Oái oăm cái "sổ hồng"

Dự án Topic Garden (quận 2) của Novaland vừa được cấp sổ hồng sau thời gian dài chờ đợi.

Nhiều hệ lụy

Tình trạng chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) cho khách hàng mua nhà tại các dự án nhà ở trên địa bàn TPHCM xảy ra trong nhiều năm, gây nhiều hệ lụy không tốt cho xã hội và thị trường bất động sản (BĐS). Thực ra từ nhiều năm trước đã có một số CĐT thiếu trách nhiệm, năng lực, thậm chí vi phạm pháp luật, dẫn đến dự án không đủ điều kiện để thực hiện thủ tục cấp sổ hồng, làm thiệt hại cho khách hàng mua nhà. Tuy nhiên, trong các năm gần đây, nhiều CĐT đã có trách nhiệm và nỗ lực để hoàn thành bàn giao đưa dự án vào sử dụng, đủ điều kiện làm thủ tục xin cấp sổ hồng cho khách hàng mua nhà. Thế nhưng việc này lại phụ thuộc vào việc xem xét giải quyết của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Theo thống kê tổng hợp số liệu chỉ từ 60 dự án thuộc 14 tập đoàn và doanh nghiệp BĐS, đã có đến hơn 30.000 căn nhà và căn hộ officetel, gồm 26.375 căn nhà (chủ yếu căn hộ chung cư) và 2.693 căn hộ officetel đã bị chậm cấp sổ hồng, trong tổng số 490 dự án nhà ở được phê duyệt trong các năm 2015-2019 (chưa bao gồm các dự án đã triển khai trước năm 2015). Ngay chính Sở Tài nguyên - Môi trường (TN-MT) thừa nhận, hiện còn hơn 100 dự án đã nộp hồ sơ đề nghị tính tiền sử dụng đất nhưng chưa được giải quyết. Như vậy nếu thống kê đầy đủ số liệu hàng trăm dự án đã bàn giao nhà cho khách hàng, số lượng nhà bị chậm cấp sổ hồng còn lớn hơn.

Với người mua nhà, do không có sổ hồng nên rất khó khăn trong việc chuyển nhượng, hoặc thế chấp căn nhà để vay vốn làm ăn. Với NSNN, số thu tiền sử dụng đất sụt giảm liên tục từ năm 2018 đến nay: năm 2018, thu 16.493 tỷ đồng, giảm 21,2%; năm 2019 thu 14.650 tỷ đồng, giảm 11,2%; 8 tháng năm 2020 thu 4.453 tỷ đồng, giảm 52% so với cùng kỳ 2019. Điều đáng quan tâm, tỷ trọng tiền sử dụng đất trong tổng thu NS của TP 5 năm qua chỉ chiếm 3-5%, thấp hơn rất nhiều so với các năm trước đây (thường chiếm tỷ trọng 9-10%). Với CĐT, chẳng những không thu được 5% giá trị hợp đồng (còn lại), còn bị mang tiếng bội tín với khách hàng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, cho biết việc chậm cấp sổ hồng đã gây tâm lý hoang mang, bất an cho khách hàng mua nhà, tiềm ẩn điểm nóng tranh chấp, tụ tập đông người. Đã có một số trường hợp khách hàng quá bức xúc, kéo lên trụ sở doanh nghiệp, căng banron biểu ngữ, làm ảnh hưởng đến an ninh trật tự. Ông Bùi Xuân Huy, Tổng Giám đốc Tập đoàn Novaland, cho biết doanh nghiệp đang thực hiện hơn 40 dự án nhà ở tại TPHCM. Trong quá trình phát triển, tập đoàn gặp nhiều vướng mắc về chính sách pháp luật liên quan quản lý đất đai, trong đó có thủ tục cấp sổ hồng cho khách hàng. Việc này làm ảnh hưởng uy tín doanh nghiệp cũng như môi trường đầu tư BĐS tại TP.

Đồng hành tháo gỡ

Lý giải về nguyên nhân chậm cấp sổ hồng, Giám đốc Sở TN-MT Nguyễn Toàn Thắng cho biết, có 7 nhóm vấn đề liên quan đến thẩm định giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính, làm cơ sở để cấp sổ hồng. Trong đó bao gồm các vướng mắc liên quan đến việc tổ chức thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá và thời hạn hiệu lực của Chứng thư thẩm định giá; xác định giá đất trong quá khứ, vướng mắc trong các phương pháp xác định giá đất khi thực hiện thẩm định giá; việc định giá đất đối với một số vị trí có lợi thế sinh lợi cao, ở vị trí đắc địa và cuối cùng là khó khăn trong việc cấn trừ các khoản chi phí tạo lập đất và nghĩa vụ tài chính.

Ngày 9-9, UBND TP đã có văn bản kiến nghị Bộ Tài chính và Bộ TN-MT tháo gỡ vướng mắc để đẩy nhanh tiến độ cấp sổ hồng cho các dự án. "Với các dự án hoàn chỉnh pháp lý, Sở TN-MT sẽ giải quyết ngay việc cấp sổ hồng. Với những vướng mắc phát sinh ở cấp độ TP, Sở đã kiến nghị UBND TP tổ chức buổi họp với các sở ngành có liên quan về những khó khăn vướng mắc trong công tác xác định giá đất, để có giải pháp tháo gỡ. Với những vấn đề không thuộc thẩm quyền của TP, các cơ quan trung ương tháo gỡ sớm việc cấp giấy cho các dự án sẽ nhanh hơn trong thời gian tới" - ông Thắng khẳng định.

Ông Lê Hoàng Châu kiến nghị, có 2 vấn đề cần tách ra để xử lý phù hợp: Người mua nhà là bên ngay tình, vô can, nếu đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua nhà, phải được ưu tiên giải quyết cấp sổ hồng trước. Về nghĩa vụ tài chính, tiền sử dụng đất bổ sung (nếu có) giữa CĐT dự án với Nhà nước tách ra xử lý riêng, với điều kiện CĐT cam kết và có giải pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước.

Đại diện Tập đoàn Novaland đưa ra 2 kiến nghị: Đối với các dự án chưa được định giá, UBND TP và các sở ngành sớm xem xét định giá, làm cơ sở để CĐT thực hiện nghĩa vụ tài chính, trên cơ sở đó nộp hồ sơ xin cấp sổ hồng cho dân cư. Đối với các dự án CĐT đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nhưng người dân chưa được xét cấp sổ hồng, đơn vị quản lý nhanh chóng xem xét, giải quyết để sớm ổn định đời sống cho cư dân.

Ngày 15-9, Sở TN-MT TPHCM tổ chức lễ trao hơn 1.000 sổ hồng cho 16 đơn vị đã hoàn thành các quy trình, thủ tục đầu tư, xây dựng dự án theo quy định. Đây được xem là nỗ lực của cơ quan chức năng TP, sự đeo bám trách nhiệm của CĐT nhằm khơi thông việc cấp sổ hồng thời gian qua. Hy vọng sự đồng hành giữa cơ quan chức năng và doanh nghiệp trong thời gian tới, sẽ nhanh chóng tháo gỡ cho hàng chục ngàn căn hộ đang bị treo sổ hồng.