Phát triển nhà ở cho thuê để giải bài toán "an cư"

Người nghèo mong mỏi, doanh nghiệp chưa mặn mà

Đã hơn 10 năm sinh sống, làm việc ở Hà Nội, gia đình chị Lê Thị Hương, quê Nghệ An, đang tạm trú tại quận Hoàng Mai, gắn bó với những căn nhà thuê trọ. Diện tích căn phòng gia đình chị đang ở chỉ gần 20m2, lợp mái tôn, do người dân xây dựng, chưa đủ đáp ứng nhu cầu cơ bản cho một gia đình 4 người. Thuê nhà là sự lựa chọn duy nhất của gia đình chị Hương khi lập nghiệp ở thành phố bởi với thu nhập hiện tại, trong nhiều năm tới số tiền tích lũy chưa đủ để mua nhà. Kể cả với nhà ở xã hội, đối tượng được mua phải trả 20% giá trị căn hộ, vay ưu đãi 80%, cũng là số tiền không nhỏ với nhiều hộ nghèo. Theo chị Hương, khó khăn nhất khi đi thuê nhà không chỉ là giá thuê liên tục tăng mà chỗ ở thường bấp bênh, khó ổn định lâu dài. Với nhiều hộ gia đình nghèo ở đô thị, trước khi sở hữu được căn nhà của riêng mình, niềm mong mỏi lớn nhất là có một chỗ ở ổn định, không phải “nay đây mai đó”.

Nhà ở cho thuê là một trong những giải pháp khắc phục lệch pha cung-cầu của thị trường bất động sản. Trong ảnh: Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, Quận 7, TP Hồ Chí Minh. Ảnh: Xuân Cường

Tổng kết của Bộ Xây dựng sau 8 năm triển khai thi hành Luật Nhà ở cho thấy, có khá nhiều bất cập đang được đặt ra. Trong đó, Luật Nhà ở hiện hành chưa có cơ chế, chính sách khuyến khích cụ thể và đủ mạnh để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho thuê, đặc biệt là tại các đô thị lớn có nhu cầu cao về nhà ở. Hầu hết các doanh nghiệp chỉ chú trọng đến đầu tư xây dựng nhà ở để bán nhằm thu hồi vốn nhanh, trong khi thực tế lại rất cần quỹ nhà ở để cho thuê với các đối tượng không đủ khả năng về tài chính. Bên cạnh đó, Luật cũng chưa có quy định cụ thể về các định chế tài chính tham gia hỗ trợ vốn cho phát triển nhà ở, đặc biệt là hỗ trợ cho người thu nhập thấp, hộ nghèo vay để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội hoặc cho doanh nghiệp vay để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Cuối năm 2013, Chính phủ ban hành Nghị định số 188/2013/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, có hiệu lực từ 10-1-2014. Nghị định nêu rõ, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngoài ngân sách phải dành tối thiểu 20% tổng diện tích sàn nhà ở trong phạm vi dự án để cho thuê. Sau thời gian tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm bắt đầu cho thuê, chủ đầu tư được phép bán quỹ nhà ở này cho người đang thuê thuộc đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở xã hội. Quy định này mở ra loại hình nhà ở xã hội cho thuê, có sự hỗ trợ của Nhà nước. Hiện nay, đã có những dự án nhà ở xã hội đầu tiên chuẩn bị đưa ra sản phẩm sau nửa năm từ khi Nghị định 188 có hiệu lực. Tại Hà Nội, Khu đô thị Đặng Xá II vừa động thổ xây dựng gần 1.500 căn hộ nhà ở xã hội. Cuối năm 2014, những căn hộ này sẽ được hoàn thành, bàn giao cho người dân. Đáng chú ý, trong số gần 1.500 căn hộ này sẽ có 20% dành để cho thuê. Ông Trần Anh Tuấn, Giám đốc Công ty Đầu tư phát triển hạ tầng Viglacera, đại diện chủ đầu tư dự án này cho biết, giá cho thuê khoảng 25.000 đồng/m2/tháng, căn hộ diện tích gần 50m2, có giá thuê khoảng 1,2 triệu đồng/tháng. Đây là mức giá ưu đãi, bởi cùng khu vực, giá cho thuê căn hộ diện tích tương tự khoảng 2,6 triệu đồng/tháng.

Là một trong những đơn vị đầu tiên dành diện tích nhà ở xã hội để cho thuê, theo ông Trần Anh Tuấn, doanh nghiệp triển khai loại hình nhà ở này đa phần vì trách nhiệm với cộng đồng, xã hội. Bởi thực tế, đây là hình thức bỏ tiền chẵn, thu tiền lẻ. Theo tính toán, doanh nghiệp dành 20% diện tích để cho thuê tức là 20% tổng mức đầu tư, trong khi lợi nhuận được khống chế không vượt quá 10%. Với mức giá cho thuê như tại Khu đô thị Đặng Xá II, mỗi năm doanh nghiệp thu được 300.000 đồng/m2, trong khi giá bán là gần 9 triệu đồng/m2, như vậy, phải sau 30 năm mới thu hồi được vốn và có một phần lãi. “Sau thời hạn 5 năm, khi chúng tôi được bán căn hộ cho thuê thì mới có hiệu quả. Nếu chỉ làm nhà ở xã hội cho thuê chắc không doanh nghiệp nào làm”, ông Trần Anh Tuấn bày tỏ.

Từ đó có thể thấy, thu hút nguồn lực xã hội hóa bên cạnh hỗ trợ của Nhà nước để tạo lập quỹ nhà ở cho thuê hướng đến đông đảo người dân thu nhập thấp ở đô thị là bài toán vẫn đang phải tìm kiếm lời giải.

Xây dựng chính sách lâu dài với nhà ở cho thuê

Vấn đề phát triển nhà ở cho thuê đã làm “nóng” nghị trường Quốc hội trong phiên thảo luận mới đây về dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi. Nhiều đại biểu nêu quan điểm, Nhà nước có tác động để mọi người dân có chỗ ở chứ không phải sở hữu chỗ ở. Theo đại biểu Trần Du Lịch (TP Hồ Chí Minh), quan điểm muốn những người làm không đủ ăn vẫn sở hữu nhà ở là không đúng, đề nghị tập trung chính sách để phát triển nhà ở cho thuê với tất cả đối tượng, không ưu tiên vấn đề bán.

Đại biểu Nguyễn Lâm Thành (Lạng Sơn) dẫn chứng từ kinh nghiệm nhiều nước cho thấy nhà ở cho thuê là một bộ phận không thể thiếu trong phát triển kinh tế - xã hội, có tới 84% dân số Xin-ga-po sống trong các căn hộ do cơ quan nhà ở phát triển xây dựng, 40% dân số Hàn Quốc thuê nhà để ở, Nhật Bản cũng với con số tương tự. Trong khi đó, tại Việt Nam, nhu cầu thuê nhà rất lớn nhưng thị trường hiện còn bỏ ngỏ, chưa được khai thác hoặc có chăng chỉ là kinh doanh nhỏ lẻ, ngắn hạn của các cá nhân, hộ gia đình, một số doanh nghiệp.

Khu đô thị Đặng Xá II, một trong những nơi đầu tiên tại Hà Nội thực hiện mô hình nhà ở xã hội cho thuê. Ảnh: Mạnh Hưng

Từ vấn đề đó, đại biểu Nguyễn Lâm Thành đề nghị phát triển thị trường nhà ở cho thuê mang tính dài hạn, cả cho thuê nhà ở xã hội và cho thuê nhà ở thương mại nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng. Để thu hút nguồn lực phát triển loại hình nhà ở này, đại biểu Nguyễn Lâm Thành đề nghị, trong Luật Nhà ở sửa đổi nên phân định hai loại để có chính sách khác nhau: Một là nhà cho thuê, hai là nhà để bán và cho thuê mua. Cần có chính sách đặc biệt hơn đối với các dự án nhà ở cho thuê về miễn giảm tiền thuê đất, thuế, vay vốn, qua đó giúp cho việc giảm giá dịch vụ cho thuê, còn nhà ở xã hội để bán cần giới hạn lại mức độ ưu đãi.

Nhấn mạnh thực tế nguồn cung nhà ở xã hội chưa đáp ứng được nhu cầu người dân, đại biểu Nguyễn Minh Quang (Hà Nội) cho rằng, để khắc phục tình trạng này, dự thảo luật cần đưa ra những cơ chế, chính sách ưu đãi để các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế khác nhau tự bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở xã hội hiện nay ở nước ta.

TS Lê Bá Chí Nhân (Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh) khẳng định, trong thị trường bất động sản, nhà ở cho thuê là phân khúc giá trị thấp nhưng đang đáp ứng nhu cầu cho số đông, những người có số tiền tích lũy chưa nhiều, họ chọn thuê nhà, sau đó sẽ mua nhà. “Cần xác định từ quy hoạch, kế hoạch đến chính sách, nguồn lực phát triển lâu dài cho phân khúc nhà ở này. Ở góc độ thị trường, khi nhà ở cho thuê giá rẻ phát triển sẽ cạnh tranh trực tiếp với các khu nhà trọ hiện nay và có thể là sản phẩm thay thế cho một số nhà thương mại giá rẻ”, TS Lê Bá Chí Nhân nhận định.

Tạo được nguồn cung dồi dào về nhà ở xã hội cho thuê sẽ góp phần đáp ứng nhu cầu cơ bản về chỗ ở cho người dân, chuyển từ nhà trọ sang nhà thuê là một bước để người dân nâng cấp cuộc sống, dựa trên sự hỗ trợ, quan tâm của Nhà nước.