Phí bảo lãnh nhà ở, bao nhiêu thì đủ?

Nhiều người cho rằng Ngân hàng Nhà nước nên ấn định mức phí bảo lãnh (có thể là từ 0,5-1%) mà không nên để cho các bên tự thỏa thuận.

Hiện nay, không biết trả mức phía bão lãnh như thế nào cho phù hợp. Nếu tính phí cao thì giá thành cũng như giá bán nhà sẽ đội lên, còn tính phí thấp thì rất khó thỏa thuận với ngân hàng để được họ bảo lãnh. Đây là ý kiến chung của nhiều doanh nghiệp khi nói về phí bảo lãnh nhà ở trong tương lai.

Theo quy định, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, dự án phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh.

Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.

Hầu hết chủ đầu tư lúng túng

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM nhận định, quy định mới này có ưu điểm là bảo vệ tuyệt đối, không để xảy ra rủi ro của người tiêu dùng khi mua, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, lại làm phát sinh một chi phí mới trong cơ cấu giá thành bất động sản mà người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo quy định về bảo lãnh ngân hàng và hoạt động phổ biến của các ngân hàng thương mại về bảo lãnh ngân hàng hiện nay, nếu muốn được ngân hàng cam kết bảo lãnh có giá trị ví dụ 100 tỷ đồng thì hầu hết các ngân hàng đều yêu cầu chủ đầu tư phải có 100 tỷ đồng ký quỹ vào ngân hàng (nếu không có 100 tỷ đồng tiền mặt thì chủ đầu tư phải có tài sản có giá trị gấp khoảng 1,3 lần để làm tài sản bảo đảm thay thế); chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh khoảng 2%/năm, tương đương với khoảng 2 tỷ đồng/năm.

Nếu áp dụng như trên thì sẽ phát sinh chi phí do phải ký quỹ (hoặc tài sản bảo đảm) và phí bảo lãnh, chủ đầu tư sẽ tính vào giá bán, giá thuê mua nhà hình thành trong tương lai mà người tiêu dùng phải trả khi mua, thuê mua nhà.

Quy định này nếu không được cụ thể hoá, hướng dẫn chi tiết để áp dụng phù hợp với tình hình thực tiễn thì có thể làm hạn chế tác dụng của chế định “kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai”.

“Do mức phí bảo lãnh không được quy định cụ thể bao nhiêu % giá trị căn hộ... nên hầu hết các chủ đầu tư vẫn rất lúng khi triển khai luật. Họ không biết trả bao nhiêu là phù hợp. Bởi vậy, tâm lý chung của cả doanh nghiệp và các ngân hàng thương mại là chờ ý kiến chỉ đạo từ Ngân hàng Nhà nước”, ông Nguyễn Ngọc, Phó giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản Hanhud, chia sẻ.

Phí cao vẫn có thể rủi ro

Nhiều người cho rằng Ngân hàng Nhà nước nên ấn định mức phí bảo lãnh (có thể là từ 0,5-1%) mà không nên để cho các bên tự thỏa thuận vì rất dễ dẫn đến tình trạng dễ ăn khó bỏ khi ngân hàng chỉ chọn bảo lãnh cho các dự án an toàn còn đối với các dự án khó thẩm định thì đòi phí bảo lãnh cao hoặc không bảo lãnh.

“Nên chăng có một mức khung, mức trần nào đó cao nhất, thấp nhất là bao nhiêu. Doanh nghiệp chúng tôi rất mong có những tiêu chí cụ thể. Riêng đối với chúng tôi, trong hợp đồng mua bán, chúng tôi đã có cam kết rõ ràng về tiến độ nên tôi khẳng định là không cần bảo lãnh. Nhưng vì là luật nên chúng tôi phải chấp hành.

Vậy, làm sao để mức phí bảo lãnh thấp nhất đối với các doanh nghiệp có năng lực thực sự. Trong công thức giá bán, đề cập rất rõ nhà tính theo m2 thông thủy, VAT là bao nhiêu, phí bảo trì là bao nhiêu... Tôi nghĩ rằng mức phí bảo lãnh cũng nên được quy định rõ để chủ đầu tư và người mua nhà yên tâm hơn”, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Cổ phần Đầu tư dầu khí toàn cầu kiến nghị.

Về vấn đề này, ông Đoàn Thái Sơn, Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Ngân hàng Nhà nước cho biết, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật các Tổ chức tín dụng, mức phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận.

Ngân hàng Nhà nước cho rằng, việc xác định mức phí này do các bên thỏa thuận theo nguyên tắc thị trường, phụ thuộc vào mức độ rủi ro của từng dự án, năng lực của chủ đầu tư, mức độ cạnh tranh trên thị trường...

Hiện nay, mức phí bảo lãnh nói chung các ngân hàng đang áp dụng dao động từ 0,5-3%/năm tùy thuộc vào thẩm định dự án, xếp hạng tín dụng của ngân hàng đối với từng khách hàng. Mỗi loại hình bảo lãnh có độ rủi ro khác nhau thì mức phí bảo lãnh cũng khác nhau.

Theo đó, đối với những dự án khả thi, chủ đầu tư được đánh giá có độ tín nhiệm cao... thì đương nhiên sẽ phải trả mức phí bảo lãnh thấp hơn so với những dự án được ngân hàng đánh giá, thẩm định có độ rủi ro cao hơn.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành chỉ rõ, quy định này áp dụng cho tất cả chủ đầu tư dự án bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, không phân biệt số đông chủ đầu tư có uy tín thương hiệu, có trách nhiệm, có năng lực thật sự, với một số ít chủ đầu tư kém năng lực, không có uy tín, hoặc thậm chí lừa đảo.

Bởi vậy, thỏa thuận về mức phí bảo lãnh là rất khó. Nếu doanh nghiệp có tiềm lực, uy tín, thì cần áp dụng mức phí 2% là đủ. Với doanh nghiệp không minh bạch, đang nợ thuế, mức phí tới 5% cũng chưa chắc đã đảm bảo không có rủi ro.

Như vậy, doanh nghiệp nhỏ lẻ, doanh nghiệp xây nhà giá rẻ sẽ gặp nhiều khó khăn. Nếu không được bảo lãnh, về nguyên tắc doanh nghiệp không được bán hàng, nếu muốn bán lại có thể phải lách luật bằng việc ký lùi ngày về trước ngày 1/7...

“Ở địa vị ngân hàng thương mại thì sẽ phải lựa chọn những dự án ít rủi ro nhất để bảo lãnh. Như vậy sẽ có dự án không được bảo lãnh. Đứng về góc độ kinh tế, nếu không được bảo lãnh thì không bán được nhà, sẽ có những dự án rơi vào tình trạng bế tắc, tác động tiêu cực tới thị trường.

Theo tôi, nếu người dân yêu cầu thì bảo lãnh, còn nếu chủ đầu tư và người dân thỏa thuận được thì không cần bảo lãnh”, ông Đực đề xuất.

Trả lời về vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) khẳng định, luật đưa ra những quy định khung, còn về chi tiết nghiệp vụ bảo lãnh là thuộc về phía ngân hàng. Thông tư 07 cũng là quy định khung, còn trình tự, quy trình bảo lãnh sẽ phải tùy theo mỗi ngân hàng cụ thể.

Song theo bà Nguyễn Hồng Nhung, Đại học Quốc gia Hà Nội, phải có mức phí rõ ràng để các bên tham gia bảo lãnh vì mức độ triển khai các dự án bất động sản là khác nhau, thuộc những phân khúc thị trường khác nhau.

Do đó, không thể đưa ra cùng một thông số để các ngân hàng và chủ đầu tư tự thỏa thuận được...