Rối ren câu chuyện đất thổ cư có phải là đất ở

Xung quanh câu chuyện này, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với luật sư Nguyễn Thành Long (Giám đốc Công ty Luật Việt Long - Đoàn Luật sư tỉnh Quảng Nam):

Luật sư Nguyễn Thành Long, đoàn Luật sư tỉnh Quảng Nam

PV: Theo ông, đất thổ cư có phải là đất ở không?

Luật sư Nguyễn Thành Long: Theo quan điểm của cá nhân tôi, đất thổ cư chính là đất ở. Khi người dân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà trên giấy chứng nhận ghi là thổ cư thì diện tích đất thổ cư ấy chính là diện tích đất ở.

Nhiều người dân cũng cho rằng đất thổ cư là đất ở. Thế nhưng chính quyền tỉnh Quảng Nam lại cho rằng đất thổ cư không phải là đất ở, đơn cử như Công văn số 5219 của UBND tỉnh Quảng Nam năm 2016. Liệu hai quan điểm trái ngược sẽ dẫn đến những vấn đề về khiếu kiện, khiếu nại, thưa ông?

Lâu nay, người dân cho rằng đất thổ cư chính là đất ở. Nhưng phía chính quyền địa phương thì lại không có quan điểm như vậy.

Thời gian qua, khi hai quan điểm này gặp nhau đã dẫn đến những xung đột, dẫn đến việc khiếu nại, khiếu kiện.

Đó là khi người dân bị thu hồi đất do ảnh hưởng của dự án. Tiếp đến là khi người dân có nhu đổi sổ, từ sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) sang sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất) hoặc chỉnh lý biến động về sử dụng đất.

Chẳng hạn, người dân có sổ đỏ ghi 3.000 m2, loại đất thổ cư, thời hạn sử dụng lâu dài. Tuy nhiên, khi người dân thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai thì chính quyền địa phương sẽ xác định lại diện tích đất ở, có thể không công nhận toàn bộ 3.000 m2 đất thổ cư nêu trên là đất ở, mà chỉ công nhận diện tích đất ở theo hạn mức giao đất (dao động từ 200-400 m2).

Đối với các trường hợp này, nếu người dân làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ gây thiệt hại rất lớn về tài chính, đặc biệt là khi giá đất nhà nước ngày càng tăng.

Từng tư vấn nhiều vụ việc hay trực tiếp tham gia bảo vệ quyền lợi của người dân, ông có thể nêu rõ thực trạng việc giải quyết đơn thư khiếu nại, khiếu kiện của người dân liên quan đến vấn đề này?

Tại tỉnh Quảng Nam, ở mỗi đơn vị hành chính cấp huyện lại có quan điểm khác nhau xung quanh vấn đề đất thổ cư có phải là đất ở.

Đơn cử như tại Hội An. Địa phương này cho rằng bản đồ 299 (được lập theo Chỉ thị 299 ngày 18/12/1980 của Thủ tướng Chính phủ) chỉ là sổ mục kê, chứ không phải là giấy tờ theo quy định theo khoản 1, 2, 3 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013.

Bên cạnh đó, Hội An cho rằng thẩm quyền xác định lại diện tích đất ở thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường. Mới đây, Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Nam cũng đã có chỉ đạo về vấn đề này. Theo đó, Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Nam xác định việc xác định lại diện tích đất ở thuộc thẩm quyền của đơn vị hành chính cấp huyện.

Trong khi đó, thị xã Điện Bàn có thực hiện việc xác định lại diện tích đất ở. Tuy nhiên, khi xác định lại diện tích đất ở, thị xã Điện Bàn dựa vào văn bản hướng dẫn của Sở Tài nguyên và Môi trường và của UBND tỉnh Quảng Nam.

Theo đó, đối với những trường hợp người dân có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo khoản 1, 2, 3 Điều 100 của Luật đất đai năm 2013, mà trên giấy tờ ấy ghi là đất thổ cư thì diện tích đất ở được xác định bằng không quá 5 lần hạn mức đất ở (hạn mức giao đất ở tùy thuộc vào từng tuyến đường dao động từ 200-400 m2).

Điều này đồng nghĩa với việc đất thổ cư không phải là đất ở, mà đất thổ cư là loại đất chưa xác định được diện tích đất ở, nên bây giờ mới thực hiện việc xác định lại diện tích đất ở.

Trong khi đó, ở huyện Núi Thành thì việc xác định lại diện tích đất ở được căn cứ theo hồ sơ 299. Ví dụ, thửa đất sử dụng trước ngày 18/12/1980, có giấy tờ theo khoản 1, 2, 3 Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 ghi 3.000 m2 đất thổ cư thì địa phương này vẫn công nhận 3.000 m2 đất ở.

Điều này đồng nghĩa với việc địa phương này công nhận đất thổ cư chính là đất ở.

Đó là đối với trường hợp người dân sử dụng đất trước ngày 18/12/1980 và có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013. Còn đối với trường hợp người dân đã được cấp sổ đỏ ghi đất thổ cư, nhưng thời gian sử dụng đất từ sau ngày 15/10/1993, không có giấy tờ theo Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 thì sao, thưa ông?

Theo tôi được biết, trên địa bàn tỉnh Quảng Nam, đa phần người dân được cấp sổ đỏ theo Nghị định 64/CP năm 1993, thời điểm cấp giấy từ năm 1994 đến năm 1999. Giai đoạn đó, người dân có nhà ở sẽ được cấp sổ đỏ và loại đất ghi trên giấy chứng nhận là đất thổ cư. Vì vậy, có thể hiểu đất thổ cư là loại đất được sử dụng với mục đích để ở.

Quan điểm cá nhân tôi cho rằng, đối với những trường hợp người dân đã được cấp sổ đỏ mà trên sổ đỏ ghi là đất thổ cư thì các trường hợp này không chịu sự tác động của Điều 103 Luật Đất đai năm 2013.

Cụ thể, Điều 103 của Luật Đất đai năm 2013 quy định về việc xác định lại diện tích đất ở trong trường hợp thửa đất có nhà ở và vườn ao.

Ví dụ, trường hợp người dân có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo khoản 1, 2, 3 Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013, sử dụng đất trước năm 1980 mà chưa được cấp giấy chứng nhận lần đầu, đến bây giờ người dân mới làm thủ tục cấp giấy chứng nhận thì cơ quan nhà nước sẽ xác định lại diện tích đất ở của thửa đất nêu trên và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân.

Đồng thời, đối với trường hợp người dân đã được cấp giấy chứng nhận trước ngày 1/7/2014, mà diện tích ghi trên giấy chứng nhận không đúng thì nay người dân có nhu cầu xác định lại diện tích đất ở thì phải căn cứ vào thời điểm sử dụng đất để xác định lại diện tích đất ở.

Còn đối với trường hợp người dân đã được cấp giấy chứng nhận và trên giấy chứng nhận ghi đất thổ cư, nay người dân không có nhu cầu xác định lại diện tích đất ở thì hiển nhiên trường hợp này không chịu tác động của Điều 103 Luật Đất đai năm 2013.