Phân khúc nhà ở trung bình: Sẽ bớt... loay hoay

Hà Nội vẫn đang loay hoay trước bài toán cung - cầu

Tuy nhiên, để khẳng định thị trường bao giờ khởi sắc thì không thể chỉ bằng những nhận định trong một sớm, một chiều.

Cung bắt nhịp cầu ?

Theo báo cáo của Jones Lang LaSalle, thị trường địa ốc phân khúc nhà ở Hà Nội vẫn đang trong chiều hướng giảm giá. Nguồn cầu tiếp tục tăng và chủ yếu ở phân khúc bình dân. Cung hoàn thành được thống kê khoảng 35.000 căn. Cung chưa hoàn thành ngoại trừ các dự án chưa mở bán lên tới 40.000 căn. Chỉ số lượng tồn kho bao gồm các dự án đã bán hết là 14.9%. Đáng chú trong tổng số nguồn cung căn hộ, số căn hộ ở phân khúc hạng sang chỉ chiếm 3%, trong khi đó hạng bình dân chiếm tỉ trọng lớn nhất và gần 80% dự án mở bán.

Đây là một tín hiệu đáng mừng cho thấy các chủ dự án bắt đầu “lắng nghe thị trường”. Về giá, hơn 80% lượng bán của sản phẩm trong quý 3 ở đầu cầu địa ốc phía Bắc có giá dưới 1.000 USD, tức dưới 20 triệu đồng/ m2 và tỉ lệ bán được của những dự án này ngay khi mở bán đạt rất cao. Như vậy không chỉ căn hộ bình dân, căn hộ trung cấp cũng bắt đầu được khách hàng địa ốc quan tâm, xuống tiền.

Ở TP HCM, tương tự Hà Nội, nguồn cung căn hộ chung cư lấn át các phân khúc, đạt 56.000 căn. Cung chưa hoàn thành là 24.000 căn và lượng tồn kho theo đó chiếm 27,1%. Một tín hiệu sáng của thị trường phía Nam là lượng cầu tăng mạnh trở lại, với giao dịch đạt trên 1.500 căn. Mức giá được chỉ ra cụ thể tuy có vẻ thấp hơn Hà Nội nhưng thực tế lại không dao động theo chiều hướng giảm so với quí trước, vẫn 500 - 800 USD. Jones Lang LaSalle nhận xét thị trường này vẫn còn giảm giá, nhưng tốc độ đã ít đi dưới 10%. Thực tế, có thể nói một cách lạc quan là địa ốc TP HCM dường như đã đạt mức đáy về giá. Giờ chỉ còn chờ thời cơ để giá đi lên hay tiếp tục… nằm yên. Vì 10 -16 triệu đồng/m2 trên thị trường, là mức giá đã được niêm yết khá lâu và phổ biến ở hầu hết các dự án cùng phân khúc, hoàn toàn không phải giá vừa điều chỉnh và đạt được chỉ mới hôm qua.

Nguồn lực và tâm lí

Trong số báo DĐDN trước, chúng tôi đã đề cập đề nghị Ủy ban Kinh tế Quốc hội xem xét cơ chế hỗ trợ lãi suất cho vay 3% của Ủy ban Nhân dân TP HCM. Đó là một yếu tố tích cực về mặt tâm lí, nhưng xét ở mặt khác, cũng khiến người mua nhà lưỡng lự và muốn chờ thêm thời gian, “may ra có thể được vay 3%”.

Bên cạnh tâm lí đó, thị trường phía Nam đang có trợ lực mạnh về giá. Khi giá không còn tuột dốc và gần như đi ngang, thì lựa chọn thời điểm mua nhà của người mua không còn phụ thuộc vào chuyện chờ giá xuống. Quan trọng bây giờ là dự án, vị trí, các chính sách hỗ trợ.

Ngoài ra, TP HCM còn có một lợi thế về nguồn lực vô cùng quan trọng : Kiều hối. Theo dự báo của các chuyên gia kinh tế, năm 2013 lượng kiều hối chuyển về VN có thể đạt ngang hoặc hơn năm ngoái, khoảng 10 tỉ USD. Chỉ tính riêng Tp HCM, 9 tháng đã đạt lượng kiều hối hơn 3 tỉ USD, tăng 30% so với cùng kỳ và dự kiến cả năm có thể đạt 4,8 tỉ USD, gần tương đương ½ kiều hối dự báo của VN. Hiện, lãi suất tiết kiệm của VN đang dao động 5-8% tùy kỳ hạn, vẫn cao hơn 3-5% so với lãi suất tiết kiệm ngoại tệ và hơn nữa, một khi giá BĐS đang xuống thấp, chính sách cho Việt kiều và người nước ngoài sở hữu nhà ở tại VN rất chào đón, không loại trừ khả năng một lượng kiều hối lớn sẽ chuyển sang giá trị tài sản đất đai, nhà ở.

Với những chính sách ưu đãi, khuyến mãi đặc biệt của các chủ đầu tư dự án đang tung ra dịp cuối năm, trùng với thời điểm lượng kiều hối tăng vọt thường niên, có thể thị trường địa ốc phía Nam sẽ nhận được cú hích mới, giúp thị trường bớt loay hoay trong các nỗ lực thúc đẩy nguồn cầu.