Những đại gia BĐS bán nhà trả nợ

Bán cổ phần, bán cả dự án

Để giải quyết bài toán nợ nần, ngoài việc bán nhà, bán xe và nhiều tài sản khác như trụ sở, khách sạn, khu du lịch... có nhiều DN đã bán cả phần vốn thậm chí bán cả dự án để trả nợ.

Vinaconex (VCG), theo báo cáo tài chính quý IV và cả năm 2012 cho biết, DN này rao bán cổ phần tại hai đơn vị là: Công ty Liên doanh TNHH phát triển đô thị mới An Khánh và CTCP Xi măng Cẩm Phả.

Nhiều khả năng Vinaconex có thể thoái toàn bộ 75% vốn tại xi măng Cẩm Phả - nơi mà VCG đã góp vốn từ vài năm trước nhưng liên tục gây thua lỗ lớn cho đại gia này. Gánh nặng từ xi măng Cẩm Phả góp phần không nhỏ vào khoản nợ hợp nhất 22.000 tỷ đồng của VVCG

Trong chương trình tái cấu trúc, Vinaconex cho biết sẽ chuyển nhượng phần vốn góp (50%) tại Liên doanh Phát triển đô thị mới An Khánh. Trước đó, Vinaconex đã rầm rộ thoái vốn ở hàng loạt dự án BĐS khủng như: bán cổ phần tại Park City Hà; thoái vốn tại VCN,VC3, VC6, Xuân Mai...

Mục đích của các đợt thoái vốn là để DN rút vốn về, giảm bớt tình trạng đầu tư dàn trải, giảm gánh nặng nợ vốn gấp khoảng 4 lần vốn chủ sở hữu, tránh thua lỗ...

Trường hợp KBC cũng vậy. Năm 2012, doanh nghiệp này đã hoàn tất thoái 26,55 triệu cổ phần tại WesternBank và 3,07 triệu cổ phần tại Truyền thông VTC-Saigontel góp phần khiến khoản mục đầu tư tài chính dài hạn giảm 600 tỷ đồng so với đầu năm.

Trên thị trường BĐS, nhiều doanh nghiệp đã liên tục hạ giá các căn hộ. So với cuối năm 2011, giá được nhiều chủ đầu tư giảm tới 15-35% như Hoàng Anh River View, Mandirin Hòa Phát, Eurowindow Multicomplex, The Pride, Phúc Thịnh Tower, Unimax Hà Đông... Đầu năm mới Quý Tị, nhiều dự án tiếp tục giảm giá như Khu chức năng đô thị Xuân Phương, chung cư Đại Thanh, Nam Đô Complex, Westa tại Mỗ Lao, Hà Đông...

Có thể thấy, trước sức ép rất lớn từ các khoản vay nghìn tỷ, quyết định thoái vốn, bán tài sản ở mức rẻ là khó khăn nhưng trong hoàn cảnh doanh thu không có, chi phí tài chính trong đó có lãi vay dâng cao thì việc ôm đồm hàng loạt dự án và các mớ cổ phiếu không sinh lãi là bất khả thi.

Nhiều trường hợp đã thu được những kết quả đáng khích lệ sau những quyết định bán tài sản không mong muốn như LCG (chuyển nhượng 7,5 triệu cổ phiếu Hạ tầng Nghi Sơn thu về gần 80 tỷ); Vinaconex (quý IV/2012 lãi 54,66 tỷ đồng, so với cùng kỳ lỗ gần 190 tỷ đồng) ...

2013: Ám ảnh cục nợ trên đầu

Theo kết quả kinh doanh quý IV và cả năm 2012 đã hợp nhất, tính tới cuối năm 2012, hàng tồn kho của VCG vẫn còn gần 7.500 tỷ đồng, chiếm gần 26% tổng tài sản. Trong tổng lượng hàng tồn kho, có khoảng 90% là chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang.

Tồn kho thực sự là một vấn đề nhức nhối đối với Vinaconex trong bối cảnh thị trường BĐS trầm lắng và chưa có dấu hiệu cải thiện. Nó trở nên đen tối hơn khi mà tổng công ty này đang gánh trên mình khối nợ khổng lồ.

Số liệu tính tới cuối năm 2012 cho thấy, với vốn điều lệ 4.400 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu hơn 5.100 tỷ đồng nhưng tổng nợ của Vinaconex khá lớn, lên tới trên 22.000 tỷ đồng, trong đó nợ ngắn hạn chiếm tới gần 15.500 tỷ đồng.

Con số nợ nói trên của VCG tuy có tăng nhẹ so với cuối quý II và quý III/2012 nhưng so với cuối quý I/2012 và đặc biệt là đầu năm thì hầu như tất cả các chỉ tiêu của doanh nghiệp này đã được cải thiện đáng kể, có thể nhờ có thêm 1.417 tỷ đồng thu được từ chào bán cổ phiếu trong 9 tháng đầu năm để cơ cấu nợ, đặc biệt là nợ trái phiếu 2.000 tỷ đồng năm 2010.

Mặc dù vậy, tổng nợ gấp hơn 4 lần vốn chủ sở hữu, nợ ngắn hạn gấp hơn 3 lần là một tỷ lệ còn khiến các lãnh đạo của doanh nghiệp này đau đầu. Hiện Vinaconex đang đẩy mạnh cắt giảm chi tiêu, thoái vốn tại nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là bán cổ phần tại một số dự án đã tham gia trong nhiều năm trước đây để rút tiền về giảm gánh nặng nợ nần, cải thiện tình hình tài chính của doanh nghiệp.

Còn tệ hại hơn VCG, đại gia BĐS công nghiệp Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) vừa công bố báo cáo tài chính quý IV và cả năm 2012 đã hợp nhất. Theo đó, KBC bất ngờ báo lỗ khủng do doanh thu thuần giảm mạnh trong khi chi phí tài chính lớn. Lũy kế cả năm, KBC lỗ ròng 439,4 tỷ đồng, so với mức lãi 35,7 tỷ đồng trong năm 2011.

Dư nợ vay dài hạn của KBC tăng thêm 250 tỷ đồng so với đầu năm lên 3.859 tỷ đồng, trong đó có 3.000 tỷ đồng trái phiếu phát hành cho ngân hàng trong đó chủ yếu là ngân hàng Phương Tây và Nam Việt.

Nợ ngắn hạn của KBC giảm nhẹ so với cuối 2011 nhưng tổng nợ lại gia tăng và vẫn gấp khoảng 2,3 lần so với vốn điều lệ của doanh nghiệp, và gấp khoảng 1,7 lần vốn chủ sở hữu.

Một điều đáng ngại nhất của Kinh Bắc là, trong khi vay nợ còn nhiều thì doanh thu của doanh nghiệp này lại đang theo chiều hướng tụt giảm. Trong năm 2012, tổng doanh thu của KBC chỉ đạt 331 tỷ đồng, thấp hơn nhiều so với con số 892 tỷ đồng trong năm 2011 và 2060 tỷ đồng trong năm 2010.

Tình trạng nợ nần, tồn kho năm 2012 khá phổ biến trong cộng đồng doanh nghiệp BĐS và xây dựng từ lớn tới nhỏ với một số gương mặt như: PSG (lỗ 250 tỷ, nợ phải trả gấp 63 lần vốn chủ sở hữu); HQC (vốn chủ sở hữu 754 tỷ, nợ 2.000 tỷ); DLR (vốn chủ sở hữu 66 tỷ, nợ 241 tỷ); NVN (vốn chủ sở hữu 136 tỷ, nợ 539 tỷ), NTB (vốn chủ sở hữu 523 tỷ, nợ 1.870 tỷ)...