Quỹ đầu tư còn nhiều “đất diễn”

Trong 5 năm qua, hoạt động của quỹ đầu tư bất động sản đã thu hút lượng vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam, thúc đẩy công tác quản lý tài chính đầu tư chuyên nghiệp tại Việt Nam, tạo “cú hích” tích cực cho thị trường bất động sản, đặc biệt là các dự án du lịch ven biển miền Trung, các dự án khách sạn tại các thành phố lớn. Các quỹ đầu tư bất động sản cùng các quỹ khác cũng góp phần hình thành thị trường mua bán - sáp nhập doanh nghiệp, tập trung chủ yếu vào các công ty sở hữu tài sản là bất động sản.

Nhược điểm trong hoạt động của các quỹ đầu tư bất động sản thời gian qua là việc tham gia nguồn vốn từ các quỹ vào phân khúc bất động sản nhà ở còn hạn chế. Đa phần nguồn vốn cho thị phần bất động sản nhà ở là từ hệ thống tín dụng ngân hàng và vốn huy động trực tiếp từ người mua nhà (mặc dù có thể không được quản lý minh bạch). Như vậy, sản phẩm của các quỹ đầu tư bất động sản thời gian qua chưa phong phú về các thể loại và chưa huy động được nguồn vốn nhàn rỗi trong nước vào thị trường bất động sản giàu tiềm năng (vì là quỹ đầu tư cấp phép từ nước ngoài).

Đang xảy ra hiện tượng các nhà đầu tư (trong đó không loại trừ các quỹ đầu tư bất động sản) liên tục mua đi, bán lại các dự án bất động sản, đẩy giá bất động sản tăng cao. Ý kiến của ông về vấn đề này?

Trước hết, cần phân tích điều kiện pháp lý của dự án. Căn cứ Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 (quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở), nếu dự án đã có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung và tiến độ thực hiện, thì chủ đầu tư cấp I được ký hợp đồng góp vốn, hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II.

Thứ hai, nếu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật không phải là nguyên nhân chính đẩy giá bất động sản tăng cao, thì bài toán cần đặt ra là điều tiết chính sách tổng thể như thế nào để sản phẩm bất động sản trên thị trường không bị khan hiếm và đạt được trạng thái cung - cầu cân bằng.

Để thị trường bất động sản bền vững, theo ông, cơ quan quản lý nhà nước cần lưu ý gì đối với định hướng, hoặc chính sách mới cho hoạt động của các quỹ đầu tư bất động sản?

Cần nghiên cứu để áp dụng những mô hình thành công về các nguồn tài chính/quỹ đầu tư bất động sản tại các nước đang phát triển, đặc biệt là khu vực châu Á. Ví dụ mô hình quỹ tiết kiệm cho nhà ở, quỹ tín thác bất động sản, quỹ tái thế chấp bất động sản…

Điểm chính yếu cần hướng tới cho các mô hình quỹ bất động sản nên là quỹ trong nước, được phép huy động nguồn vốn nhàn rỗi trong dân; đa dạng hóa các sản phẩm bất động sản (nhà ở để bán, cho thuê, khách sạn, thương mại, văn phòng, khu công nghiệp…), nên có cơ chế chứng khoán hóa bất động sản, cơ chế đặc thù về thuế (tránh đánh thuế 2 lần của doanh nghiệp và cá nhân); tỷ lệ chia cổ tức hàng năm cao; cơ cấu cổ đông sở hữu tránh kiểm soát độc quyền… Có như vậy, nguồn vốn trung, dài hạn từ hệ thống tài chính này mới tác động tích cực đến việc giảm sự phụ thuộc của thị trường bất động sản vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng thương mại.

Có bao nhiêu quỹ đầu tư bất động sản đang hoạt động tại Việt Nam ?

Có khá nhiều quỹ đầu tư bất động sản đang hoạt động tại Việt Nam , trong đó đa phần là của nước ngoài (chứng chỉ hoạt động quỹ từ nước ngoài, chỉ huy động nguồn vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài). Một số quỹ đầu tư bất động sản đang hoạt động tại Việt Nam như: Dragon Capital’s Vietnam Resource Investments; VinaCapital’s Vietnam Infrastructure Limited (VNI); VinaCapital’s VinaLandSaigon Asset Management Corporation’s Vietnam Property Holding (VPH); Indochina Capital’s Indochina Land Holdings; JSM Capital Indochina’s JSM Indochina Ltd; Ireka Corporation Berhad’s Aseana Properties; Korea Investment Trust Management Co's Vietnam Real-Estate Development Fund… Các quỹ đầu tư này đã góp phần đưa ra nhiều sản phẩm tốt trên thị trường bất động sản Việt Nam và đã khẳng định được thương hiệu qua sản phẩm là các dự án bất động sản tại Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh ven biển miền Trung.