hỏi về cách lập blog cũng như mua tên miền, hosting hay giao diện để bắt kịp "đồng nghiệp" khác. Mệt mỏi trong gần nửa tháng mới xong blogspot về dự án, nhưng hiệu quả khá rõ rệt. Đã có lác đác khách hỏi sau khi vô tình đọc được nội dung trên trang của mình, nhà đầu tư này vui vẻ cho biết.

Dày công hơn, nhiều cá nhân còn tạo hẳn trang web về loạt sản phẩm cùng loại có nhu cầu bán công khai. Một ví dụ điển hình, website datchialo.com thể hiện rất nhiều lô đất chia lô 50-70m2, rõ ràng pháp lý, giá cả, hạ tầng tại xã Song Phương, huyện Hoài Đức. Thậm chí, chủ trang web (một nhóm nhà đầu tư) còn nêu chi tiết về khái niệm, thủ tục quy trình giao dịch đất đấu giá, chia lô. Rõ ràng, minh bạch, công khai và hỗ trợ người có nhu cầu về kiến thức, người mua nhà, đất cũng chỉ cần như vậy là yên tâm "gửi vàng".