Phân khúc nhà trọ vẫn "phát"

Tìm và thuê được một phòng trọ (bán kiên cố hoặc dạng khép kín chung cư mini) là nguồn cầu chưa bao giờ bão hòa do số lượng ngày càng đông người lao động ngụ cư, sinh viên học tập tại Thủ đô. Nếu may mắn sở hữu diện tích đất trên dưới 150m2, bài toán đầu tư thực sự rõ ràng.

Khai phá vùng đất mới

Trong công thức chung để đầu tư xây nhà trọ cho thuê, yếu tố địa điểm tập trung nhiều các cơ sở giáo dục đào tạo bậc đại học-cao đẳng hoặc các khu công nghiệp đang hoạt động luôn được quan tâm hàng đầu (đảm bảo đầu ra sản phẩm phòng trọ).

Có thể liệt kê một số "điểm nóng" đã ken kín nhà trọ như sau: Phùng Khoang (quận Nam Từ Liêm), Triều Khúc (huyện Thanh Trì), Cầu Diễn, Xuân Thủy, Mễ Trì Hạ, Mễ Trì Thượng, Phú Đô, Trần Thái Tông, ngõ Gốc Đề (quận Hai Bà Trưng) – Trương Định – Minh Khai…

Đa phần, những "tổ hợp" nhà trọ (bao gồm cả kinh doanh nhu yếu phẩm thường ngày tại tầng 1 của công trình xây cao 4-5 tầng) đều do người chủ sở hữu mảnh đất tự xây dựng, kiến tạo và kinh doanh.

Khảo sát ở khu Mễ Trì, Phùng Khoang và Phú Đô cho thấy tỷ lệ những chủ nhân khu trọ là nhà đầu tư (không phải bản xứ)/nhóm đầu tư chỉ lác đác. Đơn cử, tại làng Phùng Khoang (phường Trung Văn), trong số gần 20 điểm cho thuê nhà trọ, vỏn vẹn 2 công trình cao 5 tầng được nhà đầu tư nhỏ lẻ góp vốn, thuê đất, xây dựng kinh doanh.

Những phòng trọ khép kín ở Đông Ngạc đang là đích hướng tới của nhiều nhà đầu tư ít vốn nhưng nhiều tham vọng

Những khu nhà trọ nêu trên đều đã hoạt động kinh doanh cho thuê (cá nhân, hộ gia đình trẻ là khách hàng) ổn định và hầu như không có tỷ lệ bỏ trống phòng. Tuy nhiên, theo đòi hỏi về mức độ sinh hoạt tiện ích (khép kín) lẫn an ninh ngày càng cao của "Thượng đế trẻ", rất ít khu trọ (được xây từ nhiều năm trước) đáp ứng được.

Điều này dẫn tới hai hệ quả: một, mức giá ở khu trọ bình dân (xây bán kiên cố, lợp tôn, vệ sinh chung tầng) duy trì ở mặt bằng thấp 800.000 – 1,2 triệu đồng/tháng (tùy diện tích, thời gian thuê); hai, nhiều khách hàng tìm tới các khu trọ đang hình thành (chưa hoàn thiện) với mong muốn được thuê phòng đầy đủ tiện ích cơ bản và sẵn sàng chi mức 1,5 – 2,2 triệu đồng/tháng.

Ở mẫu số chung (gần chợ dân sinh, siêu thị, tiện giao thông di chuyển vào trung tâm), nhu cầu đầu tư xây nhà cho thuê đang tìm tới Đông Ngạc (quận Bắc Từ Liêm) – một vùng có tỷ lệ nhà trọ đạt "chuẩn khép kín" (cách gọi của người thuê nhà) còn khá thấp.

Với đặc điểm gần trường Đại học Mỏ địa chất, Đại học Tài chính – Ngân hàng Hà Nội, Học viện Tài Chính, Đại học Y Tế Công Cộng… cộng thêm hạ tầng cơ bản hoàn thiện, hàng loạt mảnh đất thổ cư rộng chừng 150 – 200 m2 đang được lên kế hoạch xây nhà cho thuê trước thực tế "khan" nguồn cung cho "Thượng đế".

Thu hồi vốn sau 3 năm?

Ngay cả thời điểm cận kề quý IV, vẫn có nhiều nhà đầu tư miệt mài tìm kiếm đối tác góp vốn để triển khai công trình nhà ở cho thuê càng sớm càng tốt.

May mắn hơn nhà đầu tư vãng lai, Hải, một nhân viên ngành viễn thông, được giao quyền quản lý mảnh đất rộng hơn 150m2 ở Đông Ngạc từ gia đình người họ hàng xa từ trước năm 2010. Tới đầu 2014, Đông Ngạc lên cấp (thuộc quận Bắc Từ Liêm), giá trị đất đai lên vùn vụt.

"Từ cuối 2014, nhiều người tới hỏi thuê lại mảnh đất với thời gian kéo dài tối thiểu khoảng 3-5 năm và sẵn sàng trả giá thuê cao hơn đất cùng đặc điểm ở Nam Từ Liêm. Tuy nhiên, tôi đều từ chối và gom vốn cùng hai đồng nghiệp khác đề đầu tư nhà trọ cho thuê. Chỉ cần tổng vốn khoảng 2,5 tỷ đồng và xác định chính xác mặt bằng giá lẫn nhu cầu phổ biến là tìm ra thời điểm bắt đầu có lợi nhuận thu về" – Hải lạc quan cho biết.

Sau khi lên khái toán cũng như phương án thiết kế công trình, nhóm đầu tư này dự tính như sau: Với diện tích đất 150m2 sẽ xây 3 tầng, tổng cộng 450m2 sàn x giá xây dựng 4 triệu/m2. Như vậy, chỉ riêng tiền xây dựng đã "ngốn" 1,8 tỷ đồng.

Dự kiến, chủ nhà có khoảng 15 phòng trọ khép kín (có cụm bếp nấu ăn riêng). Khảo sát nhanh, giá phòng trọ cho thuê tại khu vực Đông Ngạc đang ở ngưỡng 900.000 – 1,2 triệu đồng/tháng/phòng rộng từ 12-15 m2. Nếu áp dụng mức này cho phương án kinh doanh của nhà đầu tư nêu trên, rõ ràng sẽ mất nhiều thời gian để thu hồi vốn (1,2 triệu x 15 x 12 = 216 triệu đồng doanh thu một năm. Tính ra, hơn 7 năm mới thu hồi vốn xây dựng ban đầu).

Tỏ ra tin tưởng với phương án riêng, nhà đầu tư tên Hải phân tích đầu ra như sau: "Tôi xây khép kín và chuẩn bị sẵn các đường mạng, cáp truyền hình lẫn nóng lạnh bên trong. Nếu khách hàng cần, chỉ cần mua điều hòa và lắp đặt ngay. Thậm chí, có những phòng đã lắp sẵn điều hòa và đủ nội thất cơ bản. Đồng thời, sẽ có tổ bảo vệ 2 người túc trực 24/24 ở cổng vào và lắp đặt camera giám sát nên an ninh rất tốt. Vì thế, ngay khi đưa mức giá 1,6-2,2 triệu đồng/tháng, nhiều sinh viên đang học trong địa bàn đã tìm tới đặt tiền cọc thuê nhà để giữ chỗ".

Tính sơ sơ giá phòng 2 triệu đồng/tháng, với 15 phòng trọ, một năm chủ nhân thu về 360 triệu đồng. Sau 3 năm, nhà đầu tư như Hải sẽ đủ hoàn vốn ban đầu (1 tỷ đồng) và túc tắc hưởng lợi nhuận hàng tháng.