Phải trả lại tiền cọc vì đất đã bị quy hoạch vẫn đem bán

Ủy ban Thẩm phán TAND Cấp cao tại TP.HCM vừa bác kháng nghị của VKSND Cấp cao tại TP.HCM, giữ nguyên án phúc thẩm của TAND TP.HCM giải quyết một vụ tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

Theo Ủy ban Thẩm phán, đất đã bị quy hoạch cho mục đích công công nhưng TAND quận 2 vẫn xử buộc bị đơn mất cọc là không đúng.

Vợ chồng ông Nguyễn Văn Đ là chủ sử dụng 21.811 m² đất ở quận 2, TP.HCM. Ngày 27-4-2017, ông bà ký hợp đồng đặt cọc có công chứng, đồng ý chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất này cho ông Trần Đình Q với giá hơn 56 tỉ đồng. Ông Q đã đặt cọc hơn 5,6 tỉ đồng.

Hai bên thỏa thuận: Hợp đồng chuyển nhượng sẽ được công chứng ngày 15-5-2017, nếu phía ông Đ không tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng thì đền gấp đôi tiền cọc đã nhận; nếu ông Q từ chối thực hiện hợp đồng hoặc không đảm bảo đúng tiến độ thanh toán thì bị mất tiền cọc đã giao…

Ngày 15-5-2017, vợ chồng ông Đ đến văn phòng công chứng đợi đến hết giờ làm việc buổi chiều nhưng ông Q không đến.

Vợ chồng ông Đ khởi kiện yêu cầu hủy bỏ hợp đồng đặt cọc, không đồng ý trả lại tiền cọc.

Bị đơn Trần Đình Q thì giải thích việc ông không đến công chứng hợp đồng chuyển nhượng: Khi nhận tiền cọc, vợ chồng ông Đ cho biết mục đích sử dụng hiện tại là đất trồng cây lâu năm và quy hoạch của khu đất này là đất ở.

Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, ông Q liên hệ với Phòng Quản lý đô thị của quận và tổ địa chính của phường thì được biết toàn bộ khu đất đều đã được quy hoạch cho mục đích công cộng.

Vì vậy, ông Q đề nghị tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu do bị lừa dối.

Ngày 17-1-2019, TAND Quận 2 chấp nhận yêu cầu khởi kiện, hủy hợp đồng đặt cọc, nguyên đơn không phải trả lại tiền cọc.

Ngày 3-7-2019, TAND TP.HCM chấp nhận kháng cáo của bị đơn, buộc nguyên đơn trả lại tiền cọc.

Nguyên đơn có đơn đề nghị xem xét án phúc thẩm theo thủ tục giám đốc thẩm.

Ngày 5-6-2020, VKSND Cấp cao tại TP.HCM kháng nghị, đề nghị hủy án phúc thẩm, giữ nguyên án của TAND quận 2.

Ủy ban Thẩm phán TAND Cấp cao tại TP.HCM nhận xét: Căn cứ đồ án quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2000 khu dân cư đã được phê duyệt thì thời điểm ông Q đặt cọc, toàn bộ diện tích đất này đều đã quy hoạch đường giao thông, công viên cây xanh, đất sân bãi, trường trung học, trường tiểu học theo Quyết định 5044 ngày 16-9-2013 của UBND TP.HCM.

Theo hợp đồng đặt cọc thì nguyên đơn chỉ cam đoan tài sản không có tranh chấp, không bị kê biên. Tuy nhiên, nguyên đơn không cam kết về tài sản có bị quy hoạch hay không. Đồng thời trên 4 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng không thể hiện đất bị quy hoạch nên khi kiểm tra giấy tờ, ông Q không biết.

TAND quận 2 nhận định hai bên đã ấn định ngày ký công chứng chuyển nhượng đất nhưng ông Q không đến là ông Q có lỗi, phải chịu mất tiền cọc. Nhận định này của TAND quận 2 không đúng với các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án.

Không có chứng cứ nào xác định nguyên đơn có báo cho bị đơn biết việc đất bị quy hoạch. Vì lẽ đó, tòa phúc thẩm sửa án sơ thẩm và tuyên nguyên đơn phải trả lại tiền cọc là đúng.