Rủi ro khôn lường khi mua đất xen kẹt

Hiện nay trên địa bàn Hà Nội, ở các khu vực như Tân Triều (Thanh Trì); Bùi Xương Trạch, Hạ Đình, Triều Khúc, Nguyễn Xiển (Thanh Xuân), Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, … có rất nhiều mảnh đất xen kẹt, đất nông nghiệp, phi nông nghiệp được rao bán.

Mức giá bán của các mảnh đất này dao động trong khoảng từ 18 đến 25 triệu đồng/mét vuông. Có những khu vực, loại đất này còn được chào bán với giá lên tới 32 đến 55 triệu đồng một mét vuông do có vị trí đắc địa, gần trung tâm, thuận lợi giao thông để đi làm, đi học.

Các lô đất xen kẹt không có sổ đỏ được rao bán với giá rẻ khiến người mua nhà vừa hào hứng vừa băn khoăn

Người mua nhà chỉ phải bỏ ra tầm khoảng từ 600 triệu đến 1 tỷ đồng là có thể sở hữu một mảnh đất, thậm chí còn có nhà xây hoàn thiện có thể vào ở ngay. Điều này quả thật rất hấp dẫn đối với những người đang có nhu cầu mua nhà. Thêm vào đó, thủ tục mua bán, chuyển nhượng lại đơn giản nên dù không có sổ đỏ, tính pháp lý mập mờ, nhiều rủi ro, những loại đất này vẫn được rất nhiều người chấp nhận, săn đón, tìm mua.

Anh Chiến (Thanh Xuân, Hà Nội) một chuyên gia môi giới đất xen kẹt cho biết: “Các loại nhà đất này chỉ có mức giá xoay quanh ngưỡng 1 tỷ đồng. Nhà đất loại này đều xây trên đất xen kẹt, đất nông nghiệp, phi nông nghiệp thế nên mới có giá rẻ như thế”.

Khi được hỏi về tính pháp lý của nhà đất, anh Chiến khẳng định: “Hoàn toàn có thể yên tâm, có rất nhiều người đã mua và chuyển về sinh sống ở đây. Mặt khác, trong khi giao dịch, người mua sẽ có giấy tờ xác nhận của xã, phường bao gồm: công nhận không xảy ra tranh chấp với các hộ dân xung quanh; giấy xác định vị trí của thửa đất; hóa đơn thuế của mảnh đất… Trong nay mai, các mảnh đất này sẽ được làm sổ đỏ bởi Nhà nước đang trong quá trình soát lại những mảnh đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, trong tình trạng xen kẹt giữa khu dân cư như thế này để chuyển đổi thành đất ở”.

Rủi ro khôn lường khi mua đất xen kẹt

Hiện nay, các khu vực trung tâm đã không còn những mảnh đất dạng này, phải tìm về các huyện xa hơn, nhưng đất xen kẹt vẫn là loại bất động sản được rao bán nhiều và giao dịch thường diễn ra nhanh chóng, đặc biệt thị trường mạng diễn ra rất nhộn nhịp.

Hầu hết những người bán đều có lợi trong các vụ đầu tư vào loại đất xen kẹt này vì họ chỉ mua nhanh và bán ngay khi đã được biết và tìm hiểu kỹ quy hoạch khu vực định mua, dù về lý thuyết thì mua đất xen kẹt vẫn là trò mạo hiểm với tỷ lệ thắng thua là 50/50, bởi khi chưa có sổ đỏ trong tay thì cũng chưa có gì gọi là bảo đảm. Còn phần thiệt thường xảy ra với người mua để ở.

Các chuyên gia trong giới nhà đất cho rằng, hiện nay trên thị trường có hai nhóm đối tượng mua loại đất này: Một là những người mua chỉ có ít tiền, họ bằng lòng rủi ro để có chỗ ở ổn định. Loại thứ hai là những người rất am tường các quy định liên quan đến đất đai, có nhiều tiền, muốn đầu tư để hưởng lợi vì đầu tư ban đầu cho những mảnh đất này thường rất rẻ do không có sổ đỏ.

Về việc xin chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất xen kẹt sang đất ở theo qui định thì UBND cấp huyện sẽ quyết định, thời gian giải quyết không quá 13 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Lý thuyết thì là vậy nhưng trên thực tế, việc chuyển đổi này không hề đơn giản.

Theo ý kiến ông Tạ Ngọc Sơn, Giám đốc công ty Luật TNHN Kosy cho rằng: “Vấn đề đất xen kẹt đã có từ lâu, giải pháp đưa ra trước mắt đó là cần phải yêu cầu các cơ quan chức năng đem đất xen kẹt mang ra đấu giá theo quy định của pháp luật. Điều quan trọng nhất đó chính là phải công khai minh bạch chỉ như thế những vấn đề tiêu cực mới được giải quyết”.

Những lô đất xen kẹt được rao bán trên các trang mạng

Đồng thời ông Sơn cũng khuyến cáo người mua: “Không nên vì mức giá rẻ mà người mua mạo hiểm đầu tư loại đất này bởi nguy cơ rủi ro tiềm ẩn vẫn rất cao. Mặt khác, giấy tờ trong quá trình mua bán chỉ là giấy viết tay hoặc photo, nên khách hàng rất dễ bị gài bẫy. Có những trường hợp cùng một mảnh đất có thể bán được cho nhiều người nếu xảy ra những tranh chấp thì người mua nhà không có những chứng cứ pháp lý để chứng minh đó là đất của mình. Rủi ro về mặt pháp lý không chỉ người mua mà còn bất lợi cho cả người bán”.

Những người cần mua loại đất và nhà ở xây từ đất xen kẹt cũng cần hết sức thận trọng khi mua, nếu không muốn gánh chịu những thiệt hại không đáng có. Đồng thời, người mua cũng cần phải thật thận trọng trong quá trình rà soát, xác minh, đặc biệt là về thông tin nguồn gốc của mảnh đất cũng như giấy tờ chứng minh để tránh bị lừa khi quyết định mua.