Quốc hội nóng chuyện “hợp đồng dân sự” bất động sản

Áp dụng luật nào?

Theo đại biểu Nguyễn Mạnh Cường (Quảng Bình), chế định hợp đồng trong Bộ Luật Dân sự là một chế định có liên quan rất chặt chẽ và mật thiết với rất nhiều các luật chuyên ngành có quy định về hợp đồng như Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Hàng không dân dụng, Luật Hàng hải...

Vì vậy, nên Bộ Luật Dân sự và các luật chuyên ngành cần phải giải quyết được mối quan hệ giữa các luật này quy định về vấn đề hợp đồng.

Tuy nhiên, ông Cường cho rằng cách giải quyết của Bộ Luật Dân sự về vấn đề này còn có những điểm hạn chế. Ví dụ, đối với các loại hợp đồng về nhà ở thì trong Luật Nhà ở quy định cụ thể rất nhiều các loại hợp đồng về nhà ở, như Hợp đồng mua, bán nhà ở, Hợp đồng tặng, cho nhà ở, Hợp đồng trao đổi nhà ở, cho mượn, cho ở nhờ, cho thuê...

Trong khi đó, trong Bộ Luật Dân sự chúng ta chỉ quy định đối với Hợp đồng mua, bán nhà ở và Hợp đồng cho thuê nhà ở, còn đối với các loại hợp đồng khác như tặng, cho, trao đổi, cho mượn nhà ở... cũng đã được Luật nhà ở thì chưa có quy định cụ thể.

Cùng quan điểm này, đại biểu Huỳnh Ngọc Ánh (TP. Hồ Chí Minh) cho rằng trong vấn đề hợp đồng, nếu Luật Dân sự không điều chỉnh Hợp đồng mua, bán nhà ở mà lấy Luật Nhà ở điều chỉnh việc mua bán, sở hữu nhà ở là sẽ bất an trong xã hội.

Theo đại biểu này, Luật Nhà ở rất bất cập trong câu chuyện sở hữu theo đó chủ sở hữu được xác lập từ khi giao tiền là không đúng. “Bởi vì sở hữu nhà cửa là phải đăng ký sở hữu, khi mua, bán phải đăng ký, phải nộp thuế trước bạ... nhưng Luật Nhà ở chỉ nói là "tiền trao cháo múc" là hợp pháp, như vậy trong Luật Dân sự không có. Trong khi luật hiện hành về Luật mua, bán nhà ở hết sức chặt chẽ và ràng buộc rất nhiều yếu tố, không phải có nhà muốn bán cho ai là cũng hợp lệ, nhà bán cho người có mục đích ở khác, bán cho người mục đích kinh doanh là khác”, đại biểu phân tích.

Nhiều nội dung cần làm rõ

Đại biểu Nguyễn Thị Kim Thúy (TP Đà Nẵng) thì quan tâm đến vấn đề quyền về lối đi, một vấn đề đã có nhiều tranh chấp trên thực tế trong thời gian qua.

Điều 254 của Dự thảo quy định "Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất". Theo bà Thúy, quy định như vậy chưa rõ ràng, chưa phù hợp với thực tiễn.

Đại biểu cho rằng việc quy định được coi là thuận tiện, hợp lý nhất ở đây là thuận tiện và hợp lý cho ai, tức là cho chủ thể nào. Nếu thuận tiện và hợp lý cho người sử dụng lối đi thì sẽ không thể đồng thời thuận tiện và hợp lý cho chủ sở hữu bất động sản liền kề.

“Chúng ta biết, người sử dụng lối đi trong trường hợp này chắc chắn là người được hưởng lợi, nhưng lại cho họ quyền được thuận tiện nhất thì vô lý. Theo tôi, quyền về lối đi qua cần phải căn cứ trên lợi ích của cả người sử dụng và chủ sở hữu bất động sản liền kề, làm sao đảm bảo cho người sử dụng được sử dụng lối đi và chủ sở hữu bất động sản liền kề chỉ phải chịu thiệt hại ít nhất. Mặc khác, khi xác định lối đi qua bất động sản liền kề, tôi đề nghị cần phải tôn trọng yếu tố lịch sử của lối đi đã được sử dụng từ 30 năm trở lên”, đại biểu nhấn mạnh.

Trong khi đó, đại biểu Ngô Thị Minh (Quảng Ninh) lại quan tâm vấn đề mắc đường dây tải điện thông tin liên lạc qua bất động sản khác, được quy định tại Điều 255. Theo điều này, chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của chủ sở hữu khác một cách hợp lý nhưng phải đảm bảo an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Đại biểu Minh cho rằng quy định này cũng chưa chặt chẽ và gây khó khăn khi áp dụng, do đó đề nghị bổ sung vào điều này cụm từ "cam kết bằng văn bản", khi đó nội dung của điều này sẽ là "Chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý nhưng phải cam kết bằng văn bản đảm bảo an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường".