Những rủi ro khi mua chung cư

Về cơ bản, mức độ an toàn của một giao dịch mua bán căn hộ chung cư phụ thuộc rất nhiều vào uy tín và đặc biệt là năng lực của chủ đầu tư. Trong đó, bên cạnh thương hiệu, năng lực của DN còn thể hiện ở quá khứ chấp hành pháp luật lẫn số lượng các dự án (tương đương) đã được thị trường người mua công nhận một cách tích cực. Việc không cẩn trọng tìm hiểu thông tin và lựa chọn chủ đầu tư thì nhiều khả năng người mua đã vô tình tự đẩy mình vào cuộc chơi may rủi.

Uy tín, năng lực chủ đầu tư

Theo nhiều cá nhân môi giới nổi tiếng ở thị trường Hà Nội, BĐS hồi phục trở lại thì cũng là lúc xuất hiện nhiều chủ đầu tư kém thương hiệu – yếu năng lực tìm về thị trường địa ốc.

Tuy nhiên, để hạn chế tối đa thảm cảnh “ném tiền qua cửa sổ”, người mua nhà cần am hiểu một số “chiêu trò” mà không ít chủ đầu tư đã và đang áp dụng nhằm phục vụ mục đích huy động vốn từ khách hàng bằng mọi cách.

Đơn cử, thông qua các đơn vị phân phối, chủ đầu tư cung cấp các thông tin không xác thực về hình ảnh, quy mô, diện tích, những tiện nghi, tiện ích của căn hộ; thổi phồng dự án, tung thông tin sốt ảo về độ “hot” của dự án; mượn tay công ty ngoại để đánh bóng tên tuổi; giả danh hợp đồng hợp tác đầu tư nhưng thực chất là không đủ năng lực để gánh dự án nên đã bán sỉ cho các chủ đầu tư khác, chung cư hoạt động chui khi chưa đủ điều kiện đảm bảo an toàn,...

Tất cả những chiêu thức này đều dẫn đến kết cục cuối cùng là rủi ro và thiệt hại lớn cho khách hàng – những người đóng hàng trăm triệu, hàng tỷ đồng nhằm sở hữu các BĐS liên quan. Những “tổng kết” nêu trên hoàn toàn có căn cứ từ thực tế thị trường.

Điển hình gần đây,là việc liên danh Long Giang Land – Vinaremon nung nấu kế hoạch huy động vốn từ chính CBNV của Vinaremon để “giật gấu vá vai” giữa áp lực tiền thuế đất 69 Vũ Trọng Phụng vẫn đè nặng.

Chưa rõ, thị trường đã có bao nhiêu suất ngoại giao của dự án 69 Vũ Trọng Phụng được trao tay, nhưng với năng lực tài chính như vậy, Long Giang Land (đại diện Liên danh) khó lòng thuyết phục được người mua nhà xuống tiền khi thời điểm quý IV đã cận kề.

Tháng 11, dự án mới ký hợp đồng mua bán nhưng đã hết “hàng” từ tháng 7 và hiện chỉ còn suất chênh?

Hay trường hợp khác liên quan tới tên tuổi lớn trong làng BĐS (xin tạm giấu tên) đang có dấu hiệu sốt ảo, bán chênh suất căn hộ hàng trăm triệu đồng thông qua các sàn giao dịch.

Theo kế hoạch thì tới cuối tháng 11 tới, chủ đầu tư mới mở bán chính thức dự án (vị trí view trực tiếp biển Nha Trang) nhưng thông tin rò rỉ từ môi giới tự giới thiệu thuộc đơn vị sàn ở quận Nam Từ Liêm, Hà Nội cho biết: tổng số gần 1.000 sản phẩm của dự án đã “hết sạch” từ trung tuần tháng 7(!?)

Người mua… “nắm lưỡi dao”

Theo một số chuyên gia về luật BĐS, những điều khoản quan trọng nhất cần lưu ý trong hợp đồng mua bán là thời gian giao nhận nhà, điều khoản về thanh toán, phí phạt, giá trị hợp đồng, thuế giá trị gia tăng, cách tính diện tích căn hộ; quy định hình phạt nếu chủ đầu tư không giao nhà đúng hạn, điều kiện bất khả kháng; thời gian giao sổ hồng; diện tích sở hữu chung; những trang thiết bị sử dụng chung, riêng,…

Nổi lên thời gian gần đây là một số vi phạm của chủ đầu tư so với nội dung hợp đồng pháp lý như: Tự ý chẻ nhỏ căn hộ, “mập mờ” bản chất căn hộ (chuyển đổi mục đích sử dụng từ sàn văn phòng, tầng kỹ thuật… sang căn hộ để ở), ủy quyền kí hợp đồng không hợp pháp, kinh doanh dự án (huy động vốn từ hình thức bán căn hộ hình thành trong tương lai) khi chưa đủ điều kiện bằng nhiều chiêu “lách luật”.

Liệt kê nhanh các trường hợp liên quan khá tốn giấy mực của báo chí vừa qua là: Golden West Lê Văn Thiêm, Nam Xa La (Hà Đông), N04-B1 KĐTM Dịch Vọng (do Lideco làm chủ đầu tư)…

Đây là số ít trong cả rừng dự án nhà ở thương mại tại Hà Nội đã và đang cán đích hoàn thành, bàn giao. Hầu hết các vụ việc bị phanh phui sai phạm (chủ yếu liên quan tới chủ đầu tư) đều xuất phát từ tố cáo phát giác của khách hàng dự án theo dạng “cực chẳng đã” mới phải nhờ công luận.

Còn lại, không thiếu trường hợp chính người trong cuộc phải “xử lý trong êm thấm” vì e ngại viễn cảnh đối tác sa vòng lao lý (và dự án đình đốn… vô thời hạn – gây khốn đốn cho người mua nhà)?! Điều này, từng xảy đến ở một dự án đặt tại Triều Khúc cách đây chưa lâu.

Những cạm bẫy “ngọt ngào” cũng được giăng ra trong hoạt động quảng cáo ưu đãi, khuyến mãi và chiết khấu cho người mua sản phẩm BĐS. Các dự án đầu tư bao giờ cũng đưa ra những chương trình khuyến mãi và ưu đãi để tăng độ “hot” của dự án và kích thích người mua.

Trong số này, có những chương trình ưu đãi thực sự đến từ chính sách hỗ trợ của nhà đầu tư uy tín nhưng mặt khác, đây cũng là cách để các chủ đầu tư không uy tín lợi dụng để chiêu dụ khách hàng.

“Thượng đế” có thể nghe được những thông tin như: chiết khấu 6 – 7%/tổng giá bán căn hộ nếu thanh toán ngay 100%, hoặc chỉ thanh toán 30 – 40% nhận nhà ngay, phần còn lại miễn lãi suất trong 1 – 2 năm; mức giá bán thấp so với mặt bằng các dự án xung quanh, nhưng thực chất đó chỉ là giá ban đầu (có thể là chưa VAT, 2% phí bảo trì…), hoặc căn hộ thuộc quỹ sản phẩm có vị trí “xấu”.