Mặc dù bị cấm nhưng tình trạng phân lô bán nền lâu nay vẫn âm thầm diễn ra. Ở một góc độ nào đó biện pháp hành chính đã bị phá sản.
Một dự án phân lô bán nền ở huyện Nhà Bè - Ảnh: Đình Sơn
 
Luật đã mở rộng cửa cho người dân, doanh nghiệp được tham gia đầu tư nhà ở theo hình thức phân lô bán nền nhằm tạo ra nhiều sản phẩm phù hợp với túi tiền của người dân, giải quyết được bức xúc về nhu cầu nhà ở của dân nghèo đô thị.
Cấm cũng không được
 
Trước đây, nhà nước đã có chính sách cấm phân lô bán nền, buộc các chủ đầu tư phải xây nhà xong mới được phép bán. Điều này nhằm hạn chế khu nhà ổ chuột, để hình thành các khu đô thị hiện đại, thu hút dân về ở. Tránh tình trạng bỏ đất hoang, phá vỡ quy hoạch, dẫn đến những khu đô thị nhếch nhác không đồng bộ về hạ tầng. Tuy nhiên, tại TP.HCM quy định này đã không đạt được kỳ vọng. Bởi thực tế nhiều dự án nhà ở mặc dù đã bán hết cho khách hàng nhưng mãi chẳng thành hình. Chỉ cần bước qua khu vực quận 2, 9 là có thể thấy nhiều dự án bỏ hoang, cỏ mọc xanh um, những khu nhà phố không một bóng người.
 
Trong khi tại các quận, huyện ngoại thành người dân có nhu cầu về nhà ở vẫn âm thầm đi mua đất nông nghiệp để xây dựng những căn nhà “nhỏ xíu” không phép. Có cầu ắt có cung. Nhiều người có đất bằng mọi giá chạy vạy, thậm chí "đi đêm" để xây dựng những khu nhà "3 chung" (chung thửa đất, chung giấy chứng nhận, chung số nhà) bán cho người dân. Loại nhà này rất rủi ro. Nói thế để thấy, mặc dù bị cấm nhưng tình trạng phân lô bán nền lâu nay vẫn âm thầm diễn ra. Ở một góc độ nào đó biện pháp hành chính đã bị phá sản.
 
Chính vì điều này, nhà nước đã phải sửa luật bằng cách cho phân lô bán nền trở lại, để tạo ra nhiều sản phẩm phù hợp với túi tiền của người dân, giải quyết được bức xúc về nhu cầu nhà ở của dân nghèo đô thị. Luật đã đưa ra những ràng buộc rất chặt chẽ. Theo đó, khi muốn làm được dự án phân lô bán nền chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt như: cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải... Đồng thời phải đảm bảo kết nối hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở... Nhất là phải phù hợp với quy định tách thửa của các địa phương.
 
Không chỉ người dân hưởng lợi, các doanh nghiệp bất động sản cũng “nhẹ nhõm” khi việc cho phép bán đất thay vì phải xây nhà hoàn thiện mới được bán đã giúp họ giảm bớt chi phí, tránh tình trạng tiền bị chôn vào đất quá nhiều. Trong khi đó, người mua đất được chủ động hơn trong việc xây dựng nhà. Nếu họ không đủ khả năng tài chính xây nhà theo quy hoạch được phê duyệt, có thể xây một phần để ở tạm, sau này có tiền sẽ xây tiếp và hoàn công.
 
Giải quyết bức xúc nhu cầu nhà ở
 
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, hiện TP đã phủ kín quy hoạch 1/2.000, nhưng phải có quy hoạch 1/500 thể hiện rõ chỗ nào cho phân lô bán nền, khu vực nào không. Như vậy mới ngăn chặn tình trạng “nhà 3 chung”, phá vỡ quy hoạch. "Từ trước đến nay tại TP.HCM, 90% người dân phải tự giải quyết bài toán nhà ở của mình. Nên nếu không có một điều tiết hiệu quả từ phía nhà nước thì TP sẽ phát triển theo vết dầu loang, không bền vững" - ông Châu nói.
 
Để thực hiện được điều này, lãnh đạo phòng quản lý đô thị một địa phương cho rằng, hiện nay nhu cầu về nhà ở hộ lẻ của người dân rất thật khi nhà nước chưa giải quyết được nhà ở cho hầu hết người nghèo. Vì vậy, nếu "siết" việc phân lô bán nền sẽ dẫn đến tình trạng tự động tách thửa, xây dựng không phép. Do đó, TP cần tạo cho người dân hành lang pháp lý để họ có thể làm được các dự án phân lô bán nền phù hợp với quy hoạch. Phải chỉ rõ cho dân biết, điều kiện như thế nào được làm hạ tầng, nghiệm thu, quản lý ra sao.
 
“Hiện nay Quyết định 33 cho phép tách thửa có hình thành hệ thống hạ tầng nhưng chưa nói rõ trong khu dân cư hiện hữu, người dân có khu đất muốn làm thêm hạ tầng, tách thửa phải làm đường rộng bao nhiêu mét, khoảng lùi xây dựng bao nhiêu, hệ thống thoát nước, cấp nước thế nào? Hoặc nhiều người dân có các mảnh đất muốn hợp tác với nhau để cùng phân lô để có hệ thống hạ tầng quy mô hơn phải làm ra sao. Đây là một bất cập cần phải được khắc phục”, vị này nói.
 
Cũng theo vị này, hiện nay mốc cao độ 2.0 còn chưa dắt đến các khu vực dân cư hiện hữu nên khi làm các dự án phân lô bán nền, người dân không biết theo mốc cao độ ở đâu, khiến cốt nền đường và cống thoát nước chưa thể kết nối đồng bộ với hệ thống hạ tầng chung. Nếu "dắt" được các mốc cao độ vào được các khu dân cư hiện hữu sẽ kiểm soát được và hệ thống hạ tầng được đầu tư đồng bộ hơn. Đồng thời phải có quy định rõ ràng về phê duyệt tổng thể mặt bằng, khoảng lùi xây dựng, đường nội bộ rộng bao nhiêu mét, từ đó tránh được tình trạng nhà ổ chuột, nhà 3 chung.
 
Ông Nguyễn Văn Cường, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đại Việt, cho rằng để người dân làm dự án phân lô bán nền sẽ giúp xã hội hóa hạ tầng. Khi đó, nhà nước chỉ cần kiểm tra kỹ phương án được duyệt có phù hợp quy hoạch, đường sá đầu tư có hoàn chỉnh không. Đồng thời giám sát kỹ việc xây dựng để diện tích tối thiểu của một thửa đất không được nhỏ hơn theo quy định tại Quyết định 33 về tách thửa. "Mặt tốt của Quyết định 33 là tạo ra nhiều sản phẩm phù hợp với túi tiền của người dân, giải quyết được bức xúc về nhu cầu nhà ở.
 
Tránh tình trạng xây dựng nhà không phép, không đảm bảo về hạ tầng, diện tích tối thiểu... tạo nên những khu nhà ổ chuột, nhếch nhác", ông Cường nói và nhấn mạnh. “Khi thực hiện Quyết định 33 nhà nước sẽ thu được tiền sử dụng đất. Vì vậy, các quận huyện cần rà soát lại các khu quy hoạch. Nơi nào cho làm khu dân cư hiện hữu, được phân lô bán nền phải chỉ rõ. Hướng dẫn cụ thể, quy trình thực hiện các bước là bao lâu... để khi người dân lập hồ sơ phân lô bán nền mọi cái nhanh gọn, rõ ràng. Tránh tình trạng mập mờ, người dân làm ẩu tả, dẫn đến phá dỡ quy hoạch”, ông Cường đề xuất.
 
Đình Sơn (Thanh Niên)
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất đông sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.
Các dự án đang bán Căn hộ Gem Riverside Thăng Long Home Căn hộ quận 3 Đất Nhơn Trạch
Căn hộ Dream Home Riverside Q7 Saigon Riverside Bella Villa Đức Hòa  Căn hộ quận 6 Đất nền Biên Hòa
Căn hộ vincity quận 9 Victoria Village Quận 2 Căn hộ The Coastal Hill Căn hộ Quận 11 Đất nền quận Thủ Đức
Căn hộ Sonata Residence  Eco Town Long Thành Căn hộ Emerald Precinct Đất chia lô quận 8 Đất nền quận 12
Căn hộ Samsora Riverside The Arena Cam Ranh Căn hộ Napoleon Castle I Dự án Paradise Riverside Đất Thủ Dầu Một
Căn hộ Palm Garden quận 2 FLC Quảng Bình Căn hộ The Palace Residence Saigon Metro Mall Đất Bà Rịa
Căn hộ Empire city Sapphire Khang Điền Quận 9 Dự án Bella Vista Dự án Vincity Grand Park Đất Phú Quốc
Chung cư The Terra Hào Nam Căn hộ Dragon Fairy Nha Trang Vũng Tàu Regency Dự án Hamubay Đất nền Phan Thiết
Rome Diamond Lotus Quận 2 Căn hộ raemian city quận 2 Dự án Green Mark Dự án five star eco city Biệt thự biển Phan Thiết
Dự án Moonlight Park View Dự án The Grand Manhattan Dự án Ventosa quận 5 Dự án Harina View Thủ Đức Biệt thự biển Hội An
Căn hộ Sunshine City Sài Gòn The Western Capital Dự án Ray River Residence Dự án Long hậu riverside Dự án Cam ranh City Gate
Căn hộ La Cosmo Long Phú Residence The Ascent Thảo Điền River Silk City Căn hộ Green Star Sky Garden
Dự án Green City BNC Dragon Officetel Golden King Harbor Center Malibu hội an
        Dự án Lago Centro Long An